【正文】 現(xiàn)為第一次置業(yè)的年輕人群，由于其資金有限，且對(duì)于住宅有一個(gè)剛性的需求，隨著區(qū)塊配套的完善和交通便利性的提高，以及樓盤開發(fā)者考慮到此類購(gòu)買人群適當(dāng)?shù)膶?duì)產(chǎn)品進(jìn)行了傾向性的調(diào)整，使得選擇這個(gè)區(qū)塊的初次置業(yè)者越來(lái)越多 。 老余杭板塊依托于老余杭鎮(zhèn)的成熟配套，是余杭鎮(zhèn)樓盤與周邊樓盤的一個(gè)集合體，形成時(shí)間比較久，但板塊概念提出來(lái)也只有幾年，該區(qū)塊樓盤在配套上基本依托老余杭鎮(zhèn)配套，已經(jīng)跳出了杭州市配套的概念，是一個(gè)相對(duì)比較完整的獨(dú)立的板塊； 2021 年，杭州市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，為杭州中心城區(qū)空間擴(kuò)展提供了條件。 二、區(qū)域樓市分析 5 區(qū)域（閑林、西溪）房產(chǎn)開發(fā)價(jià)格三大提升因素： 景觀優(yōu)勢(shì)，田園景觀居住與環(huán)境的和諧統(tǒng)一 西溪濕地 最為中國(guó)最大的城市濕地為該區(qū)域提供了無(wú)與倫比的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) ， 區(qū)域范圍內(nèi) 風(fēng)景秀麗的丘陵地帶、縱橫交錯(cuò)的自然河道、運(yùn)河支流，真山真水形成了富有韻味的江南水鄉(xiāng)特色景致，自然景觀豐富。 在景觀配套方面，以保護(hù) 濕地資源 為前提， 國(guó)家級(jí)西溪濕地公園 將休閑、 游覽 、文化、歷史教育、名人古跡 等 多 項(xiàng) 功能 有機(jī)的組合在了一起，成為一個(gè)高規(guī)格的 綜合性公園； 此外， 杭州市政府決定投資 30 個(gè)億，將西溪濕地的規(guī)劃保護(hù)范圍擴(kuò)大一倍以上，通過(guò)更加有效的保護(hù)與開發(fā)，為杭州市提供一個(gè)良好的“公共空調(diào)”，為杭州本地的小氣候的調(diào)節(jié)做出貢獻(xiàn)，區(qū)域內(nèi)部除保持濕地自身的自然特性外，增加合適區(qū)域開發(fā)的農(nóng)家樂(lè)、游覽項(xiàng)目，增加濕地的人民關(guān)注度和認(rèn)知度，提高大家保護(hù)濕地的熱情，西溪濕地將成為除西湖外，杭州對(duì)世界的另外一張名片 。 三橫四縱，毗鄰交通干道成為利好 文一 西 路 已開通 。這使得這些遠(yuǎn)郊地區(qū)與杭州主城的車程大大縮短。 文一西路的開通將使該區(qū)域的樓盤價(jià)值明顯提升。 文一路延伸段的 即將開通 ，將 區(qū)域 一并納入杭州主城區(qū)；而交通的暢通，使得杭州主城區(qū)與周邊的心理距離和實(shí)際距離大大縮短，從而使得 “大杭州 ”成為可能，使得 區(qū)域 成為杭州密不可分的一部分。隨著各項(xiàng)配套的日趨完善，使得 區(qū)域 漸漸凸現(xiàn)出其優(yōu)勢(shì)性。 ? 通過(guò)代表性樓盤了解區(qū)域市場(chǎng)的總體特征； ? 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng) 樓盤反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格 ； ? 通過(guò)該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征； ? 通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查分析其定位和包裝推廣，為項(xiàng)目的包裝推廣提供參照； 西溪山莊： 西溪山莊 位于 西郊閑林版塊，東臨杭昱公路，北與杭州晚清城主題文化公園隔河相望 。建造以 單體別墅、排屋 為主。 