【正文】 前 連鎖酒店 的籌建成本在一個什么樣的水平；我們老總動員八戒去買二三線城市的房子，說一定還會有上漲空間，我問為什么？他說很簡單， 2020年我們某家門店在裝修的時候木工是 80元一天， 2020年的時候木工已經(jīng)漲到 200元一天，可見，房子的土建成本都在 2020左右，如果當(dāng) 地的 房價 在 5000左右，現(xiàn)在真應(yīng)該去購買！目前在 經(jīng)濟(jì)型酒店 中，錦江之星的單房綜合成本應(yīng)該是最高的，在65000—— 72020之間，其實錦江之星也因為是國企，花別人的錢不心疼，如果真要像 7天那么省，單房綜合成本應(yīng)該控制在 60000還是沒有問題的； 外聯(lián)成本； 外聯(lián)成本！這個國外 經(jīng)濟(jì)型酒店 看不懂的大筆支出項目，這是在我們偉大的天朝任何城市都避免不了的問題，不知道現(xiàn)在談這個問題會不會被跨省。其實外聯(lián)成本的費用確實也是在各家酒店中高居不下的，越是大型連鎖越是難做，越是二線 品牌 越是好開展！為什么？因為大型連鎖需要上市，需要規(guī)范財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在納斯達(dá)克或者 港股上市的企業(yè)財務(wù)指標(biāo)中，可是沒有外聯(lián)成本這一項的。八戒見到過比較經(jīng)典的，店長請吃飯，索長指定哪家酒店，指定喝什么酒。遞給 索長，索長接過信封捏了捏，說朋友之間不用這樣；店長上趟洗手間，又加了 2020，索長接過后直接說，兄弟之間以后好說；信封薄了是朋友，信封后了就變成了兄弟。店長帶著信封過去以后發(fā)現(xiàn)辦公室人挺多，沒好意思拿出來。其實從這些問題就可以大致的分析出目前的外聯(lián)成本這塊確實也是非常重要的一塊； 如果要想節(jié)約外聯(lián)成本八戒可以提醒幾個事項： A：從轄區(qū)片頸下手，但是不能太多，也不能太早的接觸，否則他就會變成螞蝗一直盯著你； B：通過片頸認(rèn)識分管索長 /副索長，可以探探口風(fēng)，如果能通過一個人搞定，可以將 80%的外聯(lián)成本都給他一個人，由他直接去打通所有環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)，環(huán)保，低碳，節(jié)約時間。記得曾經(jīng) GE公司一個廣告：世界上最綠色的能源，是節(jié)省下來的能源。大家看看很多的大型公司換老總，老總過去以后的第一件事情是什么呢？答：就是壓縮 成本，因為想要大幅度的提升營收，短時間內(nèi)是不行的，那么要想讓數(shù)據(jù)非常漂亮，那么最好的作法就是減少成本，這樣利潤就能在短時間內(nèi)急劇提升；那么我們的運營成本究竟在我們的成本中占了多大的一塊呢？不好意思，八戒這里也沒有標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。在運營成本不相上下，營業(yè)額有些許差距的基礎(chǔ)上，那么盈利的關(guān)鍵點就在租金成本上； 租賃成本；租賃成本屬于酒店成本的大頭！像宜必思一樣，直接買地蓋樓的速度實在是太慢，資金鏈太長；一貫擅長此道的宜必思也改變了這種開店模式，變成了租賃物業(yè)開店模式。 2020年，一線城市的核心區(qū)域， 1500—— 4000平方的場地，每天每平的租金大概在 ；到了 2020年變成了 ，到了 2020年變成了 。我記得我們在杭州一個項目，我們開發(fā)人員報價 ；布丁的人報價 ； 7天報價 ，如家報價 ，維也納報價....................看看，成本就是這么上去的！開發(fā)部頂著開店數(shù)量的壓力，運營部頂著投資收益的壓力；公司頂著股東的壓力；大家都表示鴨梨很大； 最杯具的是目前的一線城市的可利用資源已經(jīng)接近于枯竭，守著一個偌大的城市，沒有合適額度項目可拿！像深圳、廣州，滿大街的都是開發(fā)人員，可是一年半載的也找不到一個項目，愁煞了 N個 品牌 的華南分公司！幾乎每個大型 品牌 的華南分公司在年底都是被公司批斗的對象！ 