【正文】 戶，并與本項目形成正面競爭，區(qū)域市場資源有限，而供應存量偏多。可是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。 下頭我根據最進房地產市場的情景，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書 :房產行業(yè)解決方案 :09 年的中國房地產就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國， 09 年仍然是房產行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市。2)精準信息營銷平臺 。4)數據庫發(fā)送執(zhí)行 。 房產代理專項規(guī)劃 :1)數據庫建立 。 商業(yè)地產集客規(guī)劃 :1)商圈分析 。3)招商方案與執(zhí)行 。 中高端房產項目推廣規(guī)劃 :1)整合網絡傳播方案 。3)數據庫資料設計與推廣執(zhí)行 。 優(yōu)郵房產行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，可是中國根據自我的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應當理解。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。 上頭我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的公司，期望大家能夠重視。擴大 __房產的社會知名度和美譽度，體現 __房產的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力、“ __第一拍”的資歷、優(yōu)越的地理位置、良好 的升值空間和一流的戶型設計，展示美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。 20_年 11 月 28 日 (暫預定 )__房產有限公司貴公司確定 __電視臺、__廣告公司 (一 )前期準備 到場嘉賓市政府有關主管領導、業(yè)界知名人士、公司的關系客戶、各媒體 購買或制作一批有意義的禮品。 一是可以表達對領導的尊敬和謝意 。 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花 請柬的準備提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前 10 天寄出，本市提前 5 天發(fā)出，并確認來否回執(zhí)。 )其他準備工作提前 3 天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。 提前 6 天落實指揮和負責秩序工作。在社區(qū)網站配合文字圖片報導。 現場布置售樓大廳：廳內分接待區(qū)和服務區(qū)。前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。另擺設沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。 (效果圖附后 ) 會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區(qū)域不同劃分。 主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設在公司或樓盤門口。 嘉賓區(qū)：可設在剪彩區(qū)域前方和兩側。簽到處配禮儀小姐。 貴賓休息區(qū)：可設在 __房產董事長辦公室，配飲料、水果，擺放精美插花。 慶典剪彩儀式 精彩舞獅表演 樂隊歡奏、禮炮齊鳴 彩虹門在 __房產公司門口或樓盤入口處放置一座雙龍彩虹門，突出氣勢 。 小氣球施放 _只高空小氫氣球，顯示對財富、人氣的上升與飛躍。 中國禮炮和彩花彈中國禮炮和彩花彈 288 枚，意味好運連發(fā)。 舞獅在儀式過程中穿插舞獅表演，預示著 __房產美好的發(fā)展前景。 7： 00— 9： 10 總策劃檢查落實各項工作，布置到位情況 。檢查音響、電源、麥克風、小氫氣球到位 。 9： 30— 9： 50 嘉賓陸續(xù)到場，兩位工作人員及兩位禮儀小姐給領導佩戴胸花、嘉賓簽名、發(fā)放禮品，引至活動現場。10： 10— 10： 25 市領導致賀辭、 __房產董事長致辭 。剪彩嘉賓、禮儀小姐上場 10： 28— 10： 40 剪彩嘉賓站好位置，剪彩開始 。放飛氫氣球，活動進入高潮 。 10： 5011： 00 主持人宣布典禮結束，來賓趕往午宴現場。停車場的安排，活動現場的安全及相關后勤保障。 本房地產現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期 1 1 15六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發(fā)商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中構成本房地產下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。其中15 7m2 的三室兩廳有 23 套，以五、六樓為主 。這兩種房型的銷售金額占一期余額的 90、 4%。預售許可證預計 2021 年 5 月底辦下。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額 16%，二期臨街商鋪占 32%。 二、市場概況及基本競爭格局 :a、東南板塊及鄭汴路商圈。 鄭汴路沿線主由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。本房地產位于這一區(qū)位之內。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙。 航海東路與 107 國道沿線是 2021 年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸 園等一批中價位大型樓盤。 (詳見附 1:鄭汴路市場調研報告 )b、小戶型市場概況。尤其是 2021 年初，青年居易 (easygo)以 1900 余套的投放量沖擊市場，構成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情景下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，此刻燕歸二期正在認購階段。這與我們的市調結果完全一致。能夠說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。 三、項目 swot 分析一 )優(yōu)勢 1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，那里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在那里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的 向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有必須的指導意義。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。