【正文】 之后，才能接收商品房。在簽署購房合同時，開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約，就物業(yè)費等相關(guān)事項作出約定。 注意三：物業(yè)費可以按月交，在辦入住手續(xù)時，多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費。 注意四：繳納契稅簽協(xié)議 根據(jù)規(guī)定，契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機關(guān)繳納。開發(fā)商之所以這樣要求，是因為對于按揭買房的業(yè)主，在房屋權(quán)屬證書未辦下來之前，開發(fā)商要為其承擔(dān)階段性連帶 保證責(zé)任。而業(yè)主之所以不愿意在入住時繳納這些費用，是怕開發(fā)商挪用。 注意五：先驗房再辦理手續(xù) 目前，開發(fā)商在交房時，一 般都要求業(yè)主先辦理手續(xù)，繳納相關(guān)費用之后，才允許業(yè)主驗房。 注意六：建議業(yè)主集體收樓 鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏，建議購房人在收房時能夠集體收樓，可能的情況下可以聘請律師指導(dǎo)協(xié)助，這不但可以彌補單一主體知識的限制，更好、更有效地維權(quán)，還可引起開發(fā)商的重視，促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定。如果是雙方在合同中約定的其他條件：比如配套設(shè)施、空氣質(zhì)量不合格等，購房人可先收房，然后要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。如果開發(fā)商交付的房子存在質(zhì)量問題，建議購房人做比較，如果租金的損失較大，建議先接收房，等把房子按照既定的計劃出租后，再追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 注意二物業(yè)費不能亂漲價 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司，并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。因此，如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費漲價的問題，業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按計收，但不得一次性預(yù)收多年的 物業(yè)管理費用?，F(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用，否則不予辦理入住手續(xù)。若業(yè)主入住后不能及時繳納產(chǎn)權(quán)辦理時應(yīng)繳納的契稅、交易手續(xù)費等費用，會造成房產(chǎn)證遲延辦理或不能辦理。 對此問題，解決辦 法是業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商，簽訂《契稅繳納協(xié)議書》，約定雙方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。對于這一不合理的程序，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以避免以后的糾紛。雙方確認(rèn)收房流程。 業(yè)主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環(huán)節(jié)。雙方協(xié)商并達成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。 開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。 與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證 ，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。 一、先驗收后交房某些開發(fā)商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，規(guī)避責(zé)任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書”，然后再進行驗房。開發(fā)商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者，但根據(jù) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用；不經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。驗收房屋流程可分為書面驗收和現(xiàn)場驗收兩部分，書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件（如：竣工備案表、交付許可證、實測面積數(shù)據(jù)等），收取《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（注意里面的交房日期）。現(xiàn)場驗收具體內(nèi)容包括： ，其結(jié)構(gòu)設(shè)計是否和原圖相符； 、門窗等是否與合同的約定相符； ； 中約定的項目做得如何。而對于配套設(shè)施缺失或縮水和違反規(guī)劃的問題，可聯(lián)絡(luò)其他購房者共同要求開發(fā)商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。 二、明確開發(fā)商收取的費用交房時購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金（不能直接向業(yè)主收取）、裝修垃圾清運費等。另一種情況是開發(fā)商口頭承諾低標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)收費但沒有書面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費標(biāo)準(zhǔn)高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同（前期管理）。目前，交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。本市就曾發(fā)生過開發(fā)商在補充協(xié)議中主動支付部分違約金，并寫明“雙方不再主張其他違約責(zé)任”等類似要求購房者放棄權(quán)利的文字。交房是開發(fā)商根據(jù)合同和法律應(yīng)履行的義務(wù)，在沒有法律規(guī)定或合同約定的情況下，開發(fā)商沒有權(quán)利提出新的交房條件，購房者對此類協(xié)議或條款有權(quán)拒絕簽署。當(dāng)然，這些文件要看原件，而不是復(fù)印件。如果合同約定產(chǎn)權(quán)交房時，還應(yīng)要求開發(fā)商出示“大產(chǎn)證”。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案?！犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。 不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。所以，驗收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。 驗水電。當(dāng)然，對于一些高級裝修來說，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗收了。再就是電線的截面面積是否符合要求。當(dāng)然，這是一種理想的配置 ,多數(shù)土建的電線會差 一個等級。 這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 住在頂樓的筒子們更要注意，拎兩桶水上樓頂，往自家天花板位置淋下去，然后再下樓看看漏不漏。 驗管道 這里所指的管道，指的是排水 /污管道。看看水是不是順利地流走。