【正文】 ............................... 41 七、發(fā)展智能小區(qū)是住宅建設(shè)的必然趨勢 ........................................... 42 智能化住宅和智能小區(qū)是科技發(fā)展的必然 ................................................................ 42 智能化住宅和智能小區(qū)的定義和屬性 ....................................................................... 42 智能化住宅和智能小區(qū)的基本功能 ........................................................................... 42 做好智能小區(qū)設(shè)計(jì)院 的關(guān)鍵問題 .............................................................................. 43 格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 4 （ 1）市場定位 ....................................................................................................... 43 （ 2）經(jīng)濟(jì)性 .......................................................................................................... 43 （ 3）設(shè)計(jì)好智能小區(qū)三大關(guān)鍵平臺 ....................................................................... 44 智能小區(qū)建設(shè)需要政府支持 ..................................................................................... 45 格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 5 一、智能建筑的慨述 智能建筑是 20 世紀(jì) 90 年代中期在我國發(fā)達(dá)城市興起的建筑新潮流。所謂智能建筑、也就是讓一棟本來死板的建筑具有一種人性化的體現(xiàn)。 建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) (BA) 即我們所說的樓宇自動化系統(tǒng)，該系統(tǒng)能對建筑物內(nèi)部的供水、變配電系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控、測量，以保證大樓水電的正常供應(yīng)，并能通過對空調(diào)、外墻照明等系統(tǒng)的綜合控制達(dá)到節(jié)約能源、減輕管理人員勞動強(qiáng)度的效果。從而提供一個舒 適、安全的生活和工作環(huán)境。 格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 6 通訊自動化系統(tǒng)（ CA） 該系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時與外部通信網(wǎng) (如電話公網(wǎng)數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星及廣電網(wǎng)等 )相連，與世界各地互通信息。 通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的內(nèi) 容比如：用語音信箱進(jìn)行留言、語音應(yīng)答對一些咨詢的客戶時時應(yīng)答。 辦公自動化系統(tǒng)（ OA） 便是利用先進(jìn)的信息處理設(shè)備，以計(jì)算機(jī)為中心，采用傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電子郵件（ Email）、國際互聯(lián)網(wǎng)局域網(wǎng)等一系列現(xiàn)代化辦公及通訊設(shè)施，最大限度的提高辦公效率、改進(jìn)辦公質(zhì)量、改善辦公環(huán)境和條件、縮短辦公周期、減輕勞 動強(qiáng)度、同時防止減少人為的失誤和差錯。 火災(zāi)報(bào)警于消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)（ FA） 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)在現(xiàn)代智能建筑中起著極其重要的安全保障作用。