背景信息 樓盤名稱 華安 總戶數(shù) 首期約 792 多戶 各物業(yè)類型戶數(shù) 首期排屋 600 套 各期戶型配比 在售的風(fēng)荷苑排屋建筑面積： 240300m2 各期車戶比 排屋 1： 1 為主，鳴翠苑部分 2： 1；別墅2： 1 各期開工時(shí)間 首期 04 年 6 月 1 日 各期開盤時(shí)間 秀水苑 04 年 10 月 開盤； 7 交付時(shí)間 秀水苑 07 年 1 月 6 日交付（當(dāng)天 80 為位業(yè)主辦理交房手續(xù)）；風(fēng)荷苑（ 1）07 年 4 月 10 日交付。（樣板房： 220萬(wàn)，面積： 250+80） 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格為主。別墅：法式、英式、意式和西班牙等。在首期 800 畝用地中，強(qiáng)調(diào)保護(hù)坡地的原生生態(tài)，不對(duì)坡地進(jìn)行鏟平處理，在坡底圍合成湖面、溪流，精心構(gòu)筑園區(qū)共享的景觀環(huán)境， 人文景觀、園區(qū)綠化、水景體系 三種系列的景觀相融合。首期排屋的南北向間距平均在 18 米左右，部分達(dá)到 20 米以上。別墅、排屋的樓梯開間達(dá)到 米，適當(dāng)寬于人的舒適尺度，讓業(yè)主上下樓梯更寬松自由。戶型設(shè)計(jì)時(shí)考慮了舒適與功能、景觀與實(shí)用的完美結(jié)合，運(yùn)用景觀窗、露臺(tái)、廊等建筑元素，使居住者充分享受到戶外的陽(yáng)光與風(fēng)景。開發(fā)商將根據(jù)業(yè)主入住情況考慮設(shè)置社區(qū)巴士通往市區(qū)。 依托余杭、閑林的小學(xué)有：余杭鎮(zhèn)一小、山西園小學(xué)、石鴿鎮(zhèn)中心小學(xué)、鳳凰村小學(xué)；初中有：余杭鎮(zhèn)一中、余杭鎮(zhèn)二中、閑林鎮(zhèn)一中、和睦中學(xué)；高中有：余杭鎮(zhèn)高級(jí)中學(xué)；職業(yè)技術(shù)學(xué)校有：綠城足球?qū)W校、余杭市武術(shù)學(xué)校等。首期主會(huì)館位于園區(qū)主入口附近，面積達(dá)7000 余方，按準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，內(nèi)部主要設(shè)置餐飲、超市、娛樂(lè)及若干客房，東側(cè)設(shè)高檔景觀游泳池，結(jié)合中心水景，以及泳池周邊的綠地、景致，形成園區(qū)中一處 清亮的嬉水景點(diǎn)；另一會(huì)館位于項(xiàng)目中、南區(qū)交界處，總面積達(dá) 15000 余方，內(nèi)部餐飲、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)設(shè)施齊全。 外部配套：余杭鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、石鴿鎮(zhèn)菜市場(chǎng)、閑林鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；明珠大酒店、西園賓館、鳳凰大酒店、余杭鎮(zhèn)電影院、工人文化宮、金港娛樂(lè)城、小世界娛樂(lè)城。 其他配套 北臨晚清城主題公 園，閑林鎮(zhèn)、余杭鎮(zhèn)生活配套設(shè)施。 該樓盤榮獲“ 2021 年全國(guó)人居經(jīng)典建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽綜合大獎(jiǎng)”、“ 2021 年杭州十大精品樓盤”、“ 2021 年杭州十佳人氣樓盤”、“中國(guó)國(guó)際花園社區(qū)”、“ 2021 年中國(guó)名盤（住交會(huì)）”、“ 2021 杭州十佳人氣樓盤最佳景觀獎(jiǎng)”。 銷售去化 秀水苑 04 年 10 月開盤，半年 160 多套售罄， 07 年 1 月 6 日交付，未納入網(wǎng)上銷售。 據(jù)了解，因 0 06 年宏觀調(diào)控，銷售形勢(shì)明顯變差，但近期有回暖跡象 。（注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間 07 年 5 月 25 日。 