【正文】 局將現(xiàn)今的俄羅斯風(fēng)景一條街開發(fā)為具有濃郁俄羅斯風(fēng)情與建筑風(fēng)格的別墅區(qū)，日本帝國殖民當(dāng)局將現(xiàn)今日本風(fēng)情一條街開發(fā)成為日本建筑風(fēng)格的高檔別墅區(qū)。俄羅斯、日本風(fēng)情一條街其實(shí)是市政府為了保存這些建筑風(fēng)格別墅而進(jìn)行改建、翻修工程。真正意義上的，地道的純美式鄉(xiāng)間別墅大連還沒有出現(xiàn)過，尤其是建筑風(fēng)格獨(dú)特、氣勢恢弘、透著古典美的維多利亞別墅，會大大吸引購買者的眼球。城市百年開發(fā)史上先后出現(xiàn)過 4 次移民潮。大連即將迎來別墅大開發(fā)的高潮。是為逃荒型移民潮，主要是山東既華東流民，背井離鄉(xiāng)闖關(guān)東，其中大部份流落到北大荒，一部分留在大連， 成為城市的工人。 大連的第二次移民潮興起于 20 世紀(jì) 80 年代末，東三省吉林、黑龍江的第一代企業(yè)、礦山承包經(jīng)營者、倒糧、倒油、倒邊貿(mào)、倒煤、倒鋼、倒木材富裕起來的人，來到大連二次創(chuàng)業(yè)，是為創(chuàng)業(yè)型移民潮。也是大連第一批的中產(chǎn)階層的一分子。很可能是第三居所、第四居所的概念。他們是一代完全西化的一代，他們對唐。 大連第四次移民潮剛剛興起。由于，這一移民潮與前幾次有著本質(zhì)的區(qū)別，他們的事業(yè)根基不在大連，這批事業(yè)成功者來大連是享受城市環(huán)境，是為享受型移民潮，或叫作投資型移民潮。他們的到來 對于推動大連城市鄉(xiāng)間別墅、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店以及高層住宅項目的開發(fā)，起到推波助瀾的作用。該項目落址內(nèi)東西走向?yàn)槌鞘幸?guī)劃路，西面面臨風(fēng)景秀麗的濱海旅游風(fēng)景路。 7 地塊周邊景觀： 周邊自然景觀：東面近景與遠(yuǎn)景極佳，山嵐起伏，坡上為國有次生林，樹種主要是青松，且聯(lián)成一片，遠(yuǎn)看園區(qū)紅磚青瓦別墅掩映在萬頃松濤之中；西面靠近大連市極富國際盛名的濱海景觀路，景觀路南相連近在咫尺的付 家莊海濱旅游風(fēng)景區(qū)，北相連老虎灘海濱旅游度假區(qū)。 項目落址地原先是三寰集團(tuán)地蘋果園舊址，風(fēng)水極佳。 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安狀況：這里位于老虎灘和付家莊兩個海濱旅游風(fēng)景區(qū)之間，沒有有害氣體、水流等污染源，環(huán)境指數(shù)極佳。 地塊周邊的交通條件：本地 塊比鄰濱海路景觀路，市內(nèi)多條公共交通干線通過，且設(shè)停車站臺。附近的嶺前商業(yè)區(qū)、八一路商業(yè)區(qū)、新起屯商業(yè)區(qū)離小區(qū)僅有 2—— 3 站地，中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、銀行、郵局、酒店等生活相關(guān)公共配套設(shè)施完備。對于那些對大海有著特殊情感的東北內(nèi)地人誘惑力顯著減少。 0(機(jī)會點(diǎn) ) 通過導(dǎo)入大連首座純美式鄉(xiāng)間別墅的市場概 念和高雅的環(huán)藝景觀設(shè)計來彰顯小區(qū)環(huán)境景觀優(yōu)勢，以圣。 T(威脅 ) 直接市場對手：俄羅斯風(fēng)頃一條街、日本風(fēng)情一條街。日本風(fēng)情一條街價位： 1680美元 \平方米，銷售較為艱難。破解策略：高價位定價： 20xx 美金 \平方米，以價位說明維多利亞莊園品味蓋過日本風(fēng)情一條街，高開低走價格策略，成交價比照俄羅斯風(fēng)情一條街價位。 四，項目的市場定位分析 1， 消費(fèi)群體定位： 別墅是人類居住生活最高層次的商品，在人們心目中是無比尊貴與輝煌的，在住宅消費(fèi)中它是最高級別的的消費(fèi)，動則 1000 萬元的一棟別墅，賽過汽車等一切高層次的消費(fèi)。