【正文】 有直接性的研究，但是對于土地流轉(zhuǎn) 的問題國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)做了大量的研究工作，從主要集中在以下幾個(gè)方面： 一、國 外文獻(xiàn)綜述 因各國土地制度的不同、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不同、性質(zhì)不同、國情不同 ,而土地流轉(zhuǎn) 是中國化的問題 ,國外一般沒有與此直接相關(guān)的研究成果 ,一般主要研究集中在 農(nóng)地流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)村合作組織、鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營模式上 ,美國、法國、德國、荷蘭等國 家在鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展過程中積累了一些鄉(xiāng)村合作模式的經(jīng)驗(yàn)但這些研究還沒有 真正涉及到鄉(xiāng)村旅游業(yè)發(fā)展過程中土地及地 上資源的整合利用、規(guī)模化經(jīng)營的 本質(zhì)問題：土地流轉(zhuǎn)的模式 ,而該問題恰恰是當(dāng)前我國旅游業(yè)在鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)展過 程中遇到的最關(guān)鍵性的矛盾。國外的鄉(xiāng)村旅游研究對我國的土地流轉(zhuǎn)借鑒作用有限。美國屬于發(fā)達(dá)資本主義國家中最為典型的土地私有制 國家。 交換的價(jià)格亦依賴于市場的供求狀況，受 市場價(jià)格的調(diào)節(jié) 。 其手段主要有法律、規(guī)劃、土地登記等。 法國制定了促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的土地改組政策，其中主要包括了合并小型農(nóng)場； 支持中型農(nóng)場的發(fā)展；建立農(nóng)地整治公司，限制農(nóng)地用途；建立政府的土 地調(diào) 整公司，收購?fù)恋睾髮⑵渥赓U或出售給大農(nóng)場主，從而促進(jìn)土地的集中經(jīng)營。 二、國 內(nèi)文獻(xiàn)綜述 國內(nèi)學(xué)者對土地流轉(zhuǎn)和旅游開發(fā)中土地問題進(jìn)行了大量的研究。農(nóng)民作為流轉(zhuǎn)的主體，在流轉(zhuǎn)中必須充分尊 重農(nóng)民的意愿，流轉(zhuǎn)的目的在于通過流轉(zhuǎn)增加土地利用效率實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營， 進(jìn)而保護(hù)農(nóng)民的利益。在農(nóng)民土地承包期內(nèi)，不 能采取強(qiáng)制征地等方式直接收回農(nóng)民的土地 承包權(quán) 。在巨大利益的驅(qū)動(dòng)下政府部門應(yīng)該因地制宜，宏觀把握土地流轉(zhuǎn)問題 不能不切實(shí)際的貿(mào)然推進(jìn)，必須在土地流轉(zhuǎn)中加強(qiáng)對農(nóng)民土地權(quán)益的保護(hù)，農(nóng) 民在土地流轉(zhuǎn)中的權(quán)益不容侵犯 。在學(xué)術(shù)界對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式有很多不同的看法。通過對農(nóng)村集體土地等農(nóng)用地的出租或是租賃的在流轉(zhuǎn)方式，在對于土地 有效流轉(zhuǎn)和土地的集中管理比較有效，同時(shí)也可以使得農(nóng)民對于土地的增值收 益有較好的保障，同時(shí)在此流轉(zhuǎn)模式下也可以為農(nóng)民建立起基本的收入保障。而另一些學(xué)者則認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)的真正目的在于如何增強(qiáng)及鞏固農(nóng)民 和集體經(jīng)濟(jì)地位，使集體和農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)有主導(dǎo)地位，進(jìn)而走向集體合作 社的道路。針對旅游開發(fā)中用地問題國內(nèi)學(xué)者也已經(jīng)開展了 研究，主要研究方向集中在政府行為方式、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)民土地權(quán)益保 護(hù)上。 由于旅游開發(fā)中經(jīng)濟(jì)驅(qū)使，使得旅游景區(qū)不斷擴(kuò)大，在鄉(xiāng)村地區(qū)旅游 業(yè)的 發(fā)展確實(shí)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來的較大的收益，使得旅游開發(fā)進(jìn)入了飛速發(fā)而在熱造 成了眾多土地違法違規(guī)的使用。沈自玉認(rèn)為在開發(fā)中由于管理體制的缺失，使得各級政府為了經(jīng) 濟(jì)利益，無節(jié)制的批設(shè)開發(fā)區(qū) 。章牧通過土地利用規(guī)范體系中旅游用 地地位的不明確，土地旅游規(guī)范作用得不到有效實(shí)施，使得旅游用地取得上產(chǎn) 7 8 9 楊德才 . 