【正文】 小區(qū)需要一個(gè)獨(dú)立的會(huì)所（大型運(yùn)動(dòng)城）。會(huì)所中設(shè)立大型乒乓球館、室內(nèi)籃球場(chǎng)、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、壁球館等。 多功能廣場(chǎng)是小區(qū)內(nèi)集景觀與老年活動(dòng)為一體的大型休閑廣場(chǎng)。同時(shí)，更是老年人扭秧歌、舞太極、跳交誼舞和家人散步、休憩的好地方。健康步行道上設(shè)置壓腿訓(xùn)練器、太空漫步機(jī)、環(huán)橋等多種體育設(shè)施。可以考慮設(shè)置搖搖馬、蹺蹺板、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軸、秋千座等。建議以藤爬架等體育設(shè)施為主。 三）立面構(gòu)思 ? 立面建議采用簡(jiǎn)約、精致的北歐風(fēng)格。采用被 廣泛接受的“坡屋頂”，對(duì)一些能夠使居民產(chǎn)生認(rèn)同感的構(gòu)件如煙囪、檐門等做重要處理，同時(shí)擯棄一些多余與無(wú)關(guān)重要的裝飾構(gòu)件。在住宅細(xì)部設(shè)計(jì)中應(yīng)該大膽采用現(xiàn)代先進(jìn)的建筑裝修材料。按照建設(shè)部“國(guó)家康居示范小區(qū)工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 10 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 舉措二：精裝社區(qū)計(jì)劃 全家居住計(jì)劃 配合送精裝修方案，與知名大型品牌商，聯(lián)合提供一體化套餐服務(wù) （ 1）全精裝修發(fā)售 —— 樣板房裝修與精裝修方案完美結(jié)合，所見即所得 （ 2）提供家私超市及電器超市 （ 3）與銀行合作，為購(gòu)買住房、家具和電器提供一體化按揭貸款 與各行業(yè)商家建立商業(yè)聯(lián)盟 （ 1） 吸納知名商家進(jìn)駐一期商業(yè)街。 （ 3） 業(yè)主在聯(lián)盟商家消費(fèi)可獲優(yōu)惠。 舉措三：運(yùn)動(dòng)健身計(jì) 劃 硬件建設(shè) （ 1）多功能大型運(yùn)動(dòng)城（會(huì)所） 項(xiàng)目會(huì)所作為一個(gè)能夠體現(xiàn)“五星級(jí)生活”標(biāo)準(zhǔn)的載體，因而成為項(xiàng)目中的一個(gè)焦點(diǎn)。在會(huì)所功能的設(shè)置上必須與對(duì)周邊樓盤會(huì)所功能進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查，在功能的設(shè)置上建立一種區(qū)隔，形成差異化，營(yíng)造項(xiàng)目本身的特色。 （ 3）充分利用水景資源，在黎明湖邊設(shè)立游艇碼頭， 成立游艇會(huì)。 （ 3）舉行業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì) 通過(guò)業(yè)主間交流與組織活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)人文文化、居住氛圍。 體現(xiàn)社區(qū)對(duì)居住于此的每一個(gè)業(yè)主無(wú)微不至的關(guān)懷。 增強(qiáng)社區(qū)名氣，增加社區(qū)品牌 附加值，并有效為項(xiàng)目形象作宣傳。充分利用祥閣學(xué)校資源優(yōu)勢(shì)，建立“祥閣班”與著名的國(guó)際學(xué)校聯(lián)辦“學(xué)城”推出直通車式教育配套體系。 建立青少年素質(zhì)教育基地，舉行青少年思想道德、文化教育活動(dòng)。 提供專業(yè)家教服務(wù) 祥閣花園與重點(diǎn)中、小學(xué)、大慶大學(xué)合作建立祥閣家教中心 ，為業(yè)主提供服務(wù)。 舉措五：安全居住計(jì)劃 提供 24 小時(shí)智能化保安系統(tǒng) 提供國(guó)際性現(xiàn)代智能化的生活配套設(shè)施， 24 小時(shí)智能化保安系統(tǒng)，確保每一位住戶住得安心，放心。 客戶鑒證體系。 工程師監(jiān)控體系。 舉措六：綠色健康計(jì)劃 聯(lián)合大慶人民醫(yī)院建立社區(qū)配套醫(yī)院，為業(yè)主提供完善的醫(yī)療保健體系。業(yè)主可在社區(qū)配套醫(yī)院掛號(hào)就醫(yī)。全力保證每一位業(yè)主的健康。權(quán)屬清楚是指發(fā)展商取得合法的預(yù)售許可證，無(wú)出現(xiàn)一房多售和導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況。