【正文】 制宜是最好的選擇。 （ 2）山地建筑贈(zèng)送的地下室面積應(yīng)根據(jù)地形設(shè)計(jì)而不完全按營(yíng)銷(xiāo)要求。 現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)驗(yàn)是：如果組團(tuán)布置過(guò)小，則上述費(fèi)用均大幅增加；如果組團(tuán)布置過(guò)大，可能的物業(yè)服務(wù)能力跟不上。 相對(duì)集中布置出入口。 減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折 ，道路的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮客戶的需求。 滿足消防、交通流向疏導(dǎo)等前提下 ，應(yīng)盡量減少出入口。 布置消防分區(qū) 消防設(shè)計(jì)規(guī)范中有對(duì)消防分區(qū)的明確要求，各消防分區(qū)之間的消防設(shè)備有明確要求。 （ 1）在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū) （ 2）布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車(chē)庫(kù)（單體、復(fù)式）的區(qū)別 控制地下室面積 地下室造價(jià)高 昂，對(duì)建造地下室的要求是：在滿足人防要求的前提下能少建則少建。 路網(wǎng)工程 道路寬度 道路寬度與道路長(zhǎng)度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設(shè)用地、節(jié)約成本開(kāi)支的作用。 注意雙車(chē)行道設(shè)置與單車(chē)行道設(shè)置，單車(chē)行道較車(chē)行道節(jié)約占地； 通過(guò)設(shè)置單車(chē)行道會(huì)車(chē)區(qū)，可以有效地滿足消防驗(yàn)收需要。 著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)椋?PE 管→焊接鋼管→無(wú)縫鋼管→鍍鋅鋼管→ UPVC 塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。 排水管排序?yàn)椋灰?guī)格 500 以內(nèi)； UPVC 波紋管→鋼筋混凝土管→ PE 波紋管，規(guī)格 500 以上；鋼筋混凝土管→UPVC 波紋管→ PE 波紋管。井太多也會(huì)影響美觀和行車(chē)方便。 管網(wǎng)埋深與井深 排水系統(tǒng)中一般來(lái)說(shuō)管網(wǎng)與井的深度越深，相應(yīng)的土方工程量和建造造價(jià)都會(huì)增加。 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長(zhǎng) 管網(wǎng)的長(zhǎng)度直接關(guān)系其造價(jià)，管道走向設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性則決定了管道 優(yōu)化管網(wǎng)走向、長(zhǎng)度 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 編 號(hào)： VKSZ/QR/MA013 版 號(hào)： A/2 生效日期： 200年 3 月 24 日 萬(wàn)科地產(chǎn) 內(nèi)部機(jī)密 不得外傳 第 5 頁(yè) 度 的長(zhǎng)度 單體設(shè)計(jì) 建筑層高 建筑層高直接影響建筑柱、墻體、垂直向管道管 線的工程量， 一般來(lái)說(shuō)建筑物每增加 米，單層建筑成本增加 2％左右 。 無(wú)特殊情況，層高采用 米。 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，結(jié)構(gòu)荷載和承載力均有一定系數(shù)和取值范圍，若不對(duì)其做要求，設(shè)計(jì)院通常取值偏于保守，對(duì)其經(jīng)濟(jì)性考慮較少。 向設(shè)計(jì)院下發(fā)設(shè)計(jì)限額 跟進(jìn)設(shè)計(jì)參數(shù)。 盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻，減少防火卷簾、防火門(mén)作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū)，減少消防水幕噴淋系統(tǒng)的設(shè)置 。 在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，減少沉降縫設(shè)置。 地下室層高的確定一方面需考慮地下室停車(chē)和設(shè)備放置的需要，另一方面應(yīng)考慮機(jī)械車(chē)位設(shè)置的可能性。 減少地下室層數(shù) 地下室層數(shù)、層高以及室外地坪標(biāo)高共同決定地下室埋深，從而影響地下室建造成本。 嚴(yán)格控制地下室層數(shù)。由于地下室面積較大，建筑找坡需進(jìn)行大量混凝土澆注， 費(fèi)用昂貴。