【正文】 圖 21 XX產(chǎn)業(yè)價值鏈示意圖 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 29 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 ? 能夠創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)價值 。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 30 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。為求長遠發(fā)展，我們必須徹底跳出原來的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品概念，在更廣闊的領(lǐng)域選擇有良好經(jīng)營前景的產(chǎn)業(yè)。 ? 能夠提高系統(tǒng)的整體運行效率 。對 XX而言，必須利用現(xiàn)代的 投資與金融 手段，真正發(fā)揮資本的作用，建立起以資本為紐帶的業(yè)務生態(tài)圈。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 31 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。一個公司的業(yè)務設(shè)計包括四個方面的戰(zhàn)略要素： ?選擇長期客戶 ——確定公司的目標客戶，根據(jù)自己的特長，要在客戶群體中選擇和區(qū)分最適合的或最有能力提供服務的客戶。 我們將針對 XX的四大業(yè)務版塊來詳細闡述這幾方面的要素。J 一、房地產(chǎn)開發(fā) 選擇長期客戶 房地產(chǎn)開發(fā)面臨的客戶有以下三大類： 第一類，政府補貼型住宅需求者； 第二類，商品房住宅需求者； 第三類，商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)需求者； 鑒于 XX現(xiàn)有的土地資源皆為危改小區(qū)，所以其選擇的客戶應以第一類和第二類顧客為主。J 獲取商業(yè)價值 ?依托自身的土地資源，展開全面的合作開發(fā)。 掌控關(guān)鍵因素 ?土地儲備是一個房地產(chǎn)公司能否持續(xù)生存的關(guān)鍵因素之一。 ?規(guī)劃設(shè)計能力同樣是 XX發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務必備的關(guān)鍵因素，必須下大力氣去培養(yǎng)，或者通過其他方式引入這種能力。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 34 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。物業(yè)的客戶群有以下三類： 第一類，居住在高標準的內(nèi)銷商品房及外銷公寓內(nèi)的居民。強調(diào)服務水平重于關(guān)注收費價格。他們對服務的要求較高，但支付能力一般，希望以最少的支出獲取最好的服務。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 35 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。這類居民會數(shù)量會隨著房改的進程而逐年減少。即逐步退出第三類市場，進入第二類市場的高端客戶以及第一類客戶。先以水電急修、電梯管理兩個專業(yè)化物業(yè)公司進行品牌運作；同時跟隨房地產(chǎn)開發(fā)進入新建小區(qū)物業(yè)，搶占市場，或通過收購現(xiàn)有的小型物業(yè)公司直接進入第一、二類市場。在新建小區(qū)開始進行新型電子商務模式的運作。J 掌控關(guān)鍵環(huán)節(jié) ?品牌 ——在物業(yè)管理行業(yè)，品牌對市場的推廣起著很大的作用。專業(yè)化的員工隊伍是提高服務質(zhì)量，維護品牌形象的重要保證。 ?規(guī)模化 ——不斷擴大物業(yè)管理規(guī)模，可以有效降低單位面積的管理成本。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 37 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 選定客戶群 共有三類客戶，他們是隨供暖業(yè)務的發(fā)展而依次呈現(xiàn)的： 第一類，供暖電梯公司現(xiàn)有的采暖用戶。 第三類，北京市城八區(qū)房管系統(tǒng)的采暖用戶。J 獲取商業(yè)價值 ?抓住北京 2021年奧運會的歷史機遇，在鍋爐“煤改氣”過程中及早籌劃，充分利用政策提供的機會，加快市場整合的進程，提前實現(xiàn)城八區(qū)聯(lián)合供暖的目標。J 四、投資與金融 資本的運作應該跟從公司的總體戰(zhàn)略，其核心內(nèi)容是為公司的業(yè)務發(fā)展提供融資渠道的支持。同時通過對富裕資金的合理運作，獲取更高的資本回報。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 40 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。J 在確定了業(yè)務設(shè)計的要素之后， XX的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略也就順理成章了。公司戰(zhàn)略實際上是一個系統(tǒng)工程。供暖作為單獨的一個方向從物業(yè)中分離出來，是因為這是一項政府工程，是 XX不得不做的。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 42 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。面對未來， XX必須明確取舍，選擇自己最有希望成功的領(lǐng)域邁出第一步。因此，在進行業(yè)務推進的同時，更應注重核心能力的培養(yǎng)，尤其是核心人才的培養(yǎng)，這是至關(guān)重大的事。J 第一板塊：房地產(chǎn)開發(fā)模塊 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析 三、機會和能力的匹配 四、 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 五、戰(zhàn)略突破點 附錄 1：上海新黃埔集團模式 附錄 2：北京華遠模式 附錄 3：深圳萬科模式 第二板塊：綜合社區(qū)服務模塊 第三板塊：供暖產(chǎn)業(yè)業(yè)務模塊 第四板塊：投資與金融模塊 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 44 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 (圖 31) ? 