【正文】 主義新農(nóng)村建設(shè)的指導(dǎo)精神和政策文件， 符合《臨沂市城市總體規(guī)劃》，對(duì)城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)具有重要意義，本 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告提 出如下結(jié)論： 、 胡莊 居委 舊村改造住宅小區(qū)工程項(xiàng)目 住宅 社區(qū) 的建立，對(duì)于加速臨沂市城市改造和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的實(shí)施，改善城市面貌，完善投資環(huán)境均具有積極的意義。 、 本項(xiàng)目 總投資 萬(wàn)元 (未含拆遷費(fèi)用 866 元 /平方米 )，其中 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元。 、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 ,銷(xiāo)售 稅后利潤(rùn) 。 、本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)社會(huì)發(fā)展和城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一系列的方針、政策，是 臨沂市 河?xùn)|區(qū)九曲 街道辦事處 發(fā)展及城市建設(shè)事胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 13 業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 全面發(fā)展重大舉措，有利于居民生活水平發(fā)展的步伐，提高人民生活科學(xué)文化素質(zhì)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。 、 工作建議 、 建設(shè)單位在落實(shí)好建設(shè)資金，抓緊各項(xiàng)工作的前提下，要特別注意作好以下幾個(gè)方面的工作。 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作 已 經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中 的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 應(yīng)用價(jià)值工程降低建設(shè)成本； 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈 , 住宅市場(chǎng)品牌的出現(xiàn)勢(shì)在必行 , 項(xiàng)目承辦單位 應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度， 在社區(qū)經(jīng)濟(jì)允許的前提下 ,全面提升樓盤(pán)品質(zhì)。在籌建和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，保證質(zhì)量，強(qiáng)化銷(xiāo)售，以求達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效益。 以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導(dǎo)，高標(biāo)準(zhǔn)做好規(guī)劃工作。此次改造的 胡莊 居委 是 河?xùn)|區(qū) 城區(qū)邊緣的近郊農(nóng)村，通過(guò)改造合點(diǎn)，將集中建設(shè)成為一個(gè)新城區(qū)社區(qū)，規(guī)劃必須高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃要做好延續(xù)性，原部分區(qū)塊已做過(guò)修建性詳細(xì)規(guī)劃，部分村民安置房已按修建性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施，新的規(guī)劃要與原規(guī)劃銜接好。同時(shí)，規(guī)劃要有前瞻性，在規(guī)劃中體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展、城市特色，特別是要體現(xiàn)商貿(mào)城、旅游城的特色，規(guī)劃的新住宅社區(qū)要體現(xiàn) 建筑風(fēng)格異國(guó)化，并賦予其世界村的概念，讓其成為 中外文化、世界文化融合的縮影，成為城市建設(shè)的一大亮點(diǎn)；考慮 九曲沿河區(qū)域 人多地少、大量的居民生活水平較高的實(shí)際情況，應(yīng)適當(dāng)規(guī)劃一些小高層，以解決土地緊張，同時(shí)體現(xiàn)現(xiàn)代城市的品位。舊村改造雖是一件惠及千家萬(wàn)戶(hù)的好事，但由于該項(xiàng)工作涉及全體村民的切身利益，工作難度肯定很大。通過(guò)宣傳教育，使群眾認(rèn)識(shí)到，舊村改造，不是簡(jiǎn)單的拆舊村建新村， 而是拆舊村建新城，引導(dǎo)群眾從追求住房胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 15 數(shù)量到居住環(huán)境質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。 堅(jiān)持群眾利益第一位，做細(xì)調(diào)查研究工作，出臺(tái)好政策。但舊村改造是群眾的一次利益大調(diào)整，利益大調(diào)整勢(shì)必是矛盾大沖突時(shí)期，我們必須對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)，避免 工作不清決心大 。