據(jù)市場調(diào)研，維多利亞莊園別墅的基本消費(fèi)群體為： 職業(yè)情況：東北大中型民營企業(yè)家、獨(dú)資、合資企業(yè)老板、有黑色收入的政府官員、國有企業(yè)集團(tuán)老總、專項生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)銷公司及證卷、保險、高科技、汽車公司的總裁、欲在大連投資頤養(yǎng)天年的外商、外地人士、體育、文藝明星大腕。 年齡分析： 35—— 60 之間，男性公民。 知識結(jié)構(gòu)：有著海外游歷經(jīng)歷，推崇美國、歐洲鄉(xiāng)間別墅生活。 2， 東北地區(qū)的高爾夫俱樂部會員潛在消費(fèi)者群體問卷調(diào)研結(jié)論 1）對置業(yè)別墅的居住城市選擇意向：大連、青島（威海、煙臺）、哈爾濱 2）購買別墅業(yè)主身份預(yù)測：私企老板、外資老板、 個體經(jīng)商戶、集團(tuán) 3）購買別墅目的預(yù)測：休閑度假、商住兩用、帶薪休假 4）關(guān)心鄉(xiāng)間別墅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境要素分析：有山、有海；購物交通便利；豪華舒宜精裝修 5）居住要素優(yōu)先考慮：物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)、安全性私密性、人文、園林綠化景觀、城市與價格、開發(fā)商實(shí)力、戶型、套型、會館配套 6）物業(yè)管理需求：安全保障、醫(yī)療保健、智能化網(wǎng)絡(luò)、家政服務(wù)、車管 9 服務(wù)、兒童服務(wù)、老人服務(wù)、購物方便 7）別墅配套需求：文化運(yùn)動娛樂場所及設(shè)施、私家車庫、私家花園、飲食購物場所、交際會友場所、高檔會館 8）園區(qū)休閑運(yùn)動設(shè)施選擇：游泳、健身健美、 保齡球、網(wǎng)球、棋牌、壁球、羽毛球、籃球、足球、桌球、門球、高爾夫球 9）期望的鄉(xiāng)間別墅生活：秀麗養(yǎng)生的自然環(huán)境、居家辦公生活安全便利、智能化商住生活環(huán)境、利于社會交往公共交際商務(wù)往來條件 10）最為擔(dān)心的問題：建筑質(zhì)量、結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理、價格超出資金實(shí)力、物業(yè)管理不好、私密安全性無保障 3，消費(fèi)群體消費(fèi)心理與消費(fèi)行為分析 本項目定位的消費(fèi)群體就住宅概念而言，已經(jīng)超越了第一居所、第二居所甚至是第三居所的概念。這類人士購買住房行為非常理智。尤其是格外注重項目的品位與檔次，是否有超人一等的“人上人”的優(yōu)越感，購買過程中與居住期間的各項服務(wù)是否到位、安全??對于本土開發(fā)商所開發(fā)的此類項目尤其是格外挑剔，他們確信，境外的開發(fā)商所開發(fā)建設(shè)此類項目要比國內(nèi)優(yōu)越的多。因此在購買別墅時，會十分注重別墅在這方面的配套服務(wù)設(shè)施和水平，如交通道路、停車泊位、會館服務(wù)設(shè)施、服務(wù)水準(zhǔn)、環(huán)境景觀水準(zhǔn)等。 4，項目規(guī)劃、建設(shè)、市場銷價及物業(yè)管理與消費(fèi)者心理差距分析 本項目規(guī)劃理念為：大連市首座純美式維多利亞風(fēng)格鄉(xiāng)間別墅區(qū)，呈組團(tuán)式的別墅群體，以歐式美國本土化的外立 面別墅特色造型來表呈美式風(fēng)情。這一觀念在維多利亞莊園項目前期規(guī)劃中項目構(gòu)思不足，更多的以城市花園別墅的概念設(shè)計規(guī)劃，沒有融入更多的細(xì)部環(huán)節(jié)來深層次的表現(xiàn)美式鄉(xiāng)間別墅區(qū)的風(fēng)情。因此項目在后續(xù)規(guī)劃、設(shè)計、施工中，要將整個小區(qū)的環(huán)境、景觀、綠化、設(shè)備、 設(shè)施等在一個美生式活風(fēng)情的動線主題下來配置。 