【正文】 7 7 硬件品質(zhì) (40%) 綜合得分 銷售價格 (p) 8000（毛坯） 8500（毛坯） 13500（毛坯） 11500（毛坯） 修正后價格 (p’) 9288 9768 13227 11399 權重 (w’) 30% 40% 15% 15% 本案售價 P=p’w’ 2786 3907 1984 1710 10387 靜態(tài)比準價計算 —— 聯(lián)排、合院 根據(jù)項目自身特征，我們選取部分項目，通過市場比較法估算項目的靜態(tài)價格 通過靜態(tài)比準價的測算，項目聯(lián)排靜態(tài)比準價為 13871/平米 考量因素 溫泉 1858 太湖相王府 太上湖 本案 交通 (20%) 8 8 周邊環(huán)境 (20%) 8 8 配套設施 (20%) 7 8 硬件品質(zhì) (40%) 8 綜合得分 銷售價格 (p) 12500 12500 14000 修正后價格 (p’) 13095 13750 14215 權重 (w’) 10% 50% 40% 本案售價 P=p’w’ 1310 6875 5686 13871 價格建議 因采用市場比較確定均價必然因參考項目屬性差異而產(chǎn)生誤差，所以引入 K（調(diào)差）值，并通過置信度綜合修正參數(shù)進行估值修正；同時溢價因素之間往往相互影響，各因素增長空間的簡單疊加將會導致多種因素的重復計算，因此引入 M（多因素協(xié)調(diào)值）（且 M1），對多種因素溢價的增長空間進行修正。 首次 /二次到場未成交 身為旅游地產(chǎn)屬性的投資性產(chǎn)品，三次以上成交的客戶甚少，若首次 /二次到場未能成功殺單，基本不會再度到場。 聯(lián)排產(chǎn)品支撐 特色主題 增強競爭力，保障來人率 特色的選擇： 體現(xiàn)優(yōu)勢 獨樹一幟 賦予度假屬性 可迅速執(zhí)行 花樣年物業(yè) 您的度假管家 增值服務體驗 區(qū)域攔截 —— 項目特色攔截 ? 他們都還在愁住宅購置后長年空放，衛(wèi)生、環(huán)境無人問津 ...... ? 他們都還在為度假、旅游前準備一堆物料還心煩生厭 ...... ? 他們都還在為敲定旅游日期時間是否人群擁擠，玩的不夠舒心 ...... 花樣年開創(chuàng)物業(yè)周到無邊服務先河 按業(yè)主需要， 定期清潔居所 ；根據(jù)業(yè)主短信或電話要求 提前購置一切度假 相關的配備（食物、飲品）；隨時 通知度假區(qū)游玩高峰 ，提醒避讓 ...... 這里的一切美，只為業(yè)主綻放；一切享受，只為花樣年的顧客體驗 …… ！ ！ ！ 9月 軟文炒作 /微博造勢 ? 各大網(wǎng)絡持續(xù)軟文炒作 —— 一座城市的格調(diào)，往往歸結于人的品味，而人的品味，對于服務的體驗最感同身受，恰似花樣年贊不絕口的物業(yè)！ ? 微博動人故事傳誦 —— 鶯鶯燕燕翠翠紅紅處處融融洽洽，正是花樣年物業(yè)的相處之道，雨雨風風花花草草年年暮暮朝朝，確如花樣年物業(yè)精神的傳承！以一個個口耳相傳的花樣年物業(yè)人員的故事感動全城乃至全國，客源導入，既是對品牌的欣賞，也是對產(chǎn)品認識的途徑。 ? 東西山、濕地公園等景區(qū)節(jié)假日人工布點，配合臨時展位派發(fā)項目資料。望著遠處的樓市繁華，有一縷寧靜正在蔓延，格調(diào)接踵而來 ..... ? 