在政策中，對(duì)于老 村莊占地（包括村莊中的空地）包括用于村民舊村改造用地，政府不能再賺土地價(jià)差，老村莊和留用的開(kāi)發(fā)地，人均宅基地可接近灘坑移民安置人均宅基地。外商的利益也要考慮，在舊村改造中適當(dāng)安排一些套房（或宅基地）給他們，理應(yīng)所當(dāng)，好讓他們?cè)谂R沂有個(gè)居處，長(zhǎng)期為臨沂的經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。要通過(guò)座談、懇談來(lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以人性化的做 法來(lái)取得群眾對(duì)舊村改造的支持。事務(wù)發(fā)展內(nèi)因是關(guān)鍵，只有充分發(fā)揮群眾的主觀(guān)能動(dòng)性，才能把事情真正做好。我們要充分調(diào)動(dòng)群眾的積極性，建議街道辦事處和村委共同為舊村改造實(shí)施主體，政府給大政策，具體政策、細(xì)節(jié)由村里自主決定，真正實(shí)行村民自治。按原區(qū)政府文件規(guī)定，以上四 種 征用土地，村集體按征用面積的 5%留地開(kāi)發(fā)。就解決了建設(shè)資金。 逐步開(kāi)發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)，建成一片，拆除改造一片 ，解決過(guò)渡房問(wèn)題。 臨沂市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 臨沂市位于山東省東南部，地處中國(guó)南北過(guò)渡、陸海連接地帶，是魯南蘇北重要的交通樞紐。轄蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)和臨沭、郯城、蒼山、莒南、河?xùn)|、沂南、平邑、費(fèi)縣、蒙陰，共三區(qū)九縣。全市總面積 ，其中耕地面積 1000 多萬(wàn)畝，人口 1000 多萬(wàn)，其中勞動(dòng)力 600 萬(wàn)，富余勞動(dòng)力 150 多萬(wàn)，是山東省面積最大、人口最多的市。 臨沂市 水電供應(yīng)充足。水資源總量 60億立方米，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)深層礦泉水源 15處，地?zé)釡厝?4 處。 臨沂市形成了以輕工、紡織、食品、建材、木材、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、電子為主的門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)體系，是中國(guó)長(zhǎng)江以北最大的商品集散地。商品輻射全國(guó) 26個(gè)省市，年成交額 380億元，規(guī)模和效益位居山東第一 位，列全國(guó)前三位。臨沂是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 臨沂市已與 120 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立經(jīng)貿(mào)關(guān)系，年自營(yíng)進(jìn)出口總額近16億美元，出口過(guò)千萬(wàn)美元的企業(yè) 20家，開(kāi)辦外商投資企業(yè) 1000 多家，已有 5 家企業(yè)獲得對(duì)外承包、勞務(wù)合作經(jīng)營(yíng)權(quán)，外派勞務(wù) 10000 多人次，并有 50多家企業(yè)在國(guó)外設(shè)立辦事處或投資建廠(chǎng)。 臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)系山東省十大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，設(shè)有高新技術(shù)企業(yè)服務(wù)中心，以孵化高新技術(shù)成果為主的大學(xué)園區(qū)、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園區(qū)。 臨沂市 河?xùn)|區(qū)為全面打造招商引資平臺(tái)，綜合河?xùn)|發(fā)展的各種優(yōu)勢(shì)，以園區(qū)建設(shè)促進(jìn)河?xùn)|經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，于去年五月份籌建河?xùn)|工業(yè)園。在具體工作中，進(jìn)一步突出 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 的主導(dǎo)地位，堅(jiān)定不移地走新型工業(yè)化道路。 2021年臨沂市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 19 值 億元，增長(zhǎng) %。 2021年，全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng)%，實(shí)現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值的比重為 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)；全年規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增加值 億元，分別增長(zhǎng) %和 %；紅色風(fēng)情、綠色沂蒙、文韜武略、地質(zhì)奇觀(guān)四大旅游主體日益突出；全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；我市成為革命老區(qū)第一個(gè)國(guó)家環(huán)保模范城市，臨沂城區(qū)空氣優(yōu)良天數(shù)占總天數(shù)的 %，比上年提高 。城市居民人均可支配收入 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 4083元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出 2456元，增長(zhǎng)%。 