論我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式及其選擇 [J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究， 2022（ 12） 沈自玉 .對當(dāng)前清理整頓開發(fā)區(qū)的思考 [J].山東國土資源， 2022 鐘京濤 .旅游資源開發(fā)中的土地問題探討 [J].上海土地， 2022(4) 4 7 8 9 第一章 引言 生了絕大的問題，通過對廣西旅游用地的實(shí)地分析，提 出需要把旅游用地納入 上地利用規(guī)劃修編體系中的建議和對策。 一、文 獻(xiàn)研究 第四節(jié) 研究方法 通過對國外及國內(nèi)土地流轉(zhuǎn)制度以及對于旅游開發(fā)中相關(guān)文獻(xiàn)和理論的分 析分析，為論文寫作打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。 深入了解旅游區(qū)農(nóng)民對于土地流轉(zhuǎn)的真實(shí)意愿，以及影響其參與流轉(zhuǎn)的因素分 析。而演繹分析則是運(yùn)用具有一般意 義的結(jié)論來分析具體的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。 第 五節(jié) 論文創(chuàng)新與不足 一、創(chuàng) 新點(diǎn) 從理論上提出了關(guān)于旅游開發(fā)中不同的開發(fā)模式，分析不同模 式下的用地 情況。同時(shí)分析了發(fā)達(dá)地區(qū) 旅游開發(fā)中土地流轉(zhuǎn)模式，并與土地流轉(zhuǎn)模式相結(jié)合，提出了關(guān)于不同的旅游 10 席婭 .旅游開發(fā)中土地資源的綜合利用 [J].國土資源， 2022(6) 5 10 第一章 引言 開發(fā)模式下土地流轉(zhuǎn)模式的選擇方式。 二、不 足之處 由于在研究中發(fā)現(xiàn)關(guān)于旅游開發(fā)中土地流轉(zhuǎn)問題的實(shí)證較少，對于前期調(diào) 研問卷和訪談提綱設(shè)計(jì)可 能不夠全面，預(yù)期問題不夠深入。加之學(xué)識和能力局限對于不同旅游模式下的土地流轉(zhuǎn)問題研究 還不夠深入，結(jié)論與政策觀點(diǎn)是否具有普遍意義，還需要進(jìn)一步加深討論。其目的開發(fā)旅游資源滿足人們的旅 游需求，同時(shí)旅游開發(fā)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高土地利用強(qiáng)度。其中在《全國土地分類標(biāo)準(zhǔn)》 當(dāng)中關(guān)于農(nóng)用地的解釋是 :“農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地 ,包括耕地、園 地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地。根據(jù)《土地管理法規(guī)》 ,相關(guān)規(guī)定，我們將非農(nóng)用地稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用 地”或“農(nóng)村集體建設(shè)用地”。 三、土 地流轉(zhuǎn) 土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)的流通與轉(zhuǎn)移。但是完整的土地包括對土地的使用權(quán)，收益權(quán)、處分權(quán)等。其中農(nóng)村集體的土地流轉(zhuǎn)，就 是指在農(nóng)村集體內(nèi)部不改變集體建設(shè)用地的功能與性質(zhì)的前提下的流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)時(shí)需要經(jīng)過 國家行政部門審批 ,才能改變農(nóng)用地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地 。 7 第二章 旅游開發(fā)中集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)理論 通過農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)改變集體土地的用途或者性質(zhì)實(shí)現(xiàn)土地的增值，國 家通過對土地的管理實(shí)現(xiàn)集體土地的集約利用，同時(shí)保障農(nóng)民的集體土地利益。矛盾之處在于農(nóng)民土地權(quán)益屬于農(nóng)民個(gè)人權(quán)益 , 而集體土地集約利用帶來的是社 會權(quán)益發(fā)展 ,在面對“公共利益”與個(gè)人權(quán)益沖 突的時(shí)候 ,往往都會選擇犧牲個(gè)人滿足“公共利益”。但是從二者 一致的角度上看 ,只有探索的旅游開發(fā)中集體土地流轉(zhuǎn)方式 ,才能夠保護(hù)農(nóng)民合 法的土地權(quán)益 ,也才能夠促使土地使用者從考慮自身經(jīng)濟(jì)利益最大化出發(fā) ,合 理、節(jié)約利用土地 ,實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用。區(qū)位論即是地理學(xué)的一個(gè)基本理論，同樣也是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)基礎(chǔ)理論，也是構(gòu)成旅游地評估的基礎(chǔ)理論之一。