綜合 分析 該項(xiàng)目首期以純排屋亮相，后面還將推出別墅、多層和高層，在區(qū)域中產(chǎn)品較好，其歐美風(fēng)格和自然得到較好的融合，性價(jià)比較高，銷售形勢(shì)相對(duì)較好。 大華 西溪風(fēng)情 位于文一路延伸段西溪風(fēng)景區(qū)以西，東臨 400 米寬繞城公路綠化帶，毗鄰浙江大學(xué)基礎(chǔ)部 ，占地 1000 余畝，主要建筑為別墅和排屋 ， 項(xiàng)目以位于西溪濕地的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目貫穿始終的賣點(diǎn)，通過(guò)開發(fā)期間品質(zhì)的不斷提升、產(chǎn)品的優(yōu)良屬性得到全面 展示，項(xiàng)目從而低開高走，成為整個(gè)西溪板塊乃至整個(gè)杭州比較有影響力的中高檔樓盤 。 西溪風(fēng)情 樓盤詳細(xì)位置 位于文一路延伸段西溪風(fēng)景區(qū)以西，東臨 400 米寬繞城公路綠化帶，毗鄰浙江大學(xué)基礎(chǔ)部 開發(fā)商（投資商） 浙江大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓處地址（市區(qū)） 杭州天目山路 146 號(hào)浙江大學(xué)西溪專家樓 售樓處電話 8880107 88802078 建筑設(shè)計(jì)單位 華森建筑與設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 環(huán)境設(shè)計(jì)單位 泛亞易道 策劃單位 兩方 物業(yè)管理公司 彩虹物業(yè) 主 占地面積（畝） 1000 余畝 總建筑面積（㎡） 500000 ㎡ 9 要 參 數(shù) 容積率 綠化率 45％ 建筑密度 23% 物業(yè)類型 排屋 別墅 總戶數(shù) 1906 各物業(yè)類型戶數(shù) 1－ 3期排屋 1106戶，獨(dú)立別墅 17 戶 期數(shù) 將分六 期 開發(fā)，一二三期已賣完 并 交付。 五期即大華 排屋面積 240~280 平方米 ， 雙聯(lián)別墅 296 平方米左右 ； 四期被稱為 “別墅級(jí)的排屋 ”，最小戶型270 方，最大 390 方。 月 價(jià)格 一期均價(jià) 4000 元 /平方米 二期均價(jià) 9000 元 /平方米 三期 均 價(jià) 13500 元 /平方米 現(xiàn)均價(jià) 16000— 20210元 /平方米 建筑風(fēng)格 三期 側(cè)用于穩(wěn)重、典雅。 “大華 配套情況 交通配套 33 86 路，社區(qū)巴士一天四班，發(fā)往 蔣 村 公交中心站 、 駱家莊 、世紀(jì)聯(lián)華 、天目山路、文二西路延伸段 教育配套 小學(xué)、幼兒園 商業(yè)、娛樂(lè)配套 近 10000M2 的雙豪華會(huì)所，各種生活設(shè)施為業(yè)主配備休閑、購(gòu)物、健身、餐飲等服務(wù) 。規(guī)劃中的 “ 西溪沃爾瑪休閑購(gòu)物公園 ” 運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套 500 余平米恒溫游 泳館， 450 余平米室外游泳池，壁球館，健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌房、戶外網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)以及兒童游樂(lè)天地。城市水景獨(dú)院住宅”；三期推廣主題“ 西溪公園旁只屬于少數(shù)人的尊貴門庭 ”，“ 國(guó)家濕地公園旁，珍稀排屋別墅 ”；四期推廣主題“瀚宮：留給西溪的又一個(gè)傳說(shuō)”，“西溪游艇社區(qū)”。西溪風(fēng)情園區(qū)景觀有獎(jiǎng)?wù)髅顒?dòng)， 邀請(qǐng) 業(yè)主以及社會(huì)各屆人士參與 ，宣傳景觀建設(shè)。 