公攤成本；公攤成本屬于酒店投資里面比較隱性的成本，一般的人員很少會考慮進(jìn)來！特別是單體酒店，非專業(yè)人員對這塊更是不熟悉。營業(yè)收入減去 25%左右的折舊是比較合適的。很多的 收益管理 將 房價 的靈活變動做為 收益管理 的核心來做。 房價 策略到底應(yīng)該如何制定呢！一般來講， 房價 的制定有二種方案，第一種：成本倒推法。第二種就是價格定位法，根據(jù)同等競爭對手的價格定出自己門店的價格。 設(shè)原 300間客房的 門市價 為 248元，平均 房價 為 230元，出租率為 45%， 設(shè)導(dǎo)入 收益管理 后的 門市價 為 188元，平均 房價 為 178元，出租率為 100% 酒店 有效房間數(shù) 出售房間數(shù) 房價 收入 出租率 XX連鎖 100*4 180 230 45% XX連鎖 100*4 100 110 6,4400 100% 300 178 從 圖 中 可以 看 出， 房價 雖 然下 降 了， 但 由于 出 租率 大 幅上 揚 ，每 天 多收 入6,=23,000。但這僅僅是第一階段的收獲。所以讓 我們再來算一筆帳： 酒店 有效房間數(shù) 出售房間數(shù) 房價 出租率 REVPAR 收入 XX連鎖 100*4 180 230 45% 103.5 4.1400 ABCD 100*4 400 178 100% 178 7.1200 這樣每天將多收 =. 調(diào)整后仍然生意火爆，出租率仍維持在100%的高位，于是管理層決定恢復(fù)原價，最后國貿(mào)店漲到了 298元。 每年可多賺多少錢，各位自己算一下吧。我們很多的 連鎖酒店 現(xiàn)在面對單雙床房分配時都具有很大的科學(xué)性！比如，商業(yè)客戶相對比較集中的地方，高級單床的比例就要適當(dāng)?shù)奶岣?，在中低檔客戶集中的地方，雙床房的配置也需要占到一定的比例。一般分為：經(jīng)濟(jì)房 —— 暗房（無窗）或者房間面積較小的房間；大床 —— 有窗或者房間面積較大的房間；商務(wù)單 —— 房間面積大，朝向比較好，房間軟件配置較好的房間；普雙 —— 二張床的房間，通常指標(biāo)間；商務(wù)雙 —— 房間面積較大，朝向較好軟件配置較佳的房間。但是生硬的漲價一般會給酒店帶來 10%—— 30%的客人流失，酒店后面需 要花費大量的額外成本才能將客戶穩(wěn)定住，假如這個時候競爭對手再做一些針對性的舉動，那么酒店的營收會受到較大影響。 經(jīng)濟(jì)型酒店 產(chǎn)品的五大要素：價格、服務(wù)、舒適、衛(wèi)生、便捷，這五大要素都是非常重要的，究竟哪一個是最重要的呢？很多人都說是價格，但是根據(jù)問卷調(diào)查的結(jié)果來看，價格卻不是客戶心中最關(guān)注的問題。既然價格的因素沒有大家想象的那么重要，為什么不去漲價呢？ 當(dāng)然，很多人會說，價格上調(diào)以后客人就會跑掉，是不是這樣的結(jié)果呢？很多的漲價實行以后卻是波瀾不驚?？傊瑵q價行為是GOP提升的關(guān)鍵因素。 RevPar的中文翻譯是指每房收益，就是說你今天每間房為你帶來的收益有多少！好比如說：你一個月 30天，老板發(fā)膩 1000塊工資， RevPar的意思就是說你每天的工資是多少；這么解釋不知大家可明白。那么在 RevPar這個問題上，有哪些問題是需要我們關(guān)注的呢？ A、由于是統(tǒng)計 每間房的盈利能力，所以鐘點房，半天房都在總營業(yè)里面，營收應(yīng)該越高越好；（當(dāng)然，也有不含半天房，鐘點房的算法） B、由于是統(tǒng)計每間房的盈利能力，所以你的維修房最好不要過夜； C、能統(tǒng)計出每間房的盈利能力，就對于總的 成本控制 有著非常大的幫助； D、特別是每房收益與平均房價差距較大時，則體現(xiàn)了你的房價需要調(diào)整了； E、 RevPar=每房收益 =營業(yè)額 /可出租房間數(shù)量； F、 ADR=平均房價 =營業(yè)額 /已出租房間數(shù)量 ； 出租率分析：這個問題應(yīng)該是最不需要解釋的一個問題，因為這個行業(yè)的人對出租率是非常敏感的，稍微的一些波動都非常關(guān)注。