將上述場景用 DV定格 —— 穿插播放在各大視頻，公交移動電視；或緩緩講述，運用至各大交通電臺播出，引人入勝，最終將客戶帶入現(xiàn)場體驗 ...... ?一日極致美妙之旅拍攝成劇， 刻盤贈送 —— 將制作精良的物業(yè)體驗光盤隨項目資料宣傳 DM，寄送給各大高校以及有效客戶手中，令其如來現(xiàn)場走過一遭之感 ...... 活動支持 /DV定格 /刻盤分發(fā) 9月 花樣年物業(yè)炒作 老客戶回訪，告知物業(yè)升級，形象提升 9月 花樣年物業(yè)炒作 ? 老客戶回訪 —— 電話、短信回訪老客戶過程中，告知花樣年升級物業(yè)，或者寄送宣傳單頁及刻錄的體驗光盤，以達到物業(yè)口碑推廣和形象提升的同時，促成老帶新； ?同時，老帶新購房，贈送免費體驗增值物業(yè)服務，提高其宣傳本案的積極性！ 炒作計劃時間軸 活動 增值服務體驗 各大網(wǎng)絡 軟文炒作開始 現(xiàn)場 盛大開盤 媒體 宣傳物料籌備 物業(yè)炒作形象戶外更新 配合微博勱人敀事接力 開盤前集中爆發(fā)，硬廣投入， 開盤信息在物業(yè)宣傳單頁上釋放 現(xiàn)場接待說辭雕琢道具創(chuàng)新周周考核 全階段通欄，報道項目物業(yè)體驗現(xiàn)場人氣氛圍 教師節(jié)活勱炒作 主題：像園丁一樣 辛勤癿花樣年物業(yè) 現(xiàn)場持續(xù)播放拍攝成劇的物業(yè)服務畫面 中秋節(jié)活勱炒作 主題：月囿，人囿 花樣年劣您團囿！ 開盤前活勱準備 現(xiàn)場整改強化調(diào)整 老客戶回訪 告知物業(yè)升級 炒作主題：真正的度假產(chǎn)品 特色主題的基礎上， 渠道吸引來人，分流蓄水期 渠道策略：覆蓋蘇州全市，最精準打擊， 短時間低成本拉取外地客戶 渠道誘惑：除常規(guī)優(yōu)惠外，提出“ 渠道客戶游玩太湖，可于花樣年免費享用午餐 （可于樣板房內(nèi)部舉辦）” 渠道措施 外展點設置 ? 外展點擴充至蘇州全市范圍 重要展點設置固定外接待，其他展點輔劣宣傳。 其他區(qū)域布點按序盡早完成 。 ? 隨時待命，保證 15分鐘車到。 渠道措施 小區(qū)巡展點選擇 ? 新區(qū) ——名城花園、名都花園、格林花園、時代花園、美之苑、今日家園等。 ? 吳中區(qū) —— 天倫花園、香榭物業(yè)、中澳廣場、棕櫚灣等。 名城花園 格林花園 美之苑 沁苑鄰里中心 新城鄰里中心 師惠坊鄰里中心 貴都鄰里中心 天倫花園 香榭物業(yè) 棕櫚灣 平門府 朗悅灣 水韻花都 水漾花城 渠道措施 其他博思堂曾經(jīng)操作的有效客戶名單梳理 ? 安排與有人員，對公司近 60多在線項目梳理客戶名單，同時對以下博思堂獨有資源嫁接。 ? 博仕會 博思堂通過博仕會癿成立，形成了龐大而具有針對性癿客戶資源庫， 客戶資源約 10萬名。 卋會丼例 :蘇州青商會、蘇州工商聯(lián)、公務員群體等。 外地客源抓取 高鐵、城鐵站臺 ? 在高鐵、城鐵站臺免費派發(fā) 手繪旅游地圖，地圖反面 印制花樣年介紹，項目信息，太湖度假區(qū)等板塊景觀資源， 突出物業(yè)特色 ，引人入勝；物料采用 高品質(zhì)紙質(zhì)， 做到讓人丌忍丟棄癿同時，將項目信息隨一組車次帶至全國各地。 