【正文】 ；南為花果山公園。而從產(chǎn)品消費(fèi)的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費(fèi)、汽車和居住上。從總體小康到全面實(shí)現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。 市政府提出要通過三步走，翻三番，確?！皟蓚€(gè)率先”目標(biāo)的圓滿實(shí)現(xiàn) 。 今后一段時(shí)間內(nèi)國家將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購買、擴(kuò)大出口和提升消費(fèi)水平等途徑來有效地拉動(dòng)內(nèi)需，保持 GDP 的高速增長。其理由為： 外國資本的涌入與民營資本的迅速擴(kuò)張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進(jìn)程。 ● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的“信用馬鞍山”。 ● 2022 年人均 GDP1858 美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 8749 元，人均消費(fèi)性支出 6610 元，各項(xiàng)指標(biāo)均列安徽省首位。目前馬鞍山市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動(dòng)，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。 2022 年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅(jiān)取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點(diǎn)城市。號(hào)召全市上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。當(dāng)前的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢給馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了前所未有的機(jī)遇。馬 鞍山長江大橋已立項(xiàng) ,2022 年開工 ,2022 年竣工 ,因此本項(xiàng)目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū) . （二）區(qū)域經(jīng)濟(jì) ● 馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。二市的合作也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，真正在資源互補(bǔ)上實(shí)現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項(xiàng)，南京中北（上市公司）的公交車已駛?cè)腭R鞍山。 ● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，馬鞍山市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。 2022 年 10 月馬鞍山市正式加入長三角經(jīng) 濟(jì)合作圈。當(dāng)沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達(dá)到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動(dòng)力的價(jià)格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。 項(xiàng)目投資規(guī)模：約 20 億元人民幣 項(xiàng)目開發(fā)周期：五年（ 2022 年 — 2022 年） 二、背景資料 （一）宏觀形勢 ● 改革開放后的中國 GDP 持續(xù)多年保持 8%左右的增長率，為世人所矚目。限高： 80M。土地出讓年限：住宅 70 年，商業(yè) 40 年。 南為新城區(qū)，距市中心 3 公里；東 1 公里為寧馬高速公路出入口，北為 國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運(yùn)站。距南京 40 分鐘車程，距上海 3 小時(shí)車程，距合肥 2 小時(shí)車程 ,距杭州 3 小時(shí)車程 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目地塊是馬鞍山控制性規(guī)劃 A 片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。全市總面積 1686平方公里，南北最大縱距 公里，東西最大橫距 46 公里。 馬鞍山新都市廣場項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第一篇 概 況 一、項(xiàng)目概況 地理位置 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū) 30 公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū) 45 公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。 馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級(jí)的馬鞍山港，可與國內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機(jī)場 20 多公里；有寧馬高速與滬寧高 速、京福高速、寧杭高速 .寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。 B 地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。 土地用途 A 地塊區(qū)域面積： 畝（合 平方米） B 地塊區(qū)域 面積： 畝（合 平方米） 擬建大型專業(yè)綜合性市場，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等。 規(guī)劃指標(biāo) 容積率： A 地塊： ； B 地塊： ?？偨ㄖ娣e：約 90萬平方米。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時(shí)中國大陸具有土地和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢， 國際資本向我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。 ● 進(jìn)入新世紀(jì)以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地 區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯(cuò)位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對(duì)接，避免重復(fù)建設(shè)與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強(qiáng)化了各個(gè)城市的特殊功能，增強(qiáng)了城市發(fā)展的源動(dòng)力。 ● 2022 年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推進(jìn)長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點(diǎn)上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對(duì)接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。 ● 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設(shè)亦已啟動(dòng)，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動(dòng)態(tài)勢業(yè)已形成。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期。 ● 2022 年的市政府工作報(bào)告對(duì)未來五年的發(fā)展提出了“國內(nèi)生產(chǎn)總值 每年遞增 12%，五年內(nèi)實(shí)際利用外資 5 億美元，內(nèi)資 100 億元”的奮斗目標(biāo)。 馬鞍山市 2022 年提出三年實(shí)現(xiàn)雙百“城區(qū)面積 100 平方公里，城市人口 100萬”。 ● 對(duì)外開放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。同時(shí)還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)有便捷的交通 、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風(fēng)。 ● 馬鞍山市是全國“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯(lián)合國“最佳人居獎(jiǎng)”，現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)“生態(tài)馬鞍山”。 第二篇 項(xiàng)目定位 一、市場需求分析 當(dāng)前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進(jìn)程與開發(fā)、開 放戰(zhàn)略的實(shí)施，都將給市場帶來巨大的商機(jī)。各省市國家級(jí)和地方級(jí)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。 