【正文】 業(yè)預(yù)期不理想，認為朱涇鎮(zhèn)市場的消費和商業(yè)前景有待謹慎考慮。周邊盡管有很多居民區(qū)，但認為整個區(qū)域真正起來的周期起碼需要 5 年的時間。 “金上海 生活廣場”位于城南新區(qū)，周邊盡管被“金玉良緣”等幾個高品質(zhì)社區(qū)包圍，但新建樓盤均處于未交房、未全面入駐階段，周邊人氣明顯不足。 【小結(jié)】 一個位于非傳統(tǒng)商圈的項目，必然需要面臨較長的市場培育期。 8 上海商戶 情況一：主流餐飲休閑品牌布點設(shè)店有自身嚴格的評估體系，對 鎮(zhèn)級郊縣市場不屑一顧。如美林閣、小南國、俏江南、富臨軒，又如棒約翰、鳴鴻象山漁港、小尾羊、長野拉面、 7 天連鎖、國際青年酒店等連鎖酒店等。 情況二：江、浙等地商戶對本項目十分謹慎，首先衡量的標(biāo)準(zhǔn)是地段――商業(yè)氛圍，地段決定選擇；其次是 價格，地段決定價值。這一點己從 6 月 8 日無錫會議商戶的普遍反映中可見一斑。 金山鄰近區(qū)域如奉賢、松江的餐飲、娛樂等商戶對在金山朱涇設(shè)店，同樣對市場前景也持觀望態(tài)度。 9 【小結(jié)】 目前，上海郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度已經(jīng)超過了人口遷移速度，從而導(dǎo)致了商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購買力的不協(xié)調(diào)。 而品牌商家在拓展時， “地段決定選擇”， 往往著眼于區(qū)域經(jīng)濟、收入水平、導(dǎo)入人口質(zhì)量等因素，對商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量、業(yè)態(tài)設(shè)置、商業(yè)價值等方面進行綜合考慮。 主流餐飲、娛樂、百貨品牌根本不考慮尚需培育的發(fā)展中市場。需要換一種思路，另避一個途徑。 10 三、回歸理性的項目定位思路 與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點 項目的定位某種程度上決定了項目的成敗。 以下我們從本案所處朱涇的區(qū)位特點、當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀、市場需求的發(fā)展趨勢、本地的消費能力和消費潛力等方面，系統(tǒng)思考“金上海生活廣場”的定位思路與業(yè)態(tài)規(guī)劃重點。 以本案囊括“餐飲、休閑、百貨購物”三大主力店為主體構(gòu)想，以及 “金山首座 24 小時消費娛樂平臺”的項目定位，理論上將成為朱涇最現(xiàn)代化、檔次最高的商業(yè)設(shè)施。 因此，從金山朱涇的市場現(xiàn)狀入手，我們需要對位置、商圈、業(yè)態(tài)、市場購買力、人口、商業(yè)輻射、業(yè)態(tài)品種等多方面綜合考量，慎重考慮項目的定位和業(yè)態(tài)傾向。 在短期內(nèi)大量導(dǎo)入人口無法實現(xiàn)時，大供應(yīng)量的商業(yè)物業(yè)，需要具有鮮明特色與號召力，足以可聚集和吸引主力消費人群的商業(yè)定位思路。將朱涇等周邊區(qū)域地方政府官員、私營業(yè)主、經(jīng)商人群、以及中、高端消費群體作為本案的主力消費群。 機會點二： 經(jīng)營特色與亮點的精確定位。 需要在項目的經(jīng)營特色打造與深度開發(fā)等諸多方面下功夫，摒棄依托“餐飲、休閑、百貨購物”主力店取勝的傳統(tǒng)開發(fā)思路與模式，來帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，使項目具備招商工作的基本需求。 需要跳出金山朱涇狹隘的視角，將視野放到“大上海商圈”層面上去思考，變劣勢為優(yōu)勢，變不利為有利，借力發(fā)展，使項目具備持久經(jīng)營的發(fā)展空間。 【思考三】 在本地消費群明顯不足的情況下，如何定位才能使項目具有強大的輻射力？ 