最后 ， 分析了國內(nèi)三家著名的房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營模式 ， 希望能夠為 XX的房地產(chǎn)開發(fā)提供借鑒 。J 圖 31 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略分析框架 產(chǎn)業(yè)分析 企業(yè)微觀 環(huán)境分析 企業(yè)分析 關(guān)鍵成 功要素 機會和 風險 資源和 能力 房地產(chǎn)開發(fā) 價值鏈分析 XX房地產(chǎn)開發(fā) 機會和能力匹配 XX房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略 XX房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略突破點 尋求房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng) 的高杠桿點 房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營模式 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 46 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析分為兩部分： （ 一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景； （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)成功關(guān)鍵要素 。J (一 ） 房地產(chǎn)業(yè)前景看好 房地產(chǎn)業(yè)正在成為我國新的經(jīng)濟增長點 80年代，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場初步產(chǎn)生。 從房地產(chǎn)業(yè)在 GDP中所占的比重來看， 1988年日本達到 ％，1990年香港地區(qū)為 ％， 1993年臺灣地區(qū)為 10％，美國在 10％－ 15％，而在中國這一指標值較低， 1997年達到 ％，預計 2020年真正成長為支柱產(chǎn)業(yè)，可達到 10％左右。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 1） 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 48 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 1998年我國經(jīng)濟增長 ％ ， 房地產(chǎn)業(yè)增長拉動經(jīng)濟增長 2個百分點 ， 1999年我國經(jīng)濟增長 ％ ， 房地產(chǎn)業(yè)增長拉動經(jīng)濟增長 。 據(jù)北京市政協(xié)城建委對北京住房市場發(fā)展情況的預測 ， 北京市每年約需住房 1200萬平方米 。從消費需求結(jié)構(gòu)變化的規(guī)律來看 ， 城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)正從積蓄準備期向消費革命期過渡 ， 房地產(chǎn)將成為新的消費熱點和投資熱點 。 我國的居民住房有很大的改善空間 （ 見圖 32） ， 這是房地產(chǎn)開發(fā)的巨大商機 。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 49 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。J 北京主辦 2021年奧運會對房地產(chǎn)業(yè)的拉動 。 ? 主辦奧運會 ， 將進一步拉動北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 涉外公寓 ，寫字樓 ， 商品房住宅以及加快北京的危舊房改造 ， 從而從整體上帶動房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮 ， 而且 ， 由于資本對北京市場的看好 ，這種熱潮會持續(xù)一段比較長的時間 。J （二）房地產(chǎn)開發(fā)的成功關(guān)鍵要素 行業(yè)的成功關(guān)鍵因素是競爭優(yōu)勢的主要來源，通過對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中各個環(huán)節(jié)創(chuàng)造利潤能力的分析比較，找出房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤的環(huán)節(jié)， XX在這個環(huán)節(jié)上通過集中配置資源而建立起的能力和優(yōu)勢，就是房地產(chǎn)開發(fā)成功關(guān)鍵要素。 企業(yè)價值鏈是美國著名的戰(zhàn)略管理大師波特 (Michael E. Porter)提出的一種戰(zhàn)略分析的基本理論工具。J 企業(yè)的價值鏈就是企業(yè)所有參與創(chuàng)造價值的相互關(guān)聯(lián)但又互不相同的生產(chǎn)經(jīng)營活動所形成的一個動態(tài)過程 。 這種競爭最終取決于價值鏈的系統(tǒng)效率 ， 即 ， 價值鏈所創(chuàng)造的價值同其所花費的成本之比 。 對于房地產(chǎn)開發(fā)來說 ， 主體活動是土地的獲取 、 項目規(guī)劃設(shè)計 、建筑施工和銷售等四項活動 ， 支持活動是項目的管理 、 財務和會計 、人力資源管理等活動 。 在下面 ， 針對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的主體活動展開分析 ， 尋求 XX房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中能夠?qū)崿F(xiàn)高利潤的環(huán)節(jié) ， 通過對這個環(huán)節(jié)的投入 ，培養(yǎng) XX房地產(chǎn)開發(fā)的核心能力 。J 圖 33 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 XX財務管理和會計活動 XX項目管理 XX人力資源管理 土地 獲取 項目規(guī) 劃設(shè)計 建設(shè) 施工 銷售 顧客 說明：紅色框中活動是創(chuàng)造價值的主要活動，其他是支持活動。