【正文】 業(yè)依據(jù) 政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公 司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標(biāo)報價。 主辦崗位 土地開發(fā) ： 負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。 投標(biāo)準(zhǔn)備會議 總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。 各崗位責(zé)任和分工 營銷策劃： 負(fù)責(zé)編制可行性報告。 5 土地開發(fā)： 向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料， 按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。 通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負(fù)責(zé)部門。 成本控制： 負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。 融資會計： 負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。 總經(jīng)濟(jì)師： 審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容： 投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。 參加投標(biāo)： 投標(biāo) 授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。 6 土地投標(biāo)（技術(shù)） 土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。 從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。 主管崗位 總建筑師： 布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。 4．緊前工作條件 已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請手續(xù)， 取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 委托概念方案設(shè)計 主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設(shè)計師信息庫中選擇 2至 3名分屬不同設(shè)計單位的合適人選，并通過選中的設(shè)計師與其注冊的設(shè)計單位聯(lián)系委托設(shè)計事宜。 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿 詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》。 概念方案的設(shè)計成果 必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要 市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 7 規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。如對方提出要求， 還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計單位酌情修改。 保密責(zé)任 本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。 公司年度開發(fā)計劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師 ：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。 5．作業(yè)要求 踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。 6．作業(yè)描述： 調(diào)研 外部環(huán)境： 生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū) 外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。 調(diào)研 內(nèi)部環(huán)境： 地面障礙物：動拆遷進(jìn)展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。 9 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上 沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。 10 編制可行性研究報告 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究 ，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。 為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。 總經(jīng)濟(jì)師： 組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 主辦崗位 營銷策劃： 制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 初步可行性研究：已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。工作計劃報總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實。 小組集體討論，議題為： 市場研究。 項目分析和項目建議。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計。 經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。 初步可行性研究報告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項目發(fā)展前景預(yù)測 市場 前景、價格走勢、項目切入點等。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。 項目風(fēng)險分析與敏感性分析 風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 附件 （包括 附圖和附表）。 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 建筑方案選擇 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 13 風(fēng)險分析 項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 14 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗 位設(shè)計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。 制作電子相冊，隨時補(bǔ)充，不斷積累。 本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評價。 電子相冊制作方法 按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg 或 tif 文件，然后插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。 主辦崗位 設(shè)計管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。首選信息庫始終保持 20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補(bǔ)充。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對他們的關(guān)愛，必要 時可向總建筑師申請經(jīng)費。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓 名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。成功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計 任務(wù)書。 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé) 最后審查和簽發(fā)。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師 ： 會簽草稿，提出修改意見。 協(xié)辦崗位 營銷策劃： 提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計指標(biāo)。 介紹現(xiàn)場地理情 況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。 市場定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。 住宅設(shè)計指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù) 的比例等。 樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。 17 完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于 30~40 個工作日，催得太急，方案構(gòu)思 和制作質(zhì)量肯定大打折扣。 當(dāng)設(shè)計進(jìn)入擴(kuò)初階段時，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交設(shè)計單位。 標(biāo)有規(guī)劃紅線的 1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000 的地形圖），并在所有紅線拐角點處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時如無此條件 的，必須在設(shè)計進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。 18 建筑方案招標(biāo) 1. 作業(yè)目的 為了引進(jìn)競爭機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。 總建筑 師 ： 負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建 設(shè)計招標(biāo)工作小組，推薦評標(biāo)小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。 已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。 （即下圖） 6．作業(yè)描述 本項工作可以委托設(shè)計招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。 成立招標(biāo) 工作小組 總建筑師擔(dān)任組長，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。 招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是： 編制設(shè)計招標(biāo)書，擬定評標(biāo)小組名單，報設(shè)招辦審批； 接受投標(biāo)人的報名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報設(shè)招辦備案； 發(fā)放設(shè)計招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型； 組織開標(biāo)會議； 對投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號，并作保密處理后送交評標(biāo)小組評審； 填報建設(shè)工程設(shè) 計招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計委托合同； 向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費； 寫招標(biāo)工作綜合報告，報設(shè)招辦備案； 整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。 發(fā)布信息 待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。 設(shè)計招標(biāo)書至少應(yīng)包括以下內(nèi)容： 設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《編制設(shè)計任務(wù)書》）。 投標(biāo)文件送達(dá)截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。 未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。 20 知識產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對中標(biāo)方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。 擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計委托合同中的投標(biāo)人主要承諾：如取費標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。