【正文】 高端08年以來份產(chǎn)品線成交比例（金額） 亞奧區(qū)域市場（ 3） ? 各產(chǎn)品線存銷比均較低，首改、再改產(chǎn)品線庫存壓力最小 庫存套數(shù) 庫存面積 (平米 ) 0708年月均去化套數(shù) 存銷比（月） 首置 1182 117 首改 282 96 再改 900 101 高端 219 12 合計(jì) 2583 326 片區(qū)內(nèi)分產(chǎn)品線存銷情況 中關(guān)村區(qū)域市場（ 1） ? 鄰近的中關(guān)村區(qū)域?qū)⒊蔀楸卷?xiàng)目的重要市場，本項(xiàng)目緊鄰中關(guān)村區(qū)域，而該區(qū)域 07年以來僅 3個(gè)項(xiàng)目在售，供給絕對稀缺，需求旺盛 ? 本項(xiàng)目距清華科技園約 6公里，直線距離約 ，自駕車可在 15分鐘之內(nèi)抵達(dá)中關(guān)村核心區(qū)域 ? 07年以來中關(guān)村地區(qū)僅萬城華府、唐寧 ONE和中鐵翰庭在售，目前萬城華府已經(jīng)售罄，目前僅唐寧 ONE和中鐵翰庭在售 ? 中關(guān)村地區(qū)的客戶需求被擠壓到上地、西北旺、亞運(yùn)村、五棵松等片區(qū) 北四環(huán) 北五環(huán) 本項(xiàng)目 唐寧 ONE 翰庭 清華科技園 6公里 典型競爭產(chǎn)品（ 1） ? 周邊區(qū)域高端再改項(xiàng)目主要以國奧村、萬和城和唐寧 ONE為主，多數(shù)項(xiàng)目為普通再改產(chǎn)品 競品區(qū)域 項(xiàng)目 主力戶型 總價(jià) 亞奧區(qū)域 國奧村 200三居、 240四居 700萬 美倫堡 160三居 290萬 融域 148三居 270萬 萬和城 210/260四居 520萬 /650萬 亞運(yùn)新新家園 聯(lián)排（ 400） 1500萬 中關(guān)村區(qū)域 唐寧 ONE 180三居、 360四居 540萬 /1000萬 中鐵翰庭 90兩居、 130三居 230萬 /350萬 典型競爭產(chǎn)品（ 2） 龍湖唐寧 one 中鐵翰庭 國奧村 典型競爭產(chǎn)品（ 3） ? 國奧村 ? 國奧村定位高端再改，主力戶型為 205平米三居和240平米四居，南北通透，精裝修，項(xiàng)目規(guī)模較大，配套較好，剩余約 6萬庫存 ? 07年國奧村月均成交 95套，成交均價(jià) 19000左右；08年成交均價(jià)超過 27000，月均成交降至 23套， 09年成交均價(jià) 30000元 /平米，月均成交套數(shù)降至 15套，總價(jià) 600700萬 項(xiàng)目銷售情況 14965 6512190712081557394341056825 3246176 65511 4 5 3 5 1028 30 0739。周邊健身娛樂設(shè)施豐富。受日照遮擋，進(jìn)深約 55米區(qū)域無法建設(shè)住宅 ?用地內(nèi)需由競得人實(shí)施考古勘探，并承擔(dān)挖掘保護(hù)費(fèi)用 地鐵站 噪音 噪音 紅線內(nèi)外不利因素 用地方式： 定向安置房按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理，劃撥方式供地 社區(qū)管理： 定向安置房與其他商品房合并一個(gè)小區(qū)管理，共享小區(qū)公共配套設(shè)施，定向安置房物業(yè)管理費(fèi)按照經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)收?。? / ㎡ ,不含電梯費(fèi) ) 戶型要求： 90㎡ 戶型 120套， 110㎡ 戶型 74套， 140㎡ 戶型 6套 位置選擇： 定向安置房位置應(yīng)安排在該宗地南側(cè)，與所建小區(qū)相對獨(dú)立 交付要求： 簽訂出讓合同后 18個(gè)月內(nèi)，完成建設(shè)工作并交付朝陽區(qū)政府 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)： ?不得建塔樓，南北通透，保證每戶有一個(gè)陽面朝向的臥室，每戶廚房應(yīng)建陽臺(tái) ?樓房單元安裝帶有對講系統(tǒng)的防盜門，每戶安裝封閉式防盜門，電話、有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，用電、給水、中水、燃?xì)?、供暖設(shè)施齊備、分戶計(jì)量 ?