利用 丘成桐 、 余秋雨 等社會(huì)知名人士看房、購(gòu)房活動(dòng)，結(jié)合杭州日?qǐng)?bào)等媒體進(jìn)行新聞跟蹤報(bào)道，提升樓盤品質(zhì)感。 四期增加內(nèi)庭院和地下空間設(shè)計(jì)，車 庫(kù)高度重新調(diào)整，品質(zhì)進(jìn)一步提升。 據(jù)稱 3000 萬(wàn) /套 ?？拷飨獫竦?，社區(qū)內(nèi)水系發(fā)達(dá)，具有優(yōu)越的景觀資源。 文一西路的開通 ,使大華 樓盤經(jīng)過(guò)一、二、三期的積累，形成良好的口碑效應(yīng)，三期相較于前兩期的進(jìn)步，有目共睹。景觀建設(shè)可圈可點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)良好的實(shí)景體驗(yàn)。四期瀚宮開盤在即，定位較前三期高端，天然景觀和內(nèi)部空間設(shè)計(jì)更優(yōu)，銷售前景看好。瑞城花園： 位于環(huán)西溪板塊，主入口在東西大道上（倉(cāng)前鎮(zhèn)宋家山），北面 公里 11 連接文一西路，南面 公里連接杭徽高速公路余杭出口和 02 省道。 背景信息 樓盤名稱 廣瑞 開發(fā)商（投資商） 杭州瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（廣瑞集團(tuán) /瑞立集團(tuán)） 售樓處地址（市區(qū)） 杭大路 15 號(hào)嘉華國(guó)際商務(wù)中心 1F 售樓處電話 87652850、 87652860 建筑 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 加拿大 KFS 國(guó)際建筑事務(wù)所 景觀設(shè)計(jì)單位 澳大利亞五貝國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司 物業(yè)管理公司 浙江綠城物業(yè)管理有限公司 策劃單位 和聲機(jī)構(gòu) 主 要 參 數(shù) 占地面積（畝） 800 余畝（小區(qū) 300 畝，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 300 畝，山地 200 畝） 容積率 綠化率 70% 物業(yè)類型 高爾區(qū)；格嶺區(qū)和大湖區(qū)排屋（在售）；公園區(qū)排屋、多層和高層 總戶數(shù) 1400 套 各物業(yè)類型戶數(shù) 不詳 各期戶型配比 排屋主力戶型建筑面積175－ 230 ㎡（地下室另計(jì)） 各期戶車比 1： 1，外加地面停車 各期開工時(shí)間 首批 04 年 6 月 10 日 各期開盤時(shí)間 首批 05 年 4 月 30 日 交付時(shí)間 首批 2021 年 5 月 31 日 物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元 /平方米 現(xiàn)在均價(jià)： 格林區(qū) 9000多，大湖區(qū) 11000 左右。中心會(huì)所區(qū)域及周圍環(huán)繞的湖面，將生態(tài)住宅區(qū)和休閑度假區(qū)自然地分割開來(lái)，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)的同時(shí) 做到二者互不干擾。道路人車分流。 格林蘭登度假莊園，擁有杭州最大的網(wǎng)球中心，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，今后可能承接一些國(guó)際賽事。 結(jié)構(gòu)：磚混；外墻：高檔面磚、涂料；大堂：中空落地玻璃；門窗：彩色 鋁合金鋼窗。周邊的主要干道有天目山路延伸段、東西大道和文一路延伸段，從文一路到武林門的距離 17 公里左右。 教育配套 附近有求是小學(xué)分校；余杭一中和余杭第二人民醫(yī)院將遷至文 一路延伸段和東西大道路口附近；內(nèi)部配有 6 班幼兒園。 