【正文】 新華信中國公司企業(yè)管理發(fā)展模型 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 21 匯報議程 一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧 二、華融公司戰(zhàn)略和核心競爭力分析 三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思 四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競爭力 五、提高華融公司的管理競爭力 六、提高華融公司的市場競爭力 七、報告總結(jié) 八、下一步工作安排 九、附錄 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 22 自 1999年華融重組以來，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長，已成為實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ) 華融公司歷年銷售額 ( 萬元 )633831240851444132022001999 2022 2022 2022華融公司歷年凈利潤( 萬元)20465778133901999 2022 2022 2022華融公司歷年凈資產(chǎn) （萬元）128875857672937814071999 2022 2022 2022 至 2022年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長 %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴(kuò)張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。 ? 由于房地產(chǎn)市場的特殊性，建設(shè)周期長及結(jié)算面積的不均衡容易導(dǎo)致全年甚至年度業(yè)績的不均衡，不可將 2022年中期數(shù)據(jù)簡單外推來預(yù)測年終結(jié)果。抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險的能力較弱 ? 金融街控股資產(chǎn)負(fù)債率由去年的 68%增加到 76%，主要是 2022年和 2022年上半年對富凱大廈項(xiàng)目及開發(fā)投入較大，所需資金主要來自于銀行貸款 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 30 華融資產(chǎn)的流動性在行業(yè)內(nèi)屬正常范圍，但部分子公司短期償債能力弱 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在開發(fā)過程當(dāng)中形成存貨的數(shù)額較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司速動比率偏低 ? 華融的平均流動比率為及速動比率為 ，這兩個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值分別為 2和 1，部分子公司的短期償債能力較弱 ? 金融街控股公司比率變化呈現(xiàn)良好趨勢 金融街控股公司比率變化趨勢01231999年 2022年 2022年 2022年預(yù) 測流動比率 速動比率 金易 金融街控股 嘉鴻 金融街開發(fā) 德勝 華融（合并） 流動比率 速動比率 流動比率 速動比率 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 31 華融整體存貨增長速度低于銷售增長率，存貨周轉(zhuǎn)率基本正常 2022年 2022年 變動 % 華融公司 銷售收入 73 存貨 61 金融街控股 銷售收入 387 存貨 115 ? 2022年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長率為 61%。 ? 金融街控股公司平均存貨 。 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，加上前幾年房地產(chǎn)市場不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。預(yù)計(jì)2022年富凱大廈的銷售會一定程度改善這一指標(biāo) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 32 總的說來，華融目前正處于一個關(guān)鍵的歷史時期 從“政府任務(wù)型”向“市場導(dǎo)向型”轉(zhuǎn)變 從“資源優(yōu)勢型”向“能力優(yōu)勢型”轉(zhuǎn)變 從“本埠型公司”向“全國性公司”轉(zhuǎn)變 華融的現(xiàn)狀用三句話來概括 政府任務(wù)很重 遺留問題很多 發(fā)展目標(biāo)很大 華融的歷史用三句話來概括 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 33 從華融過去的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，成功因素主要在于 天時 人和 地利 ? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地 ? 良好的政府關(guān)系和社會資源使華融在土地開發(fā)上運(yùn)作順利 ? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷 ? 中國入世及北京申奧成功，寫字樓及住宅市場需求旺盛 ? 抓住北京重點(diǎn)工程金融街開發(fā)的契機(jī) ? 金融街上市融資促進(jìn)華融迅速發(fā)展 ? 管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣正，凝聚力強(qiáng)，培養(yǎng)了一批業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬的年輕隊(duì)伍 ? 員工有強(qiáng)烈的歸屬感和自豪感 ? 務(wù)實(shí)敬業(yè)的工作作風(fēng) 總結(jié)說來，華融公司利用自己的區(qū)位優(yōu)勢，抓住了歷史機(jī)遇，擴(kuò)大了規(guī)模，鍛煉了隊(duì)伍，初步形成了一個品牌和較強(qiáng)的區(qū)域開發(fā)能力。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 35 華融還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力 ? 一種組織能力，這種能力是通過對下述技能、價值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運(yùn)用獲得的。 ? 能夠顯著地為客戶帶來收益或節(jié)約成本。 ? 企業(yè)精神 ? 社會資源 ? 融資能力 ? 專有人才 ? 專利技術(shù) ? 品牌 ? 戰(zhàn)略資源儲備 ? 華融具有良好的調(diào)動和利用社會資源的能力，但這種優(yōu)勢僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。 ? “金融街”品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒有形成全國知名度。 核心競爭力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競爭力 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 36 “ 做大企業(yè) ” 和 “ 做強(qiáng)企業(yè) ” 的表現(xiàn)差別 1995年 2022年 公司治理 發(fā)展戰(zhàn)略 管理人才 增長速度 做強(qiáng) 做大 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 37 由于五大客觀原因，華融的“戰(zhàn)略發(fā)展觀”的形成和實(shí)施比國內(nèi)先進(jìn)同行萬科要晚至少五年 出生于“名門望族”，作為“大家閨秀”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒有生存競爭壓力。 華遠(yuǎn)原來在西城區(qū)的房地產(chǎn)龍頭老大的地位。 北京作為首都的特殊性，“首長工程、政府工程”多。 