通過建筑物內(nèi)不同位置的煙火控制裝置提供的信息進(jìn)行確認(rèn)后報(bào)警，同時啟動火災(zāi)聯(lián)動系統(tǒng)，包括關(guān)閉空調(diào)、開啟排煙裝置、啟動消防專用梯并且啟動消防系統(tǒng)運(yùn)作、緊急廣播疏散人群，從而 使得盡可能的減少生命、財(cái)產(chǎn)損失。 （ 1）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控可讓管理人員及時了解公司內(nèi)部、廠房車間或出入口等重點(diǎn)區(qū)域的情況，發(fā)現(xiàn)問題可及時處理。 （ 2）門禁管理系統(tǒng) 該系統(tǒng)采用非接觸 IC 卡技術(shù)，實(shí)現(xiàn)出入識別，出入登 記，與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動、報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動、消防系統(tǒng)聯(lián)動。 （ 3）停車場管理系統(tǒng) 該系統(tǒng)采用非接觸 IC 卡技術(shù)與圖像對比技術(shù)有效提高效率 減少盜格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 8 竊事件的發(fā)生。 （ 4）防盜報(bào)警系統(tǒng) 該系統(tǒng)采用國家安全論證的防盜報(bào)警產(chǎn)品，采用多總線結(jié)構(gòu)構(gòu)建防盜報(bào)警系統(tǒng)。 （ 5）出入口 管理與周界防范系統(tǒng) 該系統(tǒng)可對車輛出入口，樓宇出入口進(jìn)行監(jiān)控和控制，周界防范報(bào)警，當(dāng)有人非法越欄時，及報(bào)警并觸發(fā)周界攝影機(jī)追蹤攝影并錄像。 （ 7）背景音樂與緊急廣播系統(tǒng) 該系統(tǒng)的基本功能是對大廈提供背景音樂或一些必要廣播信息，掩蓋環(huán)境噪音，創(chuàng)造一種輕松 和諧 優(yōu)雅浪漫的氣氛。 最后把所有的子系統(tǒng)有機(jī)的集成， 才能構(gòu)成真正意義上的智能建格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 9 筑 二、我國的建筑智能化市場 在我國建筑業(yè)大力興建的環(huán)境下，建筑智能化市場迅速成長起來，而給人們帶來舒適工作及生活環(huán)境的樓宇自控系統(tǒng)的市場隨之越來越大。 一般情況，弱電系統(tǒng)占工程總造價(jià)的 2%～ 5%，而樓宇自控系統(tǒng)占弱電系統(tǒng)（不含消防系統(tǒng)，不考慮網(wǎng)絡(luò)設(shè)備）投資的比例沒有規(guī)律，但總體不會超過 40%，不同的建筑類型及建筑規(guī)模，樓宇自控系統(tǒng)的建設(shè)投資不同，主要取決于建筑類型、規(guī)模以及采用的暖通空調(diào)、水、電的工藝。 在工程數(shù)據(jù)的積累中，樓宇自控系統(tǒng)工程造價(jià)數(shù)據(jù)可參考 為： 住宅小區(qū)：約 2 元 /m2；大型工建及商業(yè)建筑：約 20～ 30 元 /m2。 當(dāng)前的樓宇自控市場有喜有憂，喜的是這個市場很大，國內(nèi)外樓宇自控廠家紛紛爭搶這塊大蛋糕；而憂的是目前這個市場存在著一定的問題，缺乏統(tǒng)一的管理。加上近兩年，業(yè)主對智能建筑的要求越來越高，這給樓宇自控廠家提供了一個很大的市場，各樓宇自控廠家競相使出法寶，以抓住有利商機(jī)。 2020 年智能建筑市場的重要廠家 （ 1）施耐德電氣收購瑞典 TAC 公司 2020年 6月 12日，施耐德電氣宣布收購著名樓宇自控公司瑞典 TAC公司。 TAC 在其產(chǎn)品中采用了包括 LonWorks網(wǎng)絡(luò)等許多開放技術(shù)，這些技術(shù)與施耐德的”透明工廠”概念能夠完美地結(jié)合。 （ 2）霍尼韋爾抓住發(fā)展契機(jī)亞太總部移師中國 2020 年 6 月 18 日，霍尼韋爾公司宣布：即日起將亞太公司總部從新加坡移至中國上海，在上海張江高科園內(nèi)建立新基地。在過去的幾年里，中國的投資不斷增加，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，客戶群、供應(yīng)商及專業(yè)人才都有迅速的增長。通過建立合作關(guān)系， QAD 公司可以得到匯聚了江森自控有限公司 10余年的知識和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的準(zhǔn)時制順序交付軟件模塊開發(fā)成果，同時還可獲得江森最好的專業(yè)知識和建議，從而可以進(jìn)一步改進(jìn) QAD產(chǎn)品的設(shè)計(jì)并減少該項(xiàng)產(chǎn)品上市的準(zhǔn)備時間。