保證房屋其他使用功能，達(dá)到入住條件，樓房的內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)有關(guān)部門審核同意 定向安置房特殊要求 本項(xiàng)目 南沙灘 北四環(huán) 73號 大屯小營 安外大屯 奧體中心 唐寧 ONE 中鐵翰庭 07年以來，與項(xiàng)目相臨的中關(guān)村片區(qū)、亞奧片區(qū)優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目成交樓面地價(jià)全部超過在 11000元 / ㎡ 周邊可比地價(jià)分析（ 1） 周邊可比地價(jià)分析（ 2） 參考地塊 容積率 成交時(shí)間 成交總價(jià) (萬 ) 土地單價(jià) (萬/畝 ) 樓面單價(jià) (元/㎡ ) 大屯小營 20221115 24800 842 6227 北四環(huán) 73號 20221230 178000 714 5631 安外大屯 224號 20221127 83500 2137 13767 龍湖唐寧 ONE 20221219 206000 2424 11573 中鐵翰庭 2022130 64000 2163 14750 南沙灘 202221 58700 841 8200(扣除配建 1萬平方米廉租房 ) 本項(xiàng)目 2022626 159000 1909 12494 本項(xiàng)目 奧運(yùn)南區(qū) 安外大屯 奧體中心 安立路西側(cè) 安外大屯項(xiàng)目（已成交）： 6萬 安立路西側(cè)（潛在供應(yīng)）： 8萬 奧南（潛在供應(yīng)）： 68萬（公建為主） 周邊存量土地及未來潛在供應(yīng)稀少，并且相對集中， 板塊內(nèi)土地資源極為稀缺！ 周邊存量土地 項(xiàng)目土地屬性 地塊描述 城市角色 土地區(qū)位等級 適合高端住宅開發(fā) 歷史角色 城區(qū)北部，上風(fēng)上水，鄰近奧林匹克公園 城市發(fā)展趨勢 奧運(yùn)核心區(qū)，熱點(diǎn)區(qū)域 產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 研究院所、大學(xué)院校、文化、體育、會(huì)展 配套設(shè)施 文脈屬性 中科院、大學(xué)院校聚集、奧運(yùn)文化 教育配套 用地周邊 1公里半徑內(nèi)：北師大附小、為明實(shí)驗(yàn)幼兒園 商業(yè)生活配套 向東 2公里即達(dá)亞北商業(yè)核心區(qū)，有北辰、飄亮等大型購物中心，餐飲、娛樂設(shè)施聚集。紅線外市政成本從咨詢方案 6158萬元減少至 1860萬，優(yōu)化 4298萬 中水 電信 燃?xì)? 污水 雨水 上水 電力 市政情況 用地性質(zhì) :居住及居住公共服務(wù)設(shè)施 總用地面積 : 建設(shè)用地面積 : 代征道路： 代征綠地： 總建筑規(guī)模 其中 :2萬平方米定向安置房 建筑控制高度 :60米 凈地容積率 : 建筑套密度 :250 車位比 :90平方米以上 ,1:1。主要交通線路 ?北四環(huán)路 —— 北辰西路（或中軸路） —— 科薈路 —— 林萃路 ?安立路 —— 科薈路 —— 林萃路 ?市中心，道路網(wǎng)絡(luò)密集 ,方便抵達(dá) ?軌道交通： 在建奧運(yùn)支線二期林萃路站緊靠地塊， 2022年建成 ,北接 13號線霍營、南至三環(huán)北土城 ?公交線路： 項(xiàng)目東側(cè)林萃路有501路公交車可抵達(dá)北土城路牡丹園 周邊交通 北四環(huán)路 北三環(huán)路 北土城路 來廣營橋 望和橋 太陽宮橋 五元橋 四元橋 三元橋 上清橋 健翔橋 馬甸橋 健德橋 安立路 仰山橋 安慧橋 安貞橋 林萃橋 北苑路 和平西橋 科萃路 大屯路 北沙灘橋 林萃路 九廠南路 北辰西路 北辰東路 景觀大道 5號線 奧運(yùn)支線線 奧運(yùn)支線二期 項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套豐富 北師大附小 北大附中為明實(shí)驗(yàn)幼兒園 中科院感應(yīng)研究所 洼里醫(yī)院 旭日購物中心 解放軍 306醫(yī)院（三甲） 漂亮購物廣場 北辰購物中心 北辰世紀(jì)中心 林大附小 本項(xiàng)目 科大附小 為明實(shí)驗(yàn)幼兒園 中科院感應(yīng)研究所 北師大附小 306醫(yī)院 周邊配套 市政條件：項(xiàng)目三通一平條件交地，周邊現(xiàn)狀路除電力、熱力外其他市政管線均已敷設(shè)。項(xiàng)目聯(lián)合考察小組 2022年 6月 北京朝陽奧運(yùn)核心區(qū)水源九廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 考察工作情況 ? 聯(lián)合考察小組： ? 朱海彬總 ? 戰(zhàn)略管理部：劉冰，陳路 ? 市場部：符齊 ? 假日風(fēng)景項(xiàng)目：王昊亮 ? 實(shí)地考察 ? 地塊實(shí)地考察（地塊現(xiàn)狀，周邊環(huán)境） ? 周邊競爭樓盤考察（國奧村、龍湖唐寧 ONE、中鐵翰庭） ? 情況溝通 ? 與假日風(fēng)景項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)溝通 ? 與北京萬科 803新項(xiàng)目小組溝通 ? 材料溝通 ? 工程采購、成本 ? 市場營銷、設(shè)計(jì) ? 財(cái)務(wù) ? 北京中心城市公司 ?