對于旅游區(qū)而言，旅游的吸引力會因?yàn)榫嚯x中心城市的距離的 遠(yuǎn)近和交 通主要干道距離的遠(yuǎn)近發(fā)生變化，由中心向外擴(kuò)散逐步遞減。 二、馬 克思地租理論 馬克思主義將地租理論建立在價(jià)值論和剩余價(jià)值理論的基礎(chǔ)上。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)的過程中，農(nóng)戶在獲取一定 租金的條件下，將農(nóng)地的使用權(quán)讓渡出去，實(shí)現(xiàn)了土地權(quán)利的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。絕對地 租的存在，是土地所有權(quán)的要求，是土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)形式 （二） 級差地租 級差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸所有者占有的超額利潤。級差地租一般分為級差地租 I 和級差地租 II。級差地租 2 是由于對同一地塊連續(xù)增加投資從而有更 高的勞動(dòng)生產(chǎn)率而產(chǎn)生的超額利潤。壟斷地租不 是任何土地都能產(chǎn)生的，它只產(chǎn)生于具有某種獨(dú)特自然條件的土地。即土地使用者為了 取得固有土地使用權(quán)而依法付給國家的租金。在土地集體所有制的條件下，級差地租 I 主 要應(yīng)歸土地所有者 — 集體經(jīng)濟(jì)組織所有，是由于我國集體土地中實(shí)行集約經(jīng)營、 追加投資而形成的。在社會主義地租下，無論是級差地租 I 還是級差地租 II，在其形成過程中， 都是由于國家在土地上加注了投資并進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，從而提高了土地質(zhì)量、方 便了交通、改善了土地環(huán)境等，所以國家可以采取多種形式分配和調(diào)節(jié)級差地 租。 （五） 馬克思地租理論在旅游開發(fā)中旅游用地研究中 的運(yùn)用 由于在旅游用地中土地的所有權(quán)和使用權(quán)是相分離的，旅游開發(fā)者在進(jìn)行 旅游項(xiàng)目經(jīng)營時(shí)就必須支付旅游用地的地租。在旅游開發(fā)中土地的絕對 地租是在旅游項(xiàng)目用地所有權(quán)和使用權(quán)分離，旅游用地的所有者經(jīng)營者收取的 最低限度的地租，即最差的旅游用地所必須交納的地租。促使形成級差地租的條件是旅游用地質(zhì)量的差異，主要包括旅 游用地開發(fā)、利用潛力的差別和地理位置的差別。形成級差地租 I 的原因主要有 :由于旅游用地范圍內(nèi) 土地資源的質(zhì)量存在差異而產(chǎn)生的對旅游產(chǎn)品質(zhì)量和規(guī)模的差異，從而也就引 起在經(jīng)濟(jì)收入的差別，由于地理位置及交通條件的差異，從而引起旅游產(chǎn)品在 開發(fā)中 開發(fā)成本的差別。而多出的超額利潤就是歸土地所有者占有的 級差地租 I。由于上述原因而形成的級差地租 II 收益不應(yīng)歸承租者所有，而應(yīng)上 繳給土地所有者即國家或集體所有。土地產(chǎn)權(quán) 的基本上包括了土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、 抵押權(quán)、繼承權(quán)和地役權(quán)等幾個(gè)方面內(nèi)容。另外一方面則是經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)，指土地所有者憑 借他對土地的壟斷從而收取一定的地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)形式， 以上兩者構(gòu)成完整的土地所有權(quán) 。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地．除 由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留 12 畢寶德 .土地經(jīng)濟(jì)學(xué) [M].中國人民出版社， 2022 10 12 第二章 旅游開發(fā)中集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)理論 山，屬于農(nóng)民集體所有。 第二，土地使用權(quán)地使用權(quán)是依法對一定的土地加以利用并取得收益的權(quán) 利 。 土地使用權(quán)是根據(jù)法律或合同規(guī)定而產(chǎn)生的使用土地的權(quán)利。也 可以依據(jù)法律規(guī)定從土地所有權(quán)中分離出來而成為一項(xiàng)相對獨(dú)立地權(quán)能，由非 土地所有人行使。農(nóng)民集體所有的土地，可 以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧 業(yè)、漁 業(yè)生產(chǎn)。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民 集體所有的土地的，或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用 農(nóng)民集體所有的土地。