房屋按期竣工是指所購(gòu)房屋 路通、水通、電通，具基本居住條件。 c. 保證廣告宣傳與實(shí)際一致，做到不夸張，不虛假。 （ 2） 一年包換 保證房屋工程質(zhì)量合格。 a. 房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題是指因發(fā)展商組織的設(shè)計(jì)及施工原因造成，并經(jīng)大慶市房屋鑒定為危房。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 13 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 b. 換房的期限為一年，即房屋交付購(gòu)房者使用之日起計(jì)一年內(nèi)，被鑒定為危房的可換房。 c. 經(jīng)認(rèn)定后，購(gòu)房者選擇換房時(shí)，所換房屋的選擇按以下順序選擇相近檔次的房屋：同幢 → 同小區(qū) → 同區(qū)域 → 其它區(qū)域。如所換房屋價(jià)值大于原房屋的價(jià)值，其差價(jià)由購(gòu)房者補(bǔ)給發(fā)展商；如所換房屋價(jià)值小于原房屋的價(jià)值，其差價(jià)由發(fā)展商退給購(gòu)房者。購(gòu)房者一經(jīng)入住，即提供五年保修服務(wù)。 b. 保修期過(guò)后，所有維修只收成本費(fèi)，不加收任何附加費(fèi)用。 現(xiàn)在，大眾化、普遍的服務(wù)已遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代家庭的需求，必須將傳統(tǒng)的“物業(yè)管理”向深層次的“服務(wù)”過(guò)渡，以私人化、個(gè)性化、完善的服務(wù)，徹底讓業(yè)主從生活的桎梏中解放出來(lái)，從容享受悠閑的生活。因此，“英式管家”成為世界上家政服務(wù)領(lǐng)域的經(jīng)典名詞。 （ 1） 各組團(tuán)設(shè)獨(dú)立的管理中心 （ 2） 每 200 戶設(shè)立一個(gè)“管家“，業(yè)主全天 24 小時(shí)可以隨時(shí)與自己的“管家”進(jìn)行電話聯(lián)系。 （ 4） 家政服務(wù) —— 由“專業(yè)家務(wù)專員”，為業(yè)主提供各類家庭瑣事之鐘點(diǎn)服務(wù)，如提供熨洗、訂購(gòu)、送餐、家庭宴會(huì)、代訂雜志、鮮花速遞等家政服務(wù)。 （ 6） 超值會(huì)所服務(wù) —— 各業(yè)主 /住戶均可以非常優(yōu)惠的價(jià)格享受社區(qū)配套及尊貴會(huì)所設(shè)施。 b．物業(yè)理財(cái)服務(wù)：提供租憑代理專業(yè)服務(wù)，幫助業(yè)主獲得超值的物業(yè)投資收益。 舉措八：人文居住計(jì)劃 成立“祥閣置業(yè)會(huì)”，提出“泛客戶服務(wù)理念”。 定期舉行社區(qū)文化活動(dòng)，加強(qiáng)往戶之間的交流，培育人文氛圍。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 15 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 第二部分 祥閣花園住宅首次公開發(fā)售計(jì)劃 一、 銷售目標(biāo) 開盤一個(gè)月內(nèi)銷售 100 套以上， 2021 年 10 月底前完成銷售面積 5 萬(wàn)平方米。 三個(gè)核心價(jià)值需同時(shí)推廣，但不同階段的推廣重點(diǎn)不同。 銷售中期以建立“大慶第一大盤”和“大慶銷量第一”的市場(chǎng)地位為推廣重點(diǎn)。 原則 2:賣點(diǎn)的推出必須有層次。 賣點(diǎn)不能一次推完，必須根據(jù)消費(fèi)者的特點(diǎn)和市場(chǎng)的形勢(shì)相應(yīng)推出 。 原則 4:充足的客戶儲(chǔ)備與管理，開盤前達(dá)到： 強(qiáng)烈購(gòu)買意愿者： 300 個(gè)以上； 較強(qiáng)的購(gòu)買意愿者： 800 個(gè)以上； 意向登記者： 1000 個(gè)以上。 原則 6:綜合性價(jià)比優(yōu)于對(duì)手 祥閣花園銷售均價(jià)維持現(xiàn)狀，通過(guò)全面提升產(chǎn)品素質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格性能比的大幅度提升。祥閣花園合理的價(jià)格定位，將直接影響銷售旺勢(shì)是否形成。祥閣花園必須通過(guò)極佳的銷售速度創(chuàng)造“祥閣神話”。對(duì)此，也要求祥閣花園以理性的價(jià)位入市，促使首期快速銷售。 