在朱涇本地消費人口和消費力有限的條件下，在原本非鬧市中心，在缺乏起碼人氣的情況下，如果按照常規(guī)的開發(fā)思路，僅依托“餐飲”、“休閑”、“百貨購物”三大主力店，不僅不可能帶動一個非商業(yè)中心的基本人氣，并且不具備相當(dāng)?shù)某志昧Α?如引進名譽國內(nèi)外的云南“麗江洋人街”、“大理洋人街”風(fēng)情酒吧的概念，打造“ 金山洋人街”。 通過 實現(xiàn)一站式 娛樂 消費的模式 ，不僅具有吸引朱涇、金山本地高端需求的商業(yè)能力，并且具有將項目輻射到江浙周邊區(qū)域的商業(yè) 吸引力。 有效而迅速帶動一個非商業(yè)中心的商業(yè)氛圍，營造可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)前景和活力，使項目具備招商工作的基本需求。 如常州的南大街項目盡管在地段上占盡優(yōu)勢，但在項目運作過程中，由于沒有認認真真地研究當(dāng)?shù)厥袌龅母偁帒B(tài)勢，遵循商業(yè)項目運作規(guī)律，理智地采取規(guī)避競爭性定位策略，變競爭為競合。南大街開發(fā)商不認真研究市場的盲從態(tài)度只能是為入駐業(yè)主們選擇了直面競爭的不歸路。 【小結(jié)】 “金上海生活廣場”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對朱涇本地商業(yè)布局、消費趨勢的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場需求，摒棄依托餐飲、娛樂、購物主力店的常規(guī)開發(fā)的模式，通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，大力引進一些具有唯一性、具有吸引力的娛樂、休閑項目，以商業(yè)布局和主題文化的有機融合，來聚集和吸引主力消費人流。 15 四、項目核心定位與推廣概念 主題式商業(yè)地標(biāo) 繽紛歡樂泡 mall 精彩芭堤雅 歡樂摩爾城 ? 根據(jù)對朱涇本地商業(yè)布局、消費趨勢的準(zhǔn)確把握，以差異化定位滿足市場需求，摒棄依托餐飲、娛樂、購物主力店的常規(guī)商業(yè)開發(fā)模式，通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項目，如死海漂漂浴 、 黑泥洗浴城 、萬國美食城、 金山洋人街、家居生活館 、 西班牙休閑廣場 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機融合，來聚集和吸引大量的人流。 16 五、業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃 （一）業(yè)態(tài)定位原則 （ 1）主題定位原則，突出休閑娛樂功能，保證商業(yè)前景。 （ 2）消費適應(yīng)性原則，保證最主流的消費群 業(yè)態(tài)定位要與朱涇當(dāng)?shù)氐南M能力和消費習(xí)慣相適應(yīng)，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M群的日常購物需求已經(jīng)基本滿足。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當(dāng)?shù)刈钪髁鞯南M群的市場需求，向休閑娛樂業(yè)態(tài)大力傾斜。 著力規(guī)劃引進一些具有亮點的、有特色的休閑娛樂項目，使金上海生活廣場不僅具有吸引當(dāng)?shù)馗叨讼M群的能力，還能夠形成輻射力，吸引周邊的消費群。迪廳可滿足消費中堅群體 —— 年輕人的消費需求，帶動人氣；大型特色浴場引導(dǎo)當(dāng)?shù)丶爸苓叺母叨松虅?wù)及社交休閑消費。 本項目的業(yè)態(tài)應(yīng)充分挖掘和利用多種人文資源，注重文化元素的導(dǎo)入，賦予項目活的“靈魂”，除引入當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)和著名的金山農(nóng)民藝術(shù) 畫廊外，還可以導(dǎo)入一些如具有海岸風(fēng)情、西班牙異域風(fēng)格的工藝品等，以達到“以文興商”之目的。 