在這種情況下，就需要有機(jī)構(gòu)來出面管 理這個市場。建立行業(yè)協(xié)會、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范行業(yè)市場，是產(chǎn)品成熟化的標(biāo)志。 目前，國際上尚未有完整的關(guān)于樓宇自控的設(shè)計(jì)與施工的標(biāo)準(zhǔn)，其主要原因是世界上的建筑物設(shè)備工程因地域、傳統(tǒng)、能源、標(biāo)準(zhǔn)等差異，建筑設(shè)備的系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案有很大的不同，因此針對建筑設(shè)備監(jiān)控的 BA系統(tǒng)其設(shè)計(jì)方法也會有較大的不同。如用于樓宇自動控制網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)通信協(xié)議 BAC，就是由美國冷暖空調(diào)工程師協(xié)會組織（ ASHRAE）的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目委員會（ SPC） 135P 于 1995 年 6月制定的。該規(guī)范將樓宇自控系統(tǒng)作為主要驗(yàn)收對象之一 —— 第六章”建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)”。其中，第三部分”建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)”適用于建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的檢測驗(yàn)收，相應(yīng)的改、擴(kuò)建工程也可參照使用。 我國樓宇自控系統(tǒng)的發(fā)展趨勢 （ 1）我國建筑智能化市場初具規(guī)模 近年來，我國許多專家訪問了歐美與亞洲 發(fā)達(dá)國家，并與這些國家的專業(yè)人士就智能建筑技術(shù)進(jìn)行交流，得到的結(jié)論是發(fā)達(dá)國家并沒有象我們那樣對智能建筑的熱情，也不存在專業(yè)權(quán)威的智能建筑協(xié)會組織，對智能建筑的熱烈談?wù)撛嵌嗄昵暗臍v史。 經(jīng)過業(yè)界各方人士多年來的探索、推進(jìn)，我國建筑智能化系統(tǒng)工程格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 13 得到了迅速發(fā)展。 就目前而言，我國智能建筑的建設(shè)理念與建設(shè)目標(biāo)并不低于國外，某些理念高度甚至超過了一些發(fā)達(dá)國家。 近年來，建設(shè)部與各地建設(shè)主管部門對智能建筑工程加強(qiáng)行業(yè)管理力度是很有必要的，但是政府無法也不可能解決所有的問題，大量的工程與技術(shù)問題、市場問題最好由相關(guān)的行業(yè)協(xié)會來牽頭解決。 ①以樓宇自控系統(tǒng)為基礎(chǔ)的系統(tǒng)集成方式 系統(tǒng)集成主要通過建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，使構(gòu)成智能建筑的各個主要子系統(tǒng)具有開放式結(jié)構(gòu)、協(xié)議和接口都標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。 當(dāng)前 BAS 的結(jié)構(gòu)大多采用二級網(wǎng)絡(luò)形式，即上層為以太網(wǎng)，下層格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 14 采用 RS48 LonWorks 等速率較低的標(biāo)準(zhǔn)工控總線方式，具備集成的有利條件。 各樓宇自控系統(tǒng)廠家基本都依照以上的集成原理進(jìn)行系統(tǒng)集成，有的樓宇自控系統(tǒng)廠家還專門開發(fā)了系統(tǒng)集成的管理軟件。可采用 OPC 技術(shù)和ODBC 技術(shù)實(shí)現(xiàn)智能建筑的系統(tǒng)集成。 D、實(shí)時數(shù)據(jù)的集成和管理數(shù)據(jù)的集成。由于處理對象差異，各個子系統(tǒng)無論在硬件和軟件結(jié)構(gòu)上都有著很大的不同。 對于智能建筑來說，實(shí)時數(shù)據(jù)的集成是最為重要的，也是首先實(shí)現(xiàn)的要充分利用先進(jìn)的產(chǎn)品和技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對建筑物消防、安全防范、電梯控制、燈光控制、停車等諸多子系統(tǒng)實(shí)時數(shù)據(jù)的集成，并完成各子系統(tǒng)之間的聯(lián)動控制。