全年城鎮(zhèn)新增就業(yè) ，其中下崗職工再就業(yè) 。全市享受城鎮(zhèn)低保人員 萬(wàn)人，農(nóng)村低保人員 ，共支付保障資金 5780萬(wàn)元。 臨沂市舊村改造的現(xiàn)狀分析 舊村改造是當(dāng)前全國(guó)上下各級(jí)黨委和政府比較關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，但至今從上到下都還沒(méi)有形成一個(gè)具體的可操作辦法。 河?xùn)|區(qū) 舊村改造的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 20 河?xùn)|區(qū) 市區(qū) 散落著不少的舊村，有些舊村已經(jīng)成為城市（鎮(zhèn)）的一部分，但在戶(hù)籍、土地權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)組織和行政管理體制方面仍然保留著農(nóng)村的模式。這些散落在城市（鎮(zhèn)）中的舊村莊已經(jīng)成為困擾現(xiàn)代城市發(fā)展的一個(gè)難題。中共中央、國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)小城鎮(zhèn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（中發(fā) [2021]11 號(hào)），中共山東 省委下發(fā) 的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收的若干政策意見(jiàn)》 中都指出了舊村改造的意義，提出要各地開(kāi)展這項(xiàng)工作。 據(jù)調(diào)查，我市的一些地方已開(kāi)展舊村改造并已基本完成，另外一些地方也正準(zhǔn)備啟動(dòng)舊村改造工程，但由于目前全市尚沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的舊村改造政策，大家只能是 “ 八仙 過(guò)海，各顯神通 ” ，有的 村已進(jìn)行的舊村改造，由村委會(huì)作為實(shí)施主體，自行組織拆遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)、安置和房屋對(duì)外銷(xiāo)售，未向政府有關(guān)部門(mén)辦理任何手續(xù)， 有的 以 “ 村民集資聯(lián)建 ” 的名義對(duì)外銷(xiāo)售多余的商品房，土地權(quán)屬仍保持農(nóng)民集體所有不變 ，有的 村正準(zhǔn)備實(shí)施的舊村改造，該村村委會(huì)自行找好了房開(kāi)公司，雙方協(xié)議確定了開(kāi)發(fā)條件胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 21 和利益分配方案，并著手進(jìn)行了一些前期調(diào)查工作。由此會(huì)引發(fā)兩個(gè)主要 問(wèn)題。這些新建房屋從法律上講都屬于違法建筑，不能辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬登記手續(xù)。 二、拆遷政策不一致，容易造成混亂。這不僅會(huì)對(duì)舊城（鎮(zhèn)）改造政策帶來(lái)沖擊，影響舊城（鎮(zhèn)）改造進(jìn)程，而且會(huì)間接的刺激違法用地的大量發(fā)生，給土地和規(guī)劃管理工作增加壓力。 (一 )是拆遷工作難以進(jìn)行。如果土地保持集體所有性質(zhì)不變，舊村改造的整個(gè)拆遷工作缺乏法律保障。村干部為了使改造工程得以順利實(shí)施，就會(huì)對(duì) “ 釘子戶(hù) ” 提出的過(guò)分要求予以妥協(xié)，這又會(huì)引起先行拆除戶(hù)的不滿(mǎn)，造成政策不公正； 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 22 (二 )是舊村改造中多余出售的商品房使用集體土地，違反土地管理法等法律的規(guī)定。一些在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的舊村，其改造方案事先未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審定，改造后仍保持單間獨(dú)戶(hù)式的 “ 通天屋 ” 而不是建公寓式的住宅，建筑密度高，綠化面積少，配套設(shè)施不齊全，改造層次和品位低，與城市建設(shè)的要求不相符。 五、實(shí)施主體不合適。從村集體本身的職責(zé)、人員素質(zhì)、技術(shù)力量及其本位利益等各個(gè)角度看，由村集體承擔(dān)這一任務(wù)顯然不合適。 六、選擇開(kāi)發(fā)單位不公開(kāi)、不透明，缺乏監(jiān)督。 綜上所述，及時(shí)制定一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范的舊村改造政策以指導(dǎo)規(guī)范全市舊村改造工作，使之健康、有序推進(jìn)，已是我市加快城市化進(jìn)程的迫切要求。 （一）區(qū)分層面 對(duì)于舊村改造，目前尚無(wú)一個(gè)明確界定的概念。第一類(lèi)是位于城市（鎮(zhèn)）建成區(qū)內(nèi)已被城市（鎮(zhèn)）所包圍的舊村和政府統(tǒng)一建設(shè)的新區(qū)所涉及的舊村，我們稱(chēng)之為 “ 城中村 ” ；第二類(lèi)是位于城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)但目前尚未完全納入城市（鎮(zhèn)）建設(shè)范疇的、其村民群體意識(shí)還比較強(qiáng)、生活方式還比較接近農(nóng)村的舊村，我們稱(chēng)之為“ 城郊村 ” ；第三類(lèi)是位于城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)外的舊村，我們稱(chēng)之為 “ 郊外村 ” 。