為花樣年配備的房產(chǎn)直銷團隊 博思堂外場直銷人員 項目總負責人：黃曉峰 品管部：陶莉 策略總監(jiān)：王躍東 駐場項目總監(jiān)：楊國威 市場策略 總監(jiān)：李樹來 駐場項目 經(jīng)理：蒲春佐 專職品管 專員 :楊燕 駐場助理 1名 駐場渠道總監(jiān)：董向東 專職 渠道組 2030名 400 專屬服務 產(chǎn)品研究 專員：俞英 駐場項目 經(jīng)理 :錢鳳琴 駐場客戶 主任 :鐘斌 人員支持 — 成立花樣年項目組 博思堂花樣年項目服務 核心人員架構 項目主任：王軍 項目主任：姚田 業(yè)務員若干 業(yè)務員若干 博思堂業(yè)務團隊 成立時間： 2020年，蘇州首個專業(yè)策劃團隊 團隊人數(shù)： 20人 團隊素質(zhì)：具備產(chǎn)品規(guī)劃、市場、推廣、營銷、資源整合綜合素質(zhì)。 團隊特色：團隊匯聚房地產(chǎn)各方面人才，如規(guī)劃、市場、廣告、銷售等各個領域。具備與各大品牌發(fā)展商合作的豐富經(jīng)歷，以及各區(qū)域、各類型樓盤的操盤經(jīng)驗。 蘇州最能打硬仗的業(yè)務團隊 信息介紹 策略總監(jiān) —— 王躍東 畢業(yè)院校： 蘇州大學 學歷：本科 專業(yè)：中文系 工作經(jīng)驗： 7年 2020— 2020 上海新吉陽機構 企劃 2020至今 博思堂地產(chǎn)綜合服務股份有限公司 策略總監(jiān) 招商地產(chǎn) —— 招商小石城 恒基兆業(yè) —— 恒基氺漾花城 花樣年華 —— 太湖天城 中茵股份 —— 中茵星墅灣 新湖房產(chǎn) —— 新湖明珠城 東方保利 —— 蘇園 綠地集團 —— 綠地陽澄名邸 海虹開發(fā) —— 第九城市 信息介紹 李樹來 市場策略總監(jiān) 畢業(yè)院校：揚州大學 學歷：本科 工作經(jīng)驗： 7年 20202020 南京順馳房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司 置業(yè)顧問 2020至今 博思堂地產(chǎn)綜合服務股份有限公司 市場策略總監(jiān) 操作案例 : 萬科 —— 玲瓏灣、金色家園、金御緹香、長風別墅等 招商 —— 小石城、雍景灣等 綠城 —— 御園，玫瑰園 華潤 —— 平門府、橡樹灣 吳中集團 —— 石湖華城、黃金水岸等 融匯 —— 優(yōu)山美地公館 永新 —— 金光大道，榮尚花苑等旗下項目 中惠 —— 晨曦系列 恒基 —— 水漾花城 金鷹 —— 連云港、宿遷、鹽城、昆山等項目 中信 —— 太湖城、森林湖 協(xié)信 —— 阿卡迪亞 ……………………………… 參與過公司百多個項目的市場策略研究，服務過萬科、綠城等眾多品牌開發(fā)商的市場顧問需求，專業(yè)嚴謹，前瞻研究！ 信息介紹 俞瑛 產(chǎn)品策略中心主任 畢業(yè)院校：蘇州科技大學 學歷：本科 工作經(jīng)驗： 6年 2020至今 博思堂地產(chǎn)綜合服務股份有限公司 產(chǎn)品策略中心主任 操作案例 協(xié)信圓融 —— 阿卡迪亞 鑫揚 —— 水秀江南 南山 —— 相城項目 金鷹 —— 綜合體項目 合景 —— 領峰 永新 —— 水秀坊 誠河 —— 新旅程 中信 —— 太湖城 ……………………………… 參與過公司多個項目前期產(chǎn)品定位和產(chǎn)品提升工作！ 信息介紹 博思堂業(yè)務團隊 核心團隊