【正文】 194 201 206 209土地投標(商務)1．作業(yè)目的土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。2．作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。主管崗位　總經(jīng)濟師： 負責投標書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標報價。 主辦崗位　土地開發(fā)：負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。獲得土地招標文件和相關技術指標要求。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。 投標準備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。 各崗位責任和分工營銷策劃：負責編制可行性報告。土地開發(fā)：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制商務標。通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反饋給各負責部門。成本控制：負責編制現(xiàn)場建設成本。融資會計：負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料?？偨?jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標文件并組織修改。（商務標）文件內(nèi)容：投標申請表；投標書；投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。：投標授權委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當日的開標，開標當日將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現(xiàn)場指定的投標箱。被委托人必須密切關注評標過程，及時向上級領導匯報。 文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權不準打印和復制。土地投標（技術）土地投標的技術標部分即為征集規(guī)劃設計方案，是土地投標書的主要組成部分。從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標書。主管崗位　總建筑師：布置本作業(yè)任務，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。4．緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 委托概念方案設計主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設計師信息庫中選擇2至3名分屬不同設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯(lián)系委托設計事宜。 編寫設計任務書草稿詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》。必須嚴格遵照招標文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮；用地平衡表，主要技術經(jīng)濟指標（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。 表達規(guī)劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設計師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設計單位溝通，由設計單位酌情修改。 保密責任本主辦崗位承擔投標方案的保密責任。一旦查實有泄密現(xiàn)象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。公司年度開發(fā)計劃，土地招標書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 協(xié)管崗位　總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質情況。協(xié)辦崗位　營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。5．作業(yè)要求，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標結束之前整理完成。6．作業(yè)描述：：：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設置等布局情況。：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。 ：特別注意地塊南北兩側原有建筑的用途性質、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結構穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。：：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標高差。 空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。編制可行性研究報告項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結構內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關土地技術指標；深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經(jīng)濟技術指標。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。 小組集體討論，議題為：。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調(diào)整或重新設計。經(jīng)過技術經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。：全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。開發(fā)建設法規(guī)、專業(yè)服務法規(guī)；規(guī)劃設計導向，城市建設信息；其他經(jīng)濟信息及政策指引。主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。市場前景、價格走勢、項目切入點等。整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）?？傮w進度要求、分階段進度要求。風險分析、主要指標的敏感性分析。（包括附圖和附表）。項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。建筑設計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質量的檢查和評價。協(xié)辦崗位　營銷策劃：將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。，隨時補充，不斷積累。 電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 凡紙質的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側，建筑名稱可以美術標題的形式插入頁面合適的部位。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。主辦崗位　設計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關途徑、代表性作品和論著等。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據(jù)。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設計任務書。 總經(jīng)理：負責最后審查和簽發(fā)。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構作物、河流、名貴樹木等。：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。，樣板房，售樓處的設計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設計深度要求。：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構思和制作質量肯定大打折扣。，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。建筑方案招標1. 作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設計都必須進行方案招投標。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法。 總建筑師：負責招標全過程工作，組建設計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標等形式獲得土地。（即下圖）6．作業(yè)描述本項工作可以委托設計招投標代理機構進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。，并由其指定四名相關崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。：編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批；接受投標人的報名，負責資質審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案；發(fā)放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審；填報建設工程設計招標投標中標通知書，經(jīng)設招辦見證后發(fā)給中標人；辦理簽訂設計委托合同；向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金；向設招