瑞城 醫(yī)院、銀郵等配套 郵局：物業(yè)管理處有；銀行：工商銀行 中國(guó)銀行；余杭第二人民醫(yī)院 推廣主題和手法 主題為“生態(tài)坡地排屋，運(yùn)動(dòng)休閑住區(qū)”，長(zhǎng)三角最具規(guī)模的運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)。 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目處于環(huán)西溪板塊的中心位置，具有良好的人 文和自然景觀，居住、運(yùn)動(dòng)、休閑三者有機(jī)結(jié)合，自然、人文、時(shí)尚完美統(tǒng)一。 在房交會(huì)上主打運(yùn)動(dòng)概念。 客戶 據(jù)開發(fā)商對(duì)外宣稱，很多是大學(xué)教師、白領(lǐng)和金融系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)。 四、市場(chǎng)總結(jié) 13 根據(jù)以上的調(diào)查和分析，我們可以發(fā)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目分別屬于兩個(gè)不同的板塊（大華 瑞城花園屬于閑林板塊），板塊之間的差距還是十分明顯（主要是產(chǎn)品價(jià)格、銷售速度以及產(chǎn)品品質(zhì)），西溪板塊具有更明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、景觀生態(tài)優(yōu)勢(shì)，所以西溪板塊的競(jìng)爭(zhēng)力也非常明顯的高于閑林板塊，因此在本項(xiàng)目的區(qū)塊定位上應(yīng)考慮到以上因素，在產(chǎn)品的推廣和包裝上應(yīng)注意此點(diǎn) 。瑞城花園項(xiàng)目在這一點(diǎn)上是做的相對(duì)成功的，在其未定位“運(yùn)動(dòng)社區(qū)概念”之前，其銷售相對(duì)比較差，定位“運(yùn)動(dòng) 社區(qū)”后，其排屋的銷售有了一定的起色，但主要的作用是為其接下來(lái)的高層銷售打下比較好的銷售環(huán)境，因此，本項(xiàng)目在產(chǎn)品的推廣過(guò)程中，必須有一個(gè)比較有記憶性和推廣性的包裝定位 。整體來(lái)看，區(qū)域整個(gè)市場(chǎng)的銷售情況不是特別好（個(gè)別除外，如：西溪風(fēng)情），這與區(qū)塊所處的杭州遠(yuǎn)郊的區(qū)域位置有關(guān)，產(chǎn)品的稀缺性不明顯（主要是指土地稀缺），去化速度很慢。瑞城花園的建設(shè)以及本項(xiàng)目東邊地塊的規(guī)劃建造，區(qū)域的人氣會(huì)越來(lái)越足 。 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 （ Weakness） 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ● 本案的規(guī)劃并無(wú)特色之處，比較傳統(tǒng)，如何在消費(fèi)者心目中形成比較高檔的小區(qū)，除了在質(zhì)量、細(xì)節(jié)上下苦功以外，更要注意品牌的建立及 其廣告的推廣和良好的服務(wù)； ● 周邊在銷項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在較大競(jìng)爭(zhēng)力。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 （ Opportunity） ● 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 ● 政府的各種利好規(guī)劃，包括“三橫四縱”的交通網(wǎng)絡(luò)、文一西路的開通、文二西路的規(guī)劃，以及 02 省道高架的在建， 兩條交通主干線將老余杭緊密地?fù)砣牒贾荽蟪俏鞯姆秶畠?nèi)，由此進(jìn)入了杭城周邊最強(qiáng)的 “潛力股 ”之列 ； ● 隨著 9070 規(guī)范的出來(lái)，杭州的房產(chǎn)品類型也有了一些變化，高層，小