市場潛量比較大，但需推廣的成本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足 小戶型需求彈性十分大，對價格十分敏感市場上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場拆遷到莆田，固有的建材市場做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下頭做門面，上頭做倉庫和員工宿舍 附近都市村莊較多，租務市場一般 80― 150 元月 作為首次購買者，最重的還是價格 他們厭惡鄭汴路目前的工作 和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售 1同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重的問題，故一般員工無福利分房的可能 1普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大 1對 60― 80 平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力1本房地產知名度不高，口碑不好 1外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的構成，鄭汴路升值的 前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功 !2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。 3)正在構成的“大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為”大賣潮的附屬配套。 4)本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利 a、 107 國道的東遷，鄭汴 路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉站。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。這一問題必須在二期項目得到扭轉。 鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。 二 )劣勢 1)、本房地產可售資源由三種不一樣的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不一樣的置業(yè)目的。 目前，通常 142 平米的面積即能做出比較舒適的 4 室 2 廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在 150 以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。尤其是 850 萬元的大戶型 現房可售資源，不能放任由二期帶一期 (通常小戶型帶不動 100 平米以上的大戶型 )，不能全力以赴主打現有房源 (總房源有限，導致營銷資源總量較少 )，也不能先做二期樹品牌，在構成二期勝局后再做一期尾房。 2)本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)經過嘈雜的市場，很難構成良好的看房通道。 3)本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數較低，居住環(huán)境 嘈雜，僅靠硬件設施，很難構成高檔樓盤形象。 5)非現房，不貼合商戶即買即住的消費心理。 三 )、機會 1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。因勢利導，單純商鋪拆遷構成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業(yè)，開拓新市常 3)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在構成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。 4)大賣潮的整合，將對大鱷構成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。本房地產二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性能夠弱化。 c)本房地產二期應當說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)儉很多的推廣成本。 e)以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。這將給鄭汴路巨大的市場機會。周邊樓盤云集。 ii。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態(tài)，爭取占領市場先機。下面為大家收集整理了“樓盤銷售方案”，歡迎閱讀與借鑒 !樓盤銷售方案 1 第一章項目概況第一節(jié)：項目區(qū)位分析一、區(qū)位本項目所在地為位于山東膠州市西側，距膠州市中心政府辦公大樓約 公里。其距離青島市 45 公里，占地 1313平方公里，管轄 13鎮(zhèn)、 4 鄉(xiāng)，常住人口 萬人。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天 獨厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊構成了膠州市鮮明的地域特色。 二、經濟指標 (原規(guī)劃指標 )規(guī)劃用地總面積： 125674M2總建筑面積： 114277M2 多層住宅建筑面積： 55313M2 小高層住宅建筑面積： 10750M2 聯體別墅建筑面積： 25968M2居住總戶數： 754 戶 綠化率： %容積率： 第二節(jié)：項目SWOT 分析一、優(yōu)勢 S自然 環(huán)境本項目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。 交通環(huán)境本項目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有 5 路、17 路途經此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。 項目遺留問題本項目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現失誤，導致項目在前期銷售階段上出現“熱情預訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當地居民和已認購該項目的業(yè)主中產生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。 交通狀況雖然地處蘭、梧公路入口，但市內公共交通配套不足，導致了居民往市內工作、生活的不便。 三、機會點 O政府規(guī)劃開發(fā)利好因素膠州市政府提出將本項目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。 地理區(qū)位優(yōu)勢 目前膠州市房地產市場不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。 客戶資源充足多年來房地產市場的發(fā)展滯后，市場供應的產品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。無疑在膠州市原有知名度的基礎上，增加世人關注和青睞的焦點，為本項目開發(fā)提供了又一利好因素。 四、風險 T市場因素從目前膠州市的房地產市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。 自身因素 本項目前期的“棘手”遺留問題，導致了客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象 品牌戰(zhàn)略，進行廣告宣傳，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產業(yè)比”，追求產品供給 需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。來填補膠州房地產市場空白，以田園山水的自然風光資源及歷史人文資