【正文】 、 投資者 的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 感受來(lái)取舍，而不是憑企業(yè)的好惡、習(xí)慣和費(fèi)用節(jié)省為依據(jù)，在實(shí)際運(yùn)用中根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)做適時(shí)的調(diào)整。 〇 推廣策略現(xiàn)狀： 招商推廣策略也具有多樣性，比如說(shuō)直線型推廣策略、層次型推廣策略、化整為零型推廣策略、化零為整型推廣策略等，鑒于每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的不可效仿的特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的推廣策略的采用也不盡相同；選擇招商推廣策略總的要求是：內(nèi)外結(jié)合，全面考慮，不能只是簡(jiǎn)單的采取一種推廣策略，也不能面面 俱到，必須結(jié)合實(shí)際招商現(xiàn)狀，在不同的招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)采取不同的招商推廣策略。 ●客觀現(xiàn)狀： 〇 招商客源現(xiàn)狀： 招商客源具有地域型、時(shí)段型、資源型、市場(chǎng)型等不同的特點(diǎn)，不是每一個(gè)客戶都能在不同的地域、不同的時(shí)段、不同的資源環(huán)境下和不同的市場(chǎng)環(huán)境下適應(yīng)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)，本地市場(chǎng)客戶相對(duì)于其他地域的客戶適應(yīng)的能力要強(qiáng)。 〇 發(fā)展商現(xiàn)狀： 在每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，發(fā)展商的名譽(yù)和合作程度對(duì)于項(xiàng)目的銷售和招商都有著至關(guān)重要的作用和引導(dǎo)力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 市場(chǎng)分析結(jié)論 ● 從深度上來(lái)講： 深度泛 指事物的縱向面，相對(duì)紅磨坊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)涉及到以下幾個(gè)方面： ○項(xiàng)目本身有非比尋常的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景非?？春?，不論是硬件條件還是軟件條件都具有比較優(yōu)勢(shì)； ○ 符合市場(chǎng)發(fā)展定位是項(xiàng)目長(zhǎng)期收益的根源； ○市場(chǎng)整體大環(huán)境還不成熟，需要一個(gè)磨合經(jīng)營(yíng)的階段，這個(gè)階段需要市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)者、投資者及消費(fèi)者四方來(lái)共同經(jīng)營(yíng)， 營(yíng)銷推廣是必要的手段，也是必須的手段，是市場(chǎng)在最短的時(shí)間內(nèi) 達(dá)成默契 的有效手段 ； ○ 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的使用是一個(gè)綜合的過(guò)程，簡(jiǎn)單的、原始的招商難以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目定位 通過(guò)充分的市場(chǎng) 調(diào)研分析 和 對(duì) 項(xiàng)目 的 SWOT 比較， 同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目招商現(xiàn)狀， 建議項(xiàng)目定位如下： ● 主題定位 ： 紅磨坊時(shí)尚美食酒吧街區(qū) ● 功能定位 ： ☆六區(qū)： 婚慶＋美容＋數(shù)碼通訊 ☆七區(qū)： 特色美 食 ☆八區(qū)： 酒吧休閑娛樂(lè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分、 招商政策建議 及收益評(píng)估 通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)和項(xiàng)目周邊微觀市場(chǎng)的充分調(diào)研，對(duì)于項(xiàng)目推廣存在的問(wèn)題的提煉，項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目的招商政策作出以下建議： 租價(jià)建議 （ 租價(jià)表 具體見(jiàn)附件） 以“放水養(yǎng)魚(yú)”為原則，降低門(mén)檻，同時(shí)結(jié)合周邊商業(yè)的租金狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 租控建議 ● 折扣租控： 最低折扣一樓 88 折，二樓 9 折； 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金 ，第二年起不享受優(yōu)惠折扣，租價(jià)水平從現(xiàn)租價(jià)報(bào)價(jià) 水平開(kāi)始遞增； ● 免租期租控： 歐總和李經(jīng)理有最長(zhǎng) 6個(gè)月的免租權(quán)限 （包括已有 3個(gè)月 免租期），超過(guò)此權(quán)限的客戶，可以視品牌和租賃面積 以書(shū)面形式 向公司申請(qǐng) ； ● 付款方式租控： 按月繳納租金的客戶按照以上招商政策執(zhí)行；如果一次性繳納3年或 3年以上租金總額的客戶，可以向公司申請(qǐng)最低 9 折的優(yōu)惠 ，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠 ； ● 廣告位租控： 視租賃面積和經(jīng)營(yíng)品牌， 需 以書(shū)面形式向公司申請(qǐng)廣告位的贈(zèng)送及贈(zèng)送時(shí)段； ● 管理費(fèi)租控： 視租賃面積和經(jīng)營(yíng)品牌， 需 以書(shū)面形式向公司申請(qǐng)管理費(fèi)的贈(zèng)送及贈(zèng)送時(shí)段 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 12 如果按照正常商業(yè)步行街 8％的計(jì)算，租價(jià)＝ 19300 元／㎡ 8％247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 比較盤(pán)數(shù) 量 ＝ (p南銘廣場(chǎng) + p嘉榮商場(chǎng) ) 247。 2 =％ 項(xiàng)目 毛 收益表 （按年 20％遞增率計(jì)算） 指標(biāo) —— 年次 第 1年 第 2 年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 一樓建筑面積 （㎡） 一樓租金價(jià)格 （元／㎡） 二樓建筑面積 （㎡） 二樓租金價(jià)格 （元／㎡） 一樓月租金 （元） 163,078 195,694 234,833 281,799 338,143 405,780 486,952 584,351 701,196 841,444 二樓月租金 （元） 114,842 137,811 165,373 198,677 238,298 285,957 342,804 411,709 493,821 592,586 一樓年租金 （元） 1,956,941 2,348,329 2,817,995 3,381,594 4,057,717 4,869,358 5,843,425 7,012,208 8,414,356 10,097,325 二樓年租金 （元） 1,378,106 1,653,728 1,984,473 2,384,124 2,859,571 3,431,485 4,113,648 4,940,511 5,925,858 7,111,029 年租金總收益 （元） 3,335,047 4,002,057 4,802,468 5,765,718 6,917,288 8,300,843 9,957,073 11,952,720 14,340,214 17,208,354 10年租金毛收益 （元） ＝ 85,481,782－ 3,335,047247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 B、 鑰匙篇 —— 只有 95把鑰匙 核心思路： 地產(chǎn)行業(yè)常采取的吸引眼球的形式，適合在開(kāi)業(yè)率在