轉(zhuǎn)換層由于承受上部全部荷載，往往出現(xiàn)界面巨大的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)換層用鋼量與混凝土用量一般而言非常大，設(shè)計(jì)中應(yīng)予以關(guān)注。 優(yōu)化設(shè)備層。 既有經(jīng)濟(jì)性的比選又滿足建筑的要求。 精減過(guò)度的外挑外掛構(gòu)件，形成建筑和成本的雙贏。控制門(mén)窗面積不僅是建筑成本的要求，也是建筑節(jié)能的需要。 在考慮滿足通風(fēng)要求的條件下盡量減少 開(kāi)啟扇數(shù)量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設(shè)置，平開(kāi)窗可以較推拉窗獲得高的通風(fēng)能力，但是開(kāi)啟形式設(shè)計(jì)需要考慮風(fēng)壓作用 。避免功能不足或過(guò)剩。 欄桿欄板 欄桿作為建筑中的重要構(gòu)件，但卻往往容易被忽視，采用 300 元 /米的欄桿與 200 元 /米的欄桿總造價(jià)可能相差數(shù)十萬(wàn)。 （ 1）盡量使 用標(biāo)準(zhǔn)化欄桿 ； （ 2）欄桿、欄板檔次規(guī)范化 ； （ 3）兼顧后期的維護(hù)費(fèi)用 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 編 號(hào)： VKSZ/QR/MA013 版 號(hào)： A/2 生效日期： 200年 3 月 24 日 萬(wàn)科地產(chǎn) 內(nèi)部機(jī)密 不得外傳 第 7 頁(yè) 外墻裝飾 外墻裝飾主要是建筑外立面用材，包括石材、面磚、涂料的使用以及外掛件（木材、鋼構(gòu)件、陶制品）等。同時(shí)也切忌外墻裝飾材料的堆砌，萬(wàn)科就曾經(jīng)有分公司的建筑立面方案被當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)要求簡(jiǎn)化的例子； 建筑裝飾另一個(gè)不能忽視的部分是：要考慮裝飾材料的耐久性與后期維護(hù)成本。 多方面比較，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 部品及材料選擇（百葉、玻璃雨棚） 實(shí)用性與美觀性相結(jié)合 減少百葉、玻璃天窗等不易清洗的部品設(shè)計(jì)，室外防腐木的應(yīng)用，減少后期的維護(hù)成本 欄桿百葉等非承重構(gòu)件，需控制斷面尺寸，不宜過(guò)大或過(guò)厚滿足強(qiáng)度和剛度即可（需注意節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)） ，間距滿足安全和遮擋要求即可 玻璃雨蓬是由支撐系統(tǒng)與玻璃平板構(gòu)成，一般需通過(guò)受力計(jì)算進(jìn)行設(shè)計(jì)。玻璃雨蓬的優(yōu)化一方面要注意玻璃的材質(zhì)與厚度，另一方面則要簡(jiǎn)化支撐系統(tǒng)。 金屬構(gòu)件盡量標(biāo)準(zhǔn)化 鋼構(gòu)件的處理 鋼構(gòu)件需區(qū)分使用場(chǎng)所（室內(nèi)外），分別采用不同的防腐處理 室內(nèi)樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調(diào)和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或 熱鍍鋅＋靜電噴涂或熱鍍鋅＋普通噴涂。在景觀工程中的幾個(gè)重要法則是： 硬景成本比軟景高得多； 景觀中花錢(qián)多并不一定效果好； 絕大多數(shù)的 客戶對(duì)綠化的感覺(jué)比硬地鋪裝要好； 對(duì)景觀設(shè)計(jì)的優(yōu)化決不能簡(jiǎn)單化 怎么省錢(qián)怎么來(lái)；更多的要與設(shè)計(jì)銷(xiāo)售在溝通中與效果的把握中達(dá)到共識(shí)。 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 編 號(hào)： VKSZ/QR/MA013 版 號(hào)： A/2 生效日期： 200年 3 月 24 日 萬(wàn)科地產(chǎn) 內(nèi)部機(jī)密 不得外傳 第 8 頁(yè) 景觀中的軟硬景比例是重要的指標(biāo)。 景觀標(biāo)準(zhǔn)做法 擁有多年經(jīng)驗(yàn)的累計(jì)，萬(wàn)科有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟(jì)性與功能要求的標(biāo)準(zhǔn)景觀做法，以避免在后期的各項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)不同的設(shè)計(jì)方案，增加優(yōu)化工作量。 控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形 景觀構(gòu)筑物主要包括景觀橋、墻、亭、臺(tái)、廊、雕塑等。 控制景觀構(gòu)筑物的數(shù)量與體形 配套工程 泳池設(shè)備選型 泳池設(shè)計(jì)成本控制要點(diǎn)為：嚴(yán)格按照流量、過(guò)濾周期等參數(shù)合理選擇泳池設(shè)備中的加壓泵、沙缸、給水管徑等主要設(shè)備。 