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難 。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。也許會有發(fā)展商會認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。 驗地平 其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。那么就只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。然后把水管的水位調(diào)至這個標(biāo)志高度，并找個人固定在這個位置。然后看水管在該處的高度，然后再做一 個標(biāo)志。這兩個高度差就是房屋的水平差。一般來說，如果差異在 2厘米左右是正常的， 3 厘米在可以接受的范疇。我見過最嚴(yán)重的水平差度達到 7 厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。 驗層高 如果你的合同有這一個條款。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳 辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。 1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋，這也是唯一可能的東西了。 三、檢驗合同約定的房屋面積與實際面積是否有差異 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓妹娣e購房者 單靠自身力量要測量、計算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測算本套套內(nèi)建筑面積。實測面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理。 2％（177。 2％（177。在簽定購房合同時，應(yīng)明確約定“超過面積”的含義，以防止雙方在履行合同時發(fā)生爭議。 四、檢驗合同約定的配套設(shè)施是否齊全 配套設(shè)施除了室內(nèi)部分，還包括小區(qū)的同期建設(shè)、同期交房、車庫、會所、綠化、景觀園林等是否符合承諾，公共部分如大堂、樓道、墻、地、頂?shù)难b修是否符合承諾，郵箱、電梯、周界報警系統(tǒng)是否配備等。在您查看了房屋后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。 總之，在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合，如果發(fā)現(xiàn)有不對的地方，要及時反饋給開發(fā)商，要求開發(fā)商相應(yīng)做出修補或賠償?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。簽收《房屋驗收單》 在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》了。查看時應(yīng)當(dāng)注意是否有四方簽章，是否包含了該幢樓，各單項工程是否合格。 大產(chǎn)權(quán)證是證明開發(fā)商合法的地權(quán)利人的依據(jù)。為此，購房者必須查驗開發(fā)商提供的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。如有不合理的條款應(yīng)當(dāng)立即提出。同時還應(yīng)當(dāng) 注意保修人是否和賣方一致。 四、房屋驗收的注意事項： 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。 管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。 空鼓： 手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。 驗電： A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（ 應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。如果沒有或不明確，立即糾正。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。 E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應(yīng)有 2 個，三室二廳至少應(yīng)有 3 個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。 G、檢查入戶門門鈴：帶 2 節(jié)（或 4 節(jié)） 5號電池測試門鈴。Ｈ、拉斷電閘看戶內(nèi)是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制分支線路，最好用萬用表測 一下各個強弱電是否暢通。 測高度： 用盒尺檢查房頂，取 4－ 5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為 （或者 ）說明房頂或地面沒有傾斜。 1樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。 1檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。 1窗戶： 推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互 無碰撞。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否則以后不易解決。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。 1臥室、客廳通風(fēng)窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內(nèi)面積 30m2,那么開啟的窗戶面積應(yīng)有 ； 1廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積 10m2,那么開啟窗戶面積應(yīng)有 1m2。廚房排煙孔直徑 15cm，達不到時無法安裝油煙機。具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持 24～ 48 小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。 ③閉水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。 ②衛(wèi)生間沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。離通風(fēng)孔最近的插座距離應(yīng) ，并且是防水插座。 用 5 米卷尺測量一下樓宇的層高，看是否與合同相符。一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，危險性不大。 2還應(yīng)當(dāng)查看前期物 業(yè)管理服務(wù)合同，看看物業(yè)費的組成是否合理，是否符合價格部門的規(guī)定，物業(yè)公司是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。權(quán)利保護：不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己 需要準(zhǔn)備的文件及驗收工具 業(yè)主需要準(zhǔn)備的文件 (1)身份證正本及復(fù)印件 (2)購房合同 (3)已付房款及稅費收據(jù)或發(fā)票 (4)改動裝修費用收據(jù) (5)供樓存折，并請打印至最近的供款期 (6)人民幣（入伙費用必須用人民幣交納）或磁卡若干，交必要的費用，切記要正式發(fā)票及物價局批號 。有條件的可請專業(yè)人員幫你驗房。各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助！ 第一項：查驗文件 業(yè)主在收樓時，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時可以要求核對相應(yīng)原件。只要開發(fā)商手續(xù)不完整