因此，根據(jù)旅游項(xiàng)目用地性質(zhì)及經(jīng)營者的不同．可以靈活采用旅用 地的取得方式，即 可以靈活采用國有土地的劃撥、出讓、出租、人股以及集體 土地的承包、租賃等流轉(zhuǎn)方式土地使用權(quán)取得方式。土地收益權(quán) 土地使用權(quán)緊密相連，即使土地所有者在將土地使用權(quán)分離出去后，仍可以享 有土地收益權(quán)。 第四，土地處分權(quán)是指法律允許范圍內(nèi)對土地進(jìn)行處置的權(quán)利。 四、產(chǎn) 業(yè)融合理論 13 14 中華人民共和國土地管理法 .第八條 中華人民共和國土地管理法 . 第四十三條 11 13 14 第二章 旅游開發(fā)中集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)理論 產(chǎn)業(yè)融合理論是在 20 世紀(jì) 70 年代產(chǎn)生的，最早產(chǎn)生于由于數(shù)字技術(shù)的出 現(xiàn)導(dǎo)致的信息行業(yè)之間的相互交叉。產(chǎn)業(yè)融合主要有三種方式，一是高新技術(shù)的滲透融合，二是產(chǎn)業(yè)間的 延伸融合，三是產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的重組融合。 12 第三章 旅游開發(fā)模式及土地流轉(zhuǎn)用問題研究 第三章 旅游開發(fā)模式及土地流轉(zhuǎn)問題 第一節(jié) 旅游用地 一、旅 游用地的內(nèi)涵及特點(diǎn) 旅游用地這一概念在我國土地分類中并沒有明確的界定，僅在《風(fēng)景名勝 區(qū)規(guī)劃規(guī)范》，對旅游用地中的風(fēng)景區(qū)用地進(jìn)行了較詳細(xì)的劃分。 其中不少學(xué)者對于旅游用地分類作出了一些探索。蘇平，黨寧按旅游地資源屬性以及按旅游活動(dòng)性質(zhì) 兩種分類方式，提出了九種旅游地類型 :自然觀光旅游地、自然娛樂旅游地、自 然運(yùn)動(dòng)休閑旅游地、人文觀光旅游地、人文娛樂旅游地、人文休閑旅游地、人 造觀光旅游地、人造娛樂旅游地、人造運(yùn)動(dòng)休閑旅游地 。 旅游用地的特點(diǎn)主要包括以下幾個(gè)方面： 復(fù)合性。 多效益性。一方面可以增 加經(jīng)濟(jì)收益方面，其發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加收入，交通運(yùn)輸?shù)认? 關(guān)設(shè)施的配套建設(shè)；一方面由于旅游活動(dòng)具有較強(qiáng)的社會參與性，在增進(jìn)了國 內(nèi)外游客與旅游目的地居民間的文化交流 。 可持續(xù)性。只要施行 合理規(guī)范使用，減少對旅游開發(fā) 過程中對于土地的損耗，旅游用地可以長期持 續(xù)利用，產(chǎn)生持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。景 區(qū)內(nèi)的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。 第二節(jié) 旅游開發(fā)模式中用地問題 由于旅游資源的多樣性，旅游開發(fā)涉及到不同的開發(fā)方向，也就存在著不 同的開發(fā)模式，而在這些開發(fā)模式之下也就有著不同的用地特點(diǎn)。 一、按 功能劃分旅游開發(fā)模式 （一） 建設(shè)用地為主的開發(fā)模式 在旅游項(xiàng)目開發(fā)中有這樣一類項(xiàng)目是 以建設(shè)用地為主的旅游用地開發(fā)模 式。于此同時(shí)為旅游者提供豐富多樣的配套旅游接待基礎(chǔ)設(shè)施。其類型大致 有主題公園、休閑度假區(qū)、民族文化旅游區(qū)等三種。如昆明世博園、祿豐縣 世界恐龍谷、元謀“東方人類祭祖壇”、天龍八部影視城等 開發(fā)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn) :①主題公園一般多建于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，占地 面積較大，對于交通通達(dá)度有較高要求，周邊基礎(chǔ)設(shè)施要求較為完善，從區(qū)位 論理論上解釋其所處地塊的地租和地價(jià)相對較高 。但是對自然資源要求不高 。④用地一般以建設(shè)為主，人工開發(fā)程度較高。一是建設(shè)用地規(guī)模較大，二是由于大 量的基礎(chǔ)設(shè)施需要維護(hù)和管理，所以一般選擇完全征用的方式。對旅游者 而已以游樂休閑為目的，同時(shí)還需要向旅游者提供住宿餐飲、康體休閑、購物 娛樂 、商業(yè)服務(wù)等設(shè)施的短期居住場所。 開發(fā)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn) :①與主題公園類相比旅游度假區(qū)的整體開發(fā)前 期資金投入也比較高，用地規(guī)模也更大，用地開發(fā)利用強(qiáng)度相對較高 。 土地取得方式：同樣在休閑度假區(qū)涉及到農(nóng)村集體土地時(shí)，一般采用征收、 或者“以租帶征”等方式。 民族文化旅游是指依托獨(dú)具特色的少數(shù)民族風(fēng)情和歷史文化資源，融合自 然風(fēng)光，深度開發(fā)具有體驗(yàn)性、參與性、娛樂性等特點(diǎn)的