房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險管理案例分析博商-在線瀏覽
2025-02-26 05:27本頁面
【正文】 及資產(chǎn)定價模型 ? 投資組合回報是各資產(chǎn)回報的加權(quán)平均（線性代數(shù)）；而投資組合風(fēng)險并非各資產(chǎn)風(fēng)險的回權(quán)平均 ? 房地產(chǎn)投資信托（ REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經(jīng)營包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。 ? 資本資產(chǎn)定價模型（ CAPM） 資產(chǎn)要求期待回報等于無風(fēng)險回報加在市場的風(fēng)險回報乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) ? 期權(quán)價值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ? 土地開發(fā)期權(quán)（土地價值與最佳發(fā)展時機(jī)買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 ? 投資案例分析示例 ? 投資可行性研究 ? 開發(fā)可行性研究 ? 建設(shè)項目 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。 2022年 6月 121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險。而當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加了近 2022億元。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點：便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大。 ? 銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)能夠達(dá)到的。而有些東南亞國家以及我國的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%。 ? 上市集資 ? 有的認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。國際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。 ? 上海復(fù)地成功地于 2022年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。 ? 國內(nèi)與國外上市比較： ? 國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。 ? 海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務(wù)后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于 3000萬港元，最近一年不少于 2022萬元。 ? 選擇國內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因為可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。新的公司上市規(guī)則似乎放寬了上市限制，但券商等中介機(jī)構(gòu)將承擔(dān)完全責(zé)任，極大限制了暗箱操作。 ? 信托 ? 信托以其極強(qiáng)的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。 ? 信托計劃風(fēng)險 ? 中外比較 就集合信托資金產(chǎn)品來說，委托人在購買資金信托產(chǎn)品之后，取得信托受益權(quán)，但喪失了對資金的控制權(quán)，其收益完全有賴于信托公司的投資操作，如不考慮投資者對信托公司的依賴程度，投資者的利益一定程度上將有賴于信托公司的信息披露。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受 《 公司法 》 和 《 信托法 》 的限制，其投資者數(shù)量分別不超過 50人和 200份。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司、兩上個國有投資主體設(shè)立的有
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1