J 土地獲取 土地是一種稀缺資源 ， 土地是財富之母 。 從圖 34中的廣州某小區(qū)的成本構(gòu)成情況來看 ， 土地本身就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最大的構(gòu)成要素之一 ， 利潤空間很大 。 從 XX的情況來看 ,XX獲得土地的主要方式是接受政府下達的舊城區(qū)改造和危舊房改造任務而獲得的土地 。 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 5） 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 55 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。J 2. 項目規(guī)劃設(shè)計 項目的規(guī)劃設(shè)計能力是房地產(chǎn)企業(yè)必須建立的核心能力 。 從 XX的情況來看 ， 從事危舊房改造等政策性房地產(chǎn)開發(fā)項目對于 項目的規(guī)劃設(shè)計能力要求不是很高 ， 但是從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目對此要求是很高的 ， 這是商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)必須建立起來的核心能力 。 因此 XX應該及早培養(yǎng)項目規(guī)劃設(shè)計能力 ， 還可以通過戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式或者兼并的方式引入一家具有較強的項目規(guī)劃和設(shè)計能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 實現(xiàn)優(yōu)勢互補 。J 一、產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析（續(xù) 7） 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，容積率是影響盈利水平的一個重要因素。這也是 XX應該培養(yǎng)的重要能力之一。J 銷售 在房地產(chǎn)開發(fā)中 ， 銷售的作用重大 ， 是實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 因而 ， 銷售也是 XX必須掌控的成功關(guān)鍵要素之一 。 準確判斷項目進入的時機 ， 對樓盤的銷售起著決定性的作用 。 這也是 XX要培養(yǎng)的核心能力 。 對 XX房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的分析結(jié)果可以用圖 35來表示 。J 土地 獲取 項目規(guī)劃 設(shè)計 建筑 施工 銷售 高利潤 環(huán)節(jié) 核心 能力 引入戰(zhàn)略聯(lián)盟 或收購；協(xié)調(diào)好 “規(guī)委”關(guān)系 利潤 實現(xiàn) 低利潤 環(huán)節(jié) 顧客 虛擬 圖 35 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的分析結(jié)果 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 60 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 XX從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務存在巨大的機會 。 危舊房改造是政府工程 ， 政府從資金 、 政策和稅收方面給相關(guān)企業(yè)以傾斜 。 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 61 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 南城房地產(chǎn)開發(fā)有巨大的發(fā)展空間 。 3） XX作為直接從房地局轉(zhuǎn)制過來的企業(yè)集團 ， 與北京其它區(qū)的房地局系統(tǒng)仍然保持著密切的聯(lián)系 。 二、 XX企業(yè)微觀環(huán)境分析（續(xù) 1） 和君創(chuàng)業(yè)研究咨詢有限公司 第 62 頁 和君創(chuàng)業(yè) Hamp。 主要的風險有： 1） 競爭對手或者潛在的競爭對手的威脅 從 1980年北京市成立首家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ——北京市城市建設(shè)開發(fā)總公司到今年 5月 ， 北京市內(nèi)資開發(fā)企業(yè)共計 1568家 。 按注冊資本金分類 ， 注冊資本在 1億元以上的企業(yè) 42家 ， 注冊資本在 5000萬元以上 1億元以下的企業(yè) 91家 ， 注冊資本 5000萬元以下的企業(yè)1435家 。J 一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)： 北京宣武區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司 ， 目前項目有企業(yè)莊勝園和旭日家園等；北京宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司 ， 主要項目有牛街 2期 ， 凌云局 ， 建功北里 ， 雙盆小區(qū)等 ， 目前正在進行股份有限公司改制；北京宣興房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 ， 主要項目有宣興大廈 ， 九宮和清逸園小區(qū)等 。 可見 ， XX面臨著激烈的競爭環(huán)境 。 此時的競爭更多地集中在土地資源 ， 資金實力 ， 融資渠道 ，項目規(guī)劃設(shè)計能力 ， 營銷技巧等層次上 。 未來的生存者和成功者肯定是在資源 （ 土地資源和資金及融資渠道資源 ） 和能力 （ 項目的規(guī)劃設(shè)計能力是房地產(chǎn)開發(fā)的核心能力 ） 都建立了優(yōu)勢的企業(yè) 。J 面對競爭 ， XX應該充分考慮競爭對手的反應 。 在可能的情況下 ，通過參股 、 控股等方式 ， 把潛在的競爭對手轉(zhuǎn)化為合作伙伴 ， 。 最近出臺的兩項政策 ， 對于房地產(chǎn)開發(fā)市場而言 ， 不啻于扔了兩顆重磅炸彈 。 一是 。 那些自有資金不足或者沒有靈活融資渠道的開發(fā)商 ， 其實就已遭淘汰 。J 其二 ， 中國人民銀行發(fā)出通知 ，