上海作為我國的現(xiàn)代化大城市，城市智能建筑的建設(shè)發(fā)展很快，出現(xiàn)了街區(qū)智能建筑群的建設(shè)現(xiàn)象。 ①上海市淮海中路地區(qū)建筑智能化系統(tǒng)運(yùn)行管理情況與分析對入住上海市淮海中路地區(qū)智能化大樓的 50 家公司進(jìn)行了《淮海中路大樓入住公司情況問卷表》調(diào)查，數(shù)據(jù)與內(nèi)容綜合如下：公司入住上海市上海市淮海中路的原因，見表 1。 表 2 格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 16 （ 2）智能化系統(tǒng)投資與大樓經(jīng)營效益 弱電投資、智能化水平與出租率之間的關(guān)系，見表 3。 弱電投資、智能化水平與大樓租金之間的關(guān)系，見表 4 x—— 單位建筑面積的弱電系統(tǒng)投資（元 /m2）； y— 大樓設(shè)備所達(dá)到的智能化水平（ %）； z— 大樓租金（ $/ ） 各大樓的租金雖然取決于以下諸多方面：大樓的設(shè)計(jì)、建造標(biāo)準(zhǔn)；大樓建造的年代；物業(yè)管理的水平；建筑物所處的地段；大樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格；物業(yè)營銷策略，而且大樓租金與實(shí)際成 交價(jià)之間有差異，但格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 17 是單位建筑面積弱電系統(tǒng)的投資、大樓智能化程度，對大樓租金有著一定程度的影響。樓宇控制網(wǎng)絡(luò)中的傳感器、執(zhí)行器、閥門等都是智能的。 整體的樓宇網(wǎng)絡(luò)將成為未來樓宇控制的典范。提供智能設(shè)備、子系統(tǒng)和系統(tǒng)的廠家正在如指數(shù)般的成長。因?yàn)樵诮裉?，樓宇自控子系統(tǒng)如門禁、閉路電視、電梯、空調(diào)暖通、保安和消防中的智能產(chǎn)品都已問世了。生產(chǎn)廠商們一方面表示他們?nèi)嫦蜷_放性系統(tǒng)靠攏，但另一方面又限制互操作性產(chǎn)品的發(fā)展，因?yàn)樗麄儽仨毭鎸σ粋€標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)通信協(xié)議和真正的開放性結(jié)構(gòu)所帶來的市場變化。許多大廠商在他們的底層設(shè)備中采用了 LonWorks 技術(shù)，是因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)使用 LonWorks 平臺這一經(jīng)濟(jì)有效的技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)他們的封閉系統(tǒng)中的設(shè)備互通信息。對于市場上的 BA 系統(tǒng)，如江森和霍尼韋爾等產(chǎn)品，其系統(tǒng)內(nèi)置有專用的數(shù)據(jù)庫，并提供有接口，可以轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)庫，通過前面提到的方法，用戶可以從遠(yuǎn)程通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫來了解整個 BA 系統(tǒng)的情況。 現(xiàn)代的樓宇自動化系統(tǒng)應(yīng)基于 Inter 來實(shí)現(xiàn)信息交互、綜合與共享，實(shí)現(xiàn) 統(tǒng)一的人機(jī)界面和跨平臺的數(shù)據(jù)庫訪問，真正做到局域和遠(yuǎn)程信息的實(shí)時監(jiān)控，數(shù)據(jù)資源的綜合共享，以及全局事件快速的處理和一體化的科學(xué)管理?？梢哉f因特網(wǎng)與智能建筑是分不開的，通過因特網(wǎng)，不僅可以完成監(jiān)控職責(zé)，而且還有很多便利，比如樓宇設(shè)備廠家可以通過因特網(wǎng)持續(xù)了解自己設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，當(dāng)設(shè)備運(yùn)行在非正常狀態(tài)時，廠家可以立即采取措施避免事故發(fā)生，當(dāng)然可以減少運(yùn)行管理費(fèi)用。 樓宇自控系統(tǒng)被控設(shè)備日趨智能化 2020 年，根據(jù) BSRIA 的估計(jì)，中國的商用中央空調(diào)市場總價(jià)值約在 9 億美元。兩者相加不到 80 億美元。 格林柯爾集團(tuán)投資部 樓宇自控系統(tǒng)（智能大廈）市場分析報(bào)告 19