『餐飲類』： 萬國美食城 。 『娛樂類』： 金山洋人街。如室內(nèi)攀巖的酒吧、影吧、清吧（讀書者的天堂）、四海酒吧、懷舊酒吧；如 3D 探索宮 (具有如仿真汽車、虛擬狩獵、虛擬保齡球 )等。 民族風(fēng)情工藝品一條街，如各類民族風(fēng)情工藝品、古董店、扎染店，畫廊、金山農(nóng)民書畫等。 重點引進一批個性化的家居陳設(shè)類軟裝飾商戶，使本項目成為金山區(qū)乃至上海西區(qū)的家居時尚地標(biāo)，如窗簾、布藝裝飾、時尚個性家具、創(chuàng)意生活用品。 配套購物。 18 『賓館類』 重點引進 1 家假日或商務(wù)型酒店。 六、招商策略 項目形象包裝與 塑造策略。 因此，該項目的形象包裝尤顯重要。 目前，朱涇鎮(zhèn)規(guī)劃中的四大商業(yè)街區(qū)主要業(yè)態(tài)如休閑、文化、娛樂、餐飲等存在著互相交叉的狀況，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“ 特”字上做文章，以實現(xiàn)錯位競爭。 商業(yè)項目成功與否的關(guān)鍵問題之一，商家要招得進，經(jīng)營好，留得住，實現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化。 項目招商啟動后，由于區(qū)域同類競爭項目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對周邊區(qū)域目標(biāo)商戶采取“移動招商”策略，其它品牌商戶實施“走出去招商”的策略， 如相關(guān)外省市等區(qū)域市場，召開針對性的項目招商洽談，擴大項目知名度和影響力，吸引特色目標(biāo)商戶入駐。 五號樓 家居生活館 (一站式軟裝飾采購中心 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 365/12 4 365/12 均價 合計 六號樓 金山洋人街 (娛樂休閑 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 均價 合計 21 八號樓 萬國美食城 (大餐飲 ) 層 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /天 /㎡ ） 天數(shù) /月 月租金（元） 1 365/12 2 365/12 3 均價 合計 七、招商現(xiàn)場形象包裝、招商廣告發(fā)布、 招商道具制作時間安排與預(yù)算 招商現(xiàn)場形象包裝時間安排與預(yù)算 招商現(xiàn)場形象 包裝 、招商中心展板 、現(xiàn)場 廣告牌 （如 廣告牌 涉及 廣告 架基礎(chǔ)工程，則本項費用較大） 等制作 約 15～ 20 萬元。 項目 招商道具制作 時間安排與預(yù)算 招商道具制作，包括招商書、海報、 DM、招商 推薦廣告 片等制作 約 12～ 15 萬元。 項目 招商洽談會 、 商鋪展會參展 預(yù)算 目標(biāo)招商區(qū)域 召開的招商洽談會，全國以及滬、江、浙 等地 商鋪展會 的 參展費用（暫按 3～ 4 次計），總預(yù)算約 12～ 15 萬元。 項目招商平面、戶外、 網(wǎng)絡(luò)媒體推廣時間安排與預(yù)算 以項目的 全國以及 目標(biāo)招商重點區(qū)域 滬、江、浙 的平面與網(wǎng)絡(luò)媒體為主，不包括 22 電視 廣告 媒體。 總預(yù)算約 150～ 160 萬元。 10 萬 * 元（群發(fā) +信息費 ） =15000 元 /次， 2 次， 30000 元 23 “金上海生活廣場”項目招商成本預(yù)測一覽表 (按第一輪招商期 12 月計 ) 項目 開支科目 備注 月成本 開業(yè)前招 商期 費用合計 (一 ) 招商基本開支 招商團隊工作人員薪水 區(qū)域市場招商經(jīng)理、駐