【正文】 ； 在中國(guó)即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，三益在此時(shí)選擇進(jìn) 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求三益必須緊緊把握形勢(shì)，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，以迎接 新時(shí)代的挑戰(zhàn)； 建筑行業(yè)雖然整體利潤(rùn)偏低，但建筑業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 宏觀 大勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機(jī)遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢(shì)分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)劃分說(shuō)明： 按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從三益實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨(dú)列出進(jìn)行分析說(shuō)明 因?yàn)榉康禺a(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點(diǎn)，從各個(gè)角度做出比較詳 細(xì)的分析，對(duì)于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 分析說(shuō)明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個(gè)新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場(chǎng) 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 三益企業(yè)的實(shí)際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對(duì)如下四個(gè)方面做比較 詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟 ：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來(lái)，從投資領(lǐng)域到消費(fèi) 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來(lái)源多元化，個(gè)人購(gòu)房比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市 場(chǎng)也發(fā)展起來(lái)，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 北京市歷年房地產(chǎn)投資額 24 01002003004005006001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領(lǐng)域 房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長(zhǎng)５３．１％，達(dá)到１９９６年以來(lái)最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。 投資資金來(lái)源多元化 ： 隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來(lái)源渠道多元化，國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。對(duì)北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有項(xiàng)目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬(wàn)平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬(wàn)平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。而且政府有關(guān)部門將開展對(duì)閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到 15％。萬(wàn)通、萬(wàn)科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢(shì)逼人。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬(wàn)平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。在搜房交易數(shù)據(jù)庫(kù)中，規(guī)模小于或等于 5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬(wàn)平方米，其中住宅銷售２３６萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)８．５％和７．１％。 房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國(guó)商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長(zhǎng) ％。全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長(zhǎng) %，其中北京增幅達(dá)到 ％。個(gè)人購(gòu)買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，人們對(duì)住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個(gè)性化需求趨勢(shì)。 三、政策及其它 政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái) ： 北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的 大方向?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的變革要求。 需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1 . 北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速周期，將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面興旺。 3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思； 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高； 公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。 外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了北京房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬(wàn)科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)） 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展 （ 1）住宅檔次多樣化。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房?jī)r(jià)的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國(guó)，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng) 住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39歲之間的人群成為主力購(gòu)房者 舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購(gòu)房群體 二、需求特點(diǎn) 對(duì)均好性要求更高 購(gòu)房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新 的要求。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷 售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識(shí)。 龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。 從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈對(duì) 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。那么龍騰 開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。從價(jià)值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開發(fā)價(jià)值的分配。 在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值追求中，開發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn) 。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 北京市寫字樓市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場(chǎng)分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項(xiàng)目） 商業(yè)類 住宅類 北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來(lái)人員進(jìn)京消費(fèi)等， 推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門 電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 北京市寫字樓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場(chǎng)需求 以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實(shí)力 需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域 三、市場(chǎng)價(jià)格 租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng) 寫字樓銷售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入 WTO，外資公司涌入將對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2021年奧運(yùn)為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī) 高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng) 銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大 三、價(jià)格方面 旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿Γ饕侵形鞑亢蜄|部地區(qū)。 別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場(chǎng)需求 客戶構(gòu)成多樣 客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價(jià)格與交易情況 經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落 別墅成交趨于活躍 市場(chǎng)展望 政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管 遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分。可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn) 關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)之一。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬(wàn)平方米。 二、市場(chǎng)需求 需求對(duì)象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開盤的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?。單位?gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65％，所以對(duì)這類隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。 北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需 住房 900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬(wàn)平方米。 通過對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬(wàn)平方米左右。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，