這一類(lèi)舊村的改造實(shí)際上已統(tǒng)一納入到城市（鎮(zhèn)）建設(shè)的范疇。但是，由于城市建設(shè)的輻射，土地卻已顯現(xiàn)出較大增值潛力，并且村集體積極性較高，村民改善居住條件的愿望也比較強(qiáng)烈，當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府也想推動(dòng)改造，加快城市化步伐。第三 類(lèi)即 “ 郊外村 ” ，由于生產(chǎn)仍以農(nóng)業(yè)為主，生活方式不同于城市，再加上地價(jià)普遍較低和不在城市（鎮(zhèn)）建設(shè)范圍以?xún)?nèi)等原因，還不具備大規(guī)模開(kāi)展舊村改造的條件，對(duì)于這類(lèi)舊村的改造，在目前情況下比較可行的是按照新農(nóng)村建設(shè)的要求，先做好規(guī)劃，再進(jìn)行局部的整理改造，逐步改善村容村貌。下面根據(jù)這三類(lèi)情況，分別進(jìn)行研胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 24 究分析。 “ 城中村 ” 的改造，目前都已經(jīng)統(tǒng)一納入到舊城（鎮(zhèn)）改造和新區(qū)建設(shè)中，市區(qū)是由舊城改建指揮部 、安居工程建設(shè)指揮部?jī)蓚€(gè) 個(gè)指揮部負(fù)責(zé)實(shí)施的，縣（市 、區(qū) ）政府駐地城鎮(zhèn)、各縣（市）也均有專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)在負(fù)責(zé)建設(shè)。 “ 城郊村 ” 的改造，市、縣級(jí)政府目前尚無(wú)精力、人力進(jìn)行建設(shè)，究竟由誰(shuí)來(lái)組織實(shí)施值得研究。但鑒于市、縣政府已承擔(dān)大量的 城市（鎮(zhèn)）建設(shè)任務(wù)，無(wú)暇分身，我們考慮 ，市區(qū)可以區(qū)為單位由區(qū)政府成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)這一工作?？h（市）管轄區(qū)域比較分散，可能以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為單位成立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)較為可行。因?yàn)槿绻烧畽C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，一是政府職能錯(cuò)位，二會(huì)帶來(lái)機(jī)構(gòu)臃腫的問(wèn)題。 （三）土地政策 舊村改造政策的核心就是土地政策。 “ 城中村 ” 的改造，由于各地已統(tǒng)一納入到城市（鎮(zhèn)）建設(shè)的范疇，并由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)工作，土地政策已經(jīng)比較規(guī)范，也已深入人心。對(duì)于這一類(lèi)的舊村改造，不必再另行制訂土地政策，可繼續(xù)沿用現(xiàn)行的政策，并對(duì)不完善的部 分逐步完善就可以了。 “ 城郊村 ” 的改造，其土地政策需要認(rèn)真研究，具體包括四個(gè)問(wèn)題：一是土地所有權(quán)問(wèn)題。按照土地法律法規(guī)規(guī)定，只有本村村民建房或本村的企業(yè)及公益事業(yè)用地才能使用村集體所有的土地，其他建設(shè)項(xiàng)目一律要申請(qǐng)使用國(guó)有土地。如果僅是多余部分的土地使用國(guó)有土地，剩余的村民拆遷安置用地使用集體土地，又會(huì)造成用地混雜的局面。再次，對(duì)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷，現(xiàn)在還沒(méi)有法規(guī)、政策的規(guī)定，拆遷工作還缺乏法律保障。 二是土地的使用方式。在舊胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 26 村改造中多余的開(kāi)發(fā)用地，其性質(zhì)是經(jīng)營(yíng)性 的，其土地使用權(quán)必須依法有償出讓?zhuān)袃斒褂茫@同舊城改造中商品房開(kāi)發(fā)用地的原理一樣，使用方式自然應(yīng)當(dāng)一樣；對(duì)于村民拆遷安置部分的土地，考慮到村民被拆遷前本來(lái)就是無(wú)償使用集體土地的特殊性，再參照城市房屋拆遷的安置用地的做法，可以無(wú)償劃撥使用。無(wú)非兩種情況，由房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)或由村集體自行組織開(kāi)發(fā)。如果讓村里自行開(kāi)發(fā)，因?yàn)榇寮w不具備這樣 的資質(zhì)和實(shí)力，最后還是要找房開(kāi)公司來(lái)合作，這樣容易造成矛盾和腐敗，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。現(xiàn)在有些村要求自行選擇開(kāi)發(fā)單位，通過(guò) “ 一對(duì)一 ” 協(xié)商談判的 形式確定地價(jià)和開(kāi)發(fā)單位，這有相當(dāng)大的弊端，這在前面已詳述過(guò)。選擇開(kāi)發(fā)單位、確定地價(jià)其實(shí)就是一個(gè)土地使用權(quán)出讓的過(guò)程，無(wú)論從公開(kāi)、公平、公正的角度還是從依法辦事的角度，都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式公開(kāi)進(jìn) 行。 “ 郊外村 ” 的改造，這類(lèi)村的改造只能是零星、局部的，應(yīng)適用于農(nóng)村宅基地管理的有關(guān)政策，實(shí)行 “ 一戶(hù)一處