基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標(biāo)評價-在線瀏覽
2025-03-05 13:24本頁面
【正文】 CR8值（%）寡占Ⅰ型85≤CR8寡占Ⅱ型75≤CR8＜85寡占Ⅲ型50≤CR8＜75寡占Ⅳ型35≤CR8＜50寡占Ⅳ型30≤CR8＜35競爭型CR8＜30本文選取8家在國內(nèi)有影響力的大企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析,如表13所示，選取了萬科、碧桂園、保利、富力、合生創(chuàng)展、金地、中海、綠城八家代表性房地產(chǎn)企業(yè)。盡管目前土地基本實施招、拍、掛政策，但是房地產(chǎn)土地市場離步入市場化還有一定的距離。(三) 行業(yè)進入壁壘客觀存在進入與退出壁壘指的是新企業(yè)進入行業(yè)以及舊企業(yè)退出該行業(yè)時的難易程度，是衡量一個行業(yè)競爭程度的一個指標(biāo)。進入壁壘一般可以分為經(jīng)濟性市場進入壁壘和行政性市場進入壁壘。行政性市場進入壁壘可分為制度壁壘、政府壁壘和行業(yè)壁壘。房地產(chǎn)市場的專用資產(chǎn)投資不高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，所以基本上不存在退出壁壘。1. 資金壁壘房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同，是一個回收期長、高投資的資本密集型的行業(yè)，對企業(yè)的資金要求比較高。2000年3月公布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第五條把房地產(chǎn)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四個資質(zhì)等級。第十八條規(guī)定：各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)業(yè)務(wù)。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。2. 技術(shù)壁壘許多學(xué)者認為，房地產(chǎn)市場不存在技術(shù)壁壘．原因是房地產(chǎn)產(chǎn)品與技術(shù)進步的關(guān)系不大。隨著市民文化素質(zhì)的不斷提高，消費者對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境的要求不斷提高。3. 政策壁壘政策壁壘是進入房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘之一，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰與政府政策密切相關(guān)。注冊資本的要求與資金供給的政策上本文已有論述。2002年以前，廣州國有土地使用權(quán)的出讓存在多種方式。2003年，《關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)則的通知》頒發(fā)以后，采用了公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌、公開上網(wǎng)競價的方式，使土地供應(yīng)市場的運作市場化，更有利于資金實力雄厚的大開發(fā)商的發(fā)展。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟特性。美國最大的五家房地產(chǎn)企業(yè)在全國住宅市場的份額占到了15％，其中最大的房地產(chǎn)企業(yè)普爾特公司占全美住宅市場份額的4％。我國房地產(chǎn)公司數(shù)量達到5萬余家，%。二、 市場行為分析(一) 房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房價格從全國范圍內(nèi)來看，房地產(chǎn)開放商對于商品房的價格影響很小，分散競爭市場的每個生產(chǎn)者都是該市場上產(chǎn)品的價格接受者，單個生產(chǎn)者的產(chǎn)量不足以影響整個市場的價格，我國房地產(chǎn)商品房市場屬于“百花齊放，百家爭鳴”。比如憑借國資背景人為抬高地價，排擠其他開放商取得地權(quán)。由于地段的不同，自然環(huán)境，人文環(huán)境，經(jīng)濟環(huán)境以及社會環(huán)境等有所差別，而且開發(fā)商對樓宇的設(shè)計規(guī)則的不同，建設(shè)質(zhì)量的差別以及樓宇附近公共設(shè)施的便利程度的不同等等，都會造成房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的差異化。2. 從銷售努力看房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化這里說的銷售努力指的是房地產(chǎn)開發(fā)商利用廣告來降低需求的價格彈性或創(chuàng)造品牌忠誠度。慧聰媒體的經(jīng)濟調(diào)查表明，消費者的信息80%以上來自公開的媒介，包括報紙、雜志、互聯(lián)網(wǎng)、廣播、電視。 慧
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