通過對萬科、萬達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè)“做強(qiáng)”應(yīng)至少達(dá)到以下五個指標(biāo) 資本雄厚 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù) 市場地位突出 企業(yè)盈利能力強(qiáng) 不吃關(guān)系飯 體現(xiàn)公司綜合能力 的品牌優(yōu)勢突出 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 41 五大指標(biāo)制定的外部依據(jù) 總資產(chǎn) 50億 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元 凈資產(chǎn)收益率 10% 地域擴(kuò)張 強(qiáng)勢品牌 ?2022年全國上市房地產(chǎn)公司主營收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考） ?萬科 2022年的主營業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬達(dá) 2022年的主營業(yè)務(wù)收入為 40億元 ?2022年全國上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %； ?萬科 2022年的凈資產(chǎn)收益率為 12%； ?作為市場化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國 10個城市； ?萬達(dá) 2022年已將業(yè)務(wù)拓展到全國 12個城市 ?萬科、萬達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠度。在市場化運(yùn)作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項(xiàng)目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險。 政策的研判 有較強(qiáng)的政策敏感性和判斷力，但如何利用這種優(yōu)勢在市場化運(yùn)作中起到指導(dǎo)決策的作用，如何從政策的變化中預(yù)測到市場變化趨勢，現(xiàn)階段還缺乏經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的能力。 接到任務(wù)后，再去進(jìn)行相關(guān)的市場分析和定位，導(dǎo)致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關(guān)能力的培養(yǎng)和檢驗(yàn)。 市場化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力 政府任務(wù)型運(yùn)作方式導(dǎo)致此項(xiàng)能力的缺失 資金實(shí)力和融資能力 上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強(qiáng)的融資能力 全國布局的土地儲備 現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無全國布局的土地儲備 地域性市場壁壘突破能力 市場化和區(qū)域外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少，此項(xiàng)能力有較大差距 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng) 區(qū)域外較弱 由于華融公司沒有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒有得到市場化的檢驗(yàn)，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場化運(yùn)作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力 弱 強(qiáng) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 46 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 項(xiàng)目運(yùn)作中的協(xié)調(diào)能力 有大規(guī)模區(qū)域性開發(fā)的成功案例，并且有一批有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)骨干 規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成功案例 有較多的成功案例 資金運(yùn)作能力 有強(qiáng)有力的融資保障 組織和人員保證 有一批有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人員 整體能力較強(qiáng) 這一環(huán)節(jié)的能力已固化成公司整體的工作能力，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)可以復(fù)制到區(qū)域外的項(xiàng)目開發(fā)上 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力 弱 強(qiáng) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 47 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力 有較多的成功經(jīng)驗(yàn)，并已形成自己的一套風(fēng)格 外部信息的獲取和反饋 比較重視外部的反饋信息，能夠做出分析判斷 創(chuàng)新能力 有一定的創(chuàng)新能力，反映在幾個特殊項(xiàng)目上（西直門項(xiàng)目） 整體能力較強(qiáng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有較強(qiáng)的同質(zhì)化趨勢，這一環(huán)節(jié)本身的作用正逐步弱化 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力 弱 強(qiáng) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 48 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累 有較多的成功經(jīng)驗(yàn) 管理中的透明度 有較完善的機(jī)制和控制體系，高管層管理作用突出 流程通暢的保證 有完善的機(jī)制和操作經(jīng)驗(yàn) 質(zhì)量控制能力 工期控制能力 成本控制能力 長期的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可成功案例培養(yǎng)出很強(qiáng)的各項(xiàng)控制能力 新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用 在一些項(xiàng)目中有一些新材料和工藝的利用，但沒有形成機(jī)制或有意識地去培養(yǎng)這種能力 資金運(yùn)作的保證 有較強(qiáng)的融資能力做保障 組織和人員的保證 有一批有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)骨干 整體能力強(qiáng) 能力可以被復(fù)制到區(qū)域外開發(fā)項(xiàng)目上 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力 弱 強(qiáng) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 49 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 可以做到信息的及時反饋，對銷售策略加以改進(jìn) 外部信息的 獲取和反饋 對于大型客戶的銷售，華融公司有較好的經(jīng)驗(yàn)和成功案例 銷售經(jīng)驗(yàn) 由于此環(huán)節(jié)市場同質(zhì)化趨勢強(qiáng)，環(huán)節(jié)對整體價值鏈利潤貢獻(xiàn)率呈弱化趨勢，因此華融公司在這一環(huán)節(jié)的能力也將隨之弱化 整體能力一般 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力 弱 強(qiáng) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢項(xiàng)目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 50 在市場化競爭中，華融現(xiàn)有能力還沒有形成強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢 利 潤 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力 價值鏈中各環(huán)