以項(xiàng)目的 市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和物業(yè)管理思路來(lái)確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（如，封閉管理社區(qū)選用紅外對(duì)射周界防翻越系統(tǒng)、開(kāi)放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)） 圍墻設(shè)計(jì)分層次 小區(qū)內(nèi)圍墻主要包括組團(tuán)圍墻、小區(qū)圍墻與公建（例如學(xué)校）圍墻，組團(tuán)圍墻與小區(qū)圍墻的量所占比重較大。 不同檔次項(xiàng)目選擇不同檔次圍墻，且兼顧實(shí)用性。而這些成本都需要由可銷(xiāo) 售的產(chǎn)品來(lái)承擔(dān)，因此控制配套面積是控制配套成本的最關(guān)鍵點(diǎn)。同樣，從地面到地下各種停車(chē)位的建造成本有也巨大的差別。 （ 1）測(cè)算配電設(shè)備分期布置與合并布置的經(jīng)濟(jì)性 ； （ 2）所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。在電纜價(jià)格高昂的現(xiàn)階段，其長(zhǎng)度是影響成本的一個(gè)非常重要的因素。 水泵房建設(shè) 小區(qū)的供水往往有以下幾種方式： 從市政供水管網(wǎng)直接供水； 當(dāng)市政供水管網(wǎng) 壓力不夠時(shí)，對(duì)部分高層住宅通過(guò)水泵方式加壓供水； 為整個(gè)小區(qū)建設(shè)水泵房，統(tǒng)一加壓供水。 （ 1）重點(diǎn)考慮建造水泵房的必要性 ； （ 2）必須建造水泵房時(shí)應(yīng)考慮建造位置及占用空間－應(yīng)以距市政接入點(diǎn)最近為原則 。 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 成本總額（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售面積單方成本（元 /m2） 合計(jì) 一、項(xiàng)目事務(wù)部 1 作業(yè)成本 2 牽頭控制成本 二、項(xiàng)目發(fā)展部 3 作業(yè)成本 4 牽頭控制成本 三、設(shè)計(jì)管理部 5 作業(yè)成本 6 牽頭控制成本 四、采購(gòu) 管理部 7 作業(yè)成本 8 牽頭控制成本 五、項(xiàng)目經(jīng)理部 9 作業(yè)成本 10 牽頭控制成本 六、 銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng) 部 11 作業(yè)成本 12 牽頭控制成本 七、成本管理部 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 編 號(hào)： VKSZ/QR/MA013 版 號(hào)： A/2 生效日期： 200年 3 月 24 日 萬(wàn)科地產(chǎn) 內(nèi)部機(jī)密 不得外傳 第 13 頁(yè) 13 作業(yè)成本 14 牽頭控制成本 八、財(cái)務(wù)管理部 15 資本化利息 16 物業(yè)完善費(fèi) 17 行政費(fèi)用 九、其它調(diào)整 18 跨期分?jǐn)? 二、 各部門(mén)作業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目事務(wù)部 項(xiàng)目發(fā)展部 設(shè)計(jì)管理部 采購(gòu) 管理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng) 部 成本管理部 目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū) — 項(xiàng)目事務(wù)部 第 14 頁(yè) 項(xiàng)目事務(wù)部 一、主要作業(yè)目標(biāo)： 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃按時(shí)完成項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作，按計(jì)劃、盡早獲得規(guī)劃許可證、施工許可證及預(yù)售許可證。 根據(jù)本部門(mén)年度費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃控制管理費(fèi)用。 