也就是我們通常所說的折舊率，星級酒店能保證七八年左右的時間才進(jìn)行硬件裝修投入，而 經(jīng)濟(jì)型酒店 的最高年限一般都在五年以下，有些連鎖 入住率 高一點的折舊率更高！面對這個問題，連鎖酒店 的統(tǒng)一口徑都是盡最大的開房率能力來滿足成本的回收。比如：團(tuán)隊客戶對硬件的破壞程度要大于長包房；小年輕人對硬件的破損要嚴(yán)重于商務(wù)客戶，因此選擇合適的客戶也是對成本的一種節(jié)約，當(dāng)然，這里是指一些生意好的門店，開房率很低，處于溫飽線以下的門店就會饑不擇食，跟這里不相關(guān)； 很多的酒店對出租率的定義是不同的，我這里還是推薦 XX連鎖的出租率計算方式：可出租房 /已出租房 =出租率 （可出租房不含維修房，但是如何能讓維修房當(dāng)天就處理完畢，不影響單店的生意這是非常重要的一個因素；已出租房不含非全天房價的房間，簡單的就是說不含鐘點，半天等房間） 促銷 KNM管理；很多人都問八戒，什么叫做 KNM管理？其實很簡單， KNM是關(guān)鍵節(jié)點管理的英文縮寫；什么叫做關(guān)鍵節(jié)點呢 ？大家都知道，小企業(yè)靠人去管理，中型企業(yè)靠制度，大企業(yè)靠企業(yè)文化；不管是什么企業(yè)，作為一名管理人員的管理是無法深入到每一個細(xì)節(jié)的，因此就需要我們把握每節(jié)點，這樣就能以點打面。我這里寫的 是促銷中的關(guān)鍵節(jié)點，促銷中有哪些關(guān)鍵節(jié)點呢？例如促銷方案的擬定、實施的時間、實施人員、流程、內(nèi)部的激勵與懲處、數(shù)據(jù)評估、方案調(diào)整；這些就是所謂的關(guān)鍵節(jié)點！很多人又問了，這些不就是整個促銷流程么？肯定是整個流程，但是我們需要掌握其中的幾個關(guān)鍵點就好了。是市場太大，遠(yuǎn)未飽和？我看不盡然；很多一級城市的如家，錦江，漢庭， 7天基本都已經(jīng)挨在一起，密集開店，但是從開房率上來看，客戶的選擇也沒有過于偏向 7天這樣強(qiáng)勢營銷的酒店 ，所以強(qiáng)勢營銷并不一定就是營銷的最佳方案；八戒推崇的還是 .................. 八戒始終堅信，優(yōu)質(zhì)的軟件與硬件才是最好的服務(wù)；蘋果帝國的崛起很多人看到了 喬布斯的光環(huán)，但是大家必須承認(rèn)的是蘋果手機(jī)的強(qiáng)大；很多時候客戶會被一些促銷、打折、 團(tuán)購 、秒殺、優(yōu)惠價 ...............等眼花繚亂的的手法吸引，有可能會做出嘗試性的購買；很多的 連鎖酒店 也獲得了一些激動利益；但是我們綜合來看，這么做還是有二個弊端： 意識的調(diào)高了客戶的期待值，在 連鎖酒店 無法提供更加人性化的服務(wù)前提下，那么提高客戶的期待值也就是變相的提高了服務(wù)客戶的難度；從而更容易造成客戶的投訴； 型 連鎖酒店的人房比大多在 ，原原因很簡單：成本因素；投入更多的精力在營銷方面，那么其他的部分肯定就會出現(xiàn)等量缺失。中國旅游市場的發(fā)展和替代傳統(tǒng)無 品牌 單體酒店兩個因素將推動中國 經(jīng)濟(jì)型酒店 未來 35年保持快速增長。 目前如家 品牌 以 1004家酒店數(shù)居行業(yè)首位；今年 5月如家酒店集團(tuán)又收購了莫泰 品牌 ，其酒店數(shù)量已超過 1300家。 公司基本情況介紹 ： 如家 ：作為攜程系里的第一個 經(jīng)濟(jì)型酒店 品牌 ，如家酒店集團(tuán)由攜程和首旅集團(tuán)于 2020年 創(chuàng)建于上海； 2020年通過收購七斗星超過錦江之星成為行業(yè)老大一直保持至今。目前如家以 1300家酒店規(guī)模保持著行業(yè)第一的位置。自創(chuàng)立之初就以單一 品牌 快速擴(kuò)張的策略和其獨特的會員體系快速發(fā)展。 漢庭 ：漢庭酒店集團(tuán)是繼攜程、如家之后，季琦創(chuàng)辦的第三家美國上市公