項目建設(shè)品質(zhì)上，所涉及的結(jié)構(gòu)、建材、配置、配套、施工質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，消費(fèi)者均十分在意，這是消費(fèi)者認(rèn)為是否物有所值的第一道消費(fèi)心理門檻。消費(fèi)者會通過他們所能見到的施工現(xiàn)場情況來判斷施工質(zhì)量與品質(zhì)。不能給現(xiàn)場看房消費(fèi)者整體一個大施工建設(shè)工地地感覺。 坡度：坡地建設(shè)鄉(xiāng)間別墅給人以錯落有致之感，是項目地獨(dú)特優(yōu)勢。棟棟別墅之間以三重綠地景觀規(guī)劃私密空間與通透空間。園區(qū)與周邊綠地森林融為一體，用綠色來緩解園區(qū)坡度，切忌在公路、擋土墻上規(guī)劃成為懸崖峭壁、鴿崖景觀造型，使坡度越發(fā)陡峭。 物業(yè)管理： 據(jù)分析即便是 6—— 8 元 \平方米，也根本不夠園區(qū)物業(yè)管理開支，開發(fā)商要將房地產(chǎn)銷售的利潤逐年補(bǔ)貼到小區(qū)物業(yè)管理中來，若干年后，開發(fā)利潤就會全部補(bǔ)貼進(jìn)去。用經(jīng)營收入貼補(bǔ)物業(yè)管理虧空。開發(fā)式補(bǔ)貼物業(yè)管理虧損。 維多利亞莊園建筑風(fēng)格 —— 美國維多利亞式（安妮女皇式： Quee Anne） 世界鄉(xiāng)間別墅的起源及其發(fā)展： 世界園林式度假休閑鄉(xiāng)間別墅歷史，可以追溯到 2500 年前的古羅馬帝國時代。即可供人居住，又可供業(yè)主休閑、度假之用。由于歐洲的很多國家，尤其是北歐高緯度國家，終年缺少陽光，歐洲人很早就有了崇尚享受和回歸大自然的人文思 想和觀念。 歐洲第一個鄉(xiāng)間別墅莊園誕生于公元前 500 年希臘的溫泉、礦泉圣地。到了 1 18 世紀(jì)的英國及歐洲的許多礦泉療養(yǎng)勝地出現(xiàn)了許多與水有關(guān)系的度假休閑鄉(xiāng)間別墅。每逢周末、節(jié)假日，人們蜂擁至這些鄉(xiāng)間私人別墅和鄉(xiāng)間俱樂部內(nèi)度假休閑、玩樂。如今，鄉(xiāng)間度假休閑別墅已經(jīng)成為世界富人的世紀(jì)潮。 維多利亞莊園鄉(xiāng)間別墅的種類與建筑風(fēng)格： 鄉(xiāng)間度假別墅不同于城市的公寓住宅（ Apartment），在美國稱之為獨(dú)立住宅 (SingIe House)。位于海濱的度假休閑別墅，其主要是享受 3S，及 SUN(陽光 )、 Sand （沙灘）、 Sea（海水）。這里遠(yuǎn)離城市的喧囂與污染，空氣清新，富含氧離子的鄉(xiāng)間。喬治湖。大連市最富盛名的濱海路風(fēng)景旅游帶與老虎灘風(fēng)景區(qū)拱衛(wèi)周邊， 是國際名城大連集海濱型、山地型和鄉(xiāng)間型為一體的別墅莊園。按照美國的標(biāo)準(zhǔn)，維多利亞莊園屬于豪華型與莊園型。 維多利亞莊園名稱的由來，完全安照 國際通用慣例，既別墅樣式按照流行年代 —— 維多利亞時代的莊園建筑風(fēng)格命名的。形成了希臘復(fù)興風(fēng)格、喬治亞風(fēng)格、草原風(fēng)格、維多利亞風(fēng)格等 30 余種風(fēng)格的花園別墅。按照古典花園別墅標(biāo)準(zhǔn)模式，維多利亞莊園為中世紀(jì)傳統(tǒng)，其全盛流行年代為 1880—— 1910 年間。是由英國建筑師蕭（ ShaW）推廣， 加上當(dāng)時美國鐵路和印刷技術(shù)的發(fā)展，通過快捷的鐵路與印刷媒體渠道，維多利亞建筑風(fēng)格別墅，很快在美國流行。維多利亞風(fēng)格又可分為：古典風(fēng)格、非對稱殖民復(fù)興風(fēng)格、全盛安妮女皇風(fēng)格等流派。其建筑特點(diǎn)為：不規(guī)則的陡峭屋頂、正立面有一 13 主山墻、底層部分或全部有一層高非對稱圍廊、沿墻一側(cè)或兩側(cè)分布、圍廊由細(xì)巧的柱子支撐。可謂美國維多利亞別墅建筑風(fēng)格之大成。處處體現(xiàn)跳躍式的高雅、溫馨、活潑、動感的田園氣氛。塑造了一種世外桃源、人間仙境的氣息。尤其是維多利亞莊園造鎮(zhèn)于付家莊海濱浴場風(fēng)景區(qū)內(nèi)，更使維多利亞莊園別墅建筑風(fēng)格在這片富有靈氣的風(fēng)水寶地上無處不在張顯著主人的尊煌與氣派