項(xiàng)目 作業(yè)量 單位 單價(jià) 總費(fèi)用（萬(wàn)元） 備注 總計(jì) 一、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 政府綜合報(bào)建費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 圖紙審查費(fèi) 消防審查費(fèi) 教育基金 新墻體材料保證金 散裝水泥保證金 衛(wèi)生防疫審查費(fèi) 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 合同鑒證管理費(fèi) 項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi) 標(biāo)底編制審查費(fèi) 規(guī)劃執(zhí)照費(fèi) 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 城市生活垃圾服務(wù)費(fèi) 污水處理費(fèi) 其他報(bào)批報(bào)建費(fèi) 水土保持 增容費(fèi) 供電貼費(fèi) 水增容費(fèi) 煤氣增容費(fèi) ： 項(xiàng)目事務(wù)部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)管理部、采購(gòu) 管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管 目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū) — 項(xiàng)目事務(wù)部 第 15 頁(yè) 理部等部門(mén)以及銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng) 部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行控制的產(chǎn)品實(shí)體成本， 包括內(nèi)容見(jiàn)下表。 對(duì)大額款項(xiàng)爭(zhēng)取延遲支付以降低資金成本。 重要提示 ： 以上作業(yè)成本與牽頭控制成本，歸屬為你部門(mén)責(zé)任成本管理范圍，請(qǐng)努力控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)，并在保證作業(yè)目標(biāo)的前提下力求降低。財(cái)務(wù)管理部著重對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)、管理費(fèi)用等非合同性成本和資金計(jì)劃等進(jìn)行管理，請(qǐng)及時(shí)反饋和溝通。 根據(jù)本部門(mén)年度費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃控制管理費(fèi)用。 項(xiàng)目 作業(yè)量 單位 單價(jià) 總費(fèi)用（萬(wàn)元） 備注 總計(jì) 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套費(fèi) 合作款項(xiàng) 紅線外市政設(shè)施費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 契稅 三、 控制要點(diǎn)： 充分利用公司知名度和信譽(yù)，在不違反公司原則的條件下力爭(zhēng)各項(xiàng)費(fèi)用的減免。 報(bào)批報(bào)建工作應(yīng)爭(zhēng)取與其他工作同步開(kāi)展，避免成為唯一的關(guān)鍵線路。成本管理部是公司整體成本管理部門(mén)，參與公司各項(xiàng)成本決策，制定成本目標(biāo)并反饋動(dòng)態(tài)信息，并有責(zé)任為各部門(mén)成本管理工作提供支持，請(qǐng)你部門(mén)及時(shí)向成本管理部通報(bào)成本決策信息和動(dòng)態(tài)成本信息。 返回目錄 目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū) — 設(shè)計(jì)管理部 17 設(shè)計(jì)管理部 一、主要作業(yè)目標(biāo)： 組織實(shí)施設(shè)計(jì)階段的方案優(yōu)化，使設(shè)計(jì)方案具有更大的經(jīng)濟(jì)合理性。 在目標(biāo)成本范圍內(nèi)實(shí)行景觀限額設(shè)計(jì)。 按制度辦理設(shè)計(jì)變更 ，設(shè)計(jì)變更造價(jià) 不得超過(guò) 合同 造價(jià)的 %，為 萬(wàn)元 . 準(zhǔn)確核算項(xiàng)目銷(xiāo)售面積。 參考執(zhí)行文件 《設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引》、《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》 《 成本設(shè)計(jì)關(guān)注手冊(cè) 》 二 、成本目標(biāo)： 你部除完成上述主要作業(yè)目標(biāo)外，為滿足公司經(jīng)營(yíng)管理需要，還需完成如下成本目標(biāo)： 1. 作業(yè)成本： 設(shè)計(jì)管理部為完成項(xiàng)目的方案與施工圖設(shè)計(jì)而消耗的成本，是設(shè)計(jì)管理部獨(dú)自控制的責(zé)任成本，包括內(nèi)容見(jiàn)下表。 以上鋼筋含量 ? Townhouse? ≤ 42kg/M2 目標(biāo)成本及控制責(zé)任書(shū) — 設(shè)計(jì)管理部 18 ? 寬景洋房 ? ≤ 40kg/M2