大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。第一步到 2022 年， GDP 比 2022 年翻一番，人均超 2500 美元；第二步到 2022 年， GDP 達(dá)到 5000 美元，人均可支配收入達(dá) 18000 元。 上述四個(gè)方面最終歸結(jié)到一個(gè)城市的生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)將出現(xiàn)較明顯的增長。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對(duì)象的市場必然會(huì)遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運(yùn)站及國道、長江碼頭是建立大市場現(xiàn)代物流的得天獨(dú)厚的條件。 二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求，僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析） 本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費(fèi)者需求，造成消費(fèi)外流； 南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會(huì)對(duì)本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競爭力； 蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對(duì)本案影響不大。 四、 SWOT 分析要點(diǎn)： STRENGTH（優(yōu)勢點(diǎn)）： 1）本案處于馬鞍山新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便； 2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯； 3）規(guī)模大，占地面積 830000 平方米，建筑面積約 900000 平方米； 4）配套完整，整個(gè)區(qū)域包括：四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、 購物廣場、住宅、別墅等； 5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗北路口有一個(gè)公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散； 6）地塊東即將興建 3 萬人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建 2萬人居住區(qū)。 OPPORTUNIES（機(jī)會(huì)點(diǎn)）： 1)馬鞍山市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的 起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越； 2）全國整體的房地產(chǎn)市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時(shí)機(jī)很好； 3）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì)大型批發(fā)類型市場物業(yè)的需求量增加； 4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展； 5）市府重視并大力支持本項(xiàng)目（己列入今年市政府實(shí)事工程），將有力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開； 6）國家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范》在年內(nèi)出臺(tái)，將保障本項(xiàng)目的順利實(shí)施和升值空間。 本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文 化氣氛和旅游功能。賓館酒店及休閑娛樂項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，力求突出整個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。做到四個(gè)最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。 二、總體規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為“兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū)”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè) 片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。通過軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。 五個(gè)功能區(qū)片： A 區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時(shí)吸引南京的客人在商城消費(fèi)。 C 區(qū)為倉儲(chǔ)區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。 D 區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對(duì)批發(fā)市場區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。 可參見總體規(guī)劃圖 . 第四篇 運(yùn)作計(jì)劃 一、經(jīng)營理念 本案博采新都市主義和 SHOPPING MALL 等之特長，根據(jù)馬鞍山當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，挖掘當(dāng)?shù)睾竦臍v史文化內(nèi) 涵，進(jìn)行創(chuàng)新，把新都市廣場塑造成一個(gè)主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。 二、運(yùn)營模式 為實(shí)施項(xiàng)目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設(shè)股份有限公司，注冊(cè)資金6500 萬元。 根據(jù) 各類物業(yè)的特點(diǎn)和市場情況，確立各項(xiàng)目公司的經(jīng)營原則： 住宅、別墅根據(jù)市場的需求，目標(biāo)為全部實(shí)現(xiàn)銷售； 寫字樓租售結(jié)合； 酒店委托管理或整體轉(zhuǎn)讓； 大型批發(fā)市場和其它商業(yè)物業(yè)以出租為主結(jié)合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式開發(fā)，達(dá)到利潤最大化。 三、實(shí)施計(jì)劃 招商與營銷（詳見第六篇） 加強(qiáng)市場管理 市場的興衰主要依賴于日常的運(yùn)作與管 理，我們將從完善管理制度，加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制和強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)水平入手，切實(shí)加強(qiáng)市場管理，確保市場規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。 我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場管理委員會(huì)，配備得力干部承擔(dān)市場管理職能。 2）建立區(qū)域性的政府監(jiān)督中心。一方面加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的知 識(shí)培訓(xùn)與指導(dǎo)， 另一方面對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督處理。 建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經(jīng)驗(yàn)。 4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴(yán)格分區(qū)功能。 我們將加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)入手，強(qiáng)化員工的服務(wù)意識(shí)，提升政策水平與服務(wù)水平，主動(dòng)地為進(jìn)駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。 充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還設(shè) 計(jì)了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺(tái)、華表與石雕等文化元素，并在經(jīng)營品種上已安排了旅游小商品、土特產(chǎn)品、風(fēng)味餐飲等。 規(guī)范物業(yè)管理。 四、開發(fā)進(jìn)度表 序號(hào) 工作內(nèi)容 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 規(guī)劃擴(kuò)初 設(shè)計(jì)及審批 2 市場研究 與營銷策劃 3 大型超市 4 家具、家電 市 場 5 建材、裝飾 市 場 6 商品步行街 7 小商品市場 8 餐飲、娛樂 9 賓館 10 寫字樓 11 公寓 12 別墅 13 物流及輔房 14 配套工程