促使消費(fèi)者及早購(gòu)買 由于祥閣花園的開發(fā)周期長(zhǎng)，若在一期入市時(shí)的價(jià)格未形成強(qiáng)而有力的吸引力，將會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者等待社區(qū)成熟，等到祥閣花園成熟推出才購(gòu)買的情況。 經(jīng)驗(yàn)證明，讓前期買家有所回報(bào)往往是項(xiàng)目口碑最好的傳播方式。 一期單位推售策略 祥閣花園在制訂各階段推出的單位時(shí)，必須注重把握節(jié)奏，一方面保證每一個(gè)階段均有豐富、充足的貨量供應(yīng)，充分滿足客戶的需要；另一方面，在銷售過(guò)程中，有意識(shí)地保留一定綜合素質(zhì)高的單位，作為下一個(gè)新銷售高潮的引爆點(diǎn)。 鑒于兩種作法皆有其理由，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃特色，本策劃報(bào)告以第一種作法為指導(dǎo)思想，先行推出北向組團(tuán)單位，再推出南向組團(tuán)單位 。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 19 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 注重生活細(xì)節(jié) 通過(guò)生活細(xì)節(jié)，制造生活氛圍。 圍繞五點(diǎn)一線進(jìn)行包裝 目的： 延長(zhǎng)停留時(shí)間，傳達(dá)主題格調(diào)； 五點(diǎn)： 售樓中心、樣板區(qū)、社區(qū)配套、園林景觀區(qū)、工地； 一線： 看樓通道。另一個(gè)方面，實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目的精裝修展示。 因此，對(duì)于項(xiàng)目樣板房的裝修必須注重細(xì)節(jié)的完美，不僅僅是發(fā)揮祥閣花園樣板示范空間的作用，而且是能夠給到買家真正、實(shí)在的裝修，買家購(gòu)買的時(shí)候只要在樓價(jià)中增加樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)的裝修款就可以獲得全屋裝修。 對(duì)于項(xiàng)目的樣板房裝修，既需要體現(xiàn)樣板房的不同裝修風(fēng)格體現(xiàn)；同時(shí)，又必須是保證在統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)下完成。從而能夠讓項(xiàng)目真正成為“家家都是樣板房”。帶家具布置 3 五躍六 500 元 /平方 簡(jiǎn)約型，不帶家具布置 4 127 五躍六 800 元 /平方 人文氣息，書香門第，帶家具布置 5 134 二樓 500 元 /平方 湖畔生活休閑型，帶家具布置 6 166 二樓 800 元 /平方 奢華型，體現(xiàn)尊貴。 備注： 1）樣板房的裝修在同一標(biāo)準(zhǔn)下，按照進(jìn)行四種不同風(fēng)格進(jìn)行裝修。具體如下： ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)。 2）四種不同風(fēng)格的裝修，主要是通過(guò)材料的款式和顏色的合理搭配來(lái)實(shí)現(xiàn)，但這些材料的選擇不完全是菜單式選擇，而是四套樣板房的風(fēng)格中對(duì)于特定的裝修材料可以進(jìn)行自由組合搭配。樣板房的細(xì)節(jié)方面考慮細(xì)致，能夠讓買家真正感覺(jué)到樣板房的實(shí)用 ，同時(shí)又感覺(jué)到非常超值。 造勢(shì)： 每次推售前營(yíng)造萬(wàn)眾期待的氣氛； 利用政府及媒介的權(quán)威性開展炒作； 形成“大慶第一大盤”與“大慶銷量第一”的輿論地位； 采用“事件行銷”活動(dòng)，制造轟動(dòng)效應(yīng)。 充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式。 限量出貨，售罄再以價(jià)格小幅平漲加推，給予市場(chǎng)供不應(yīng)求的印象。 將市場(chǎng)推廣工作細(xì)致化。 原則 9:對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誘導(dǎo) : 以生活方式調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情感，以虛擬社區(qū)啟發(fā)消費(fèi)者的想象力，提前灌輸各種美妙的生活細(xì)節(jié)，讓購(gòu)房者心醉。會(huì)刊內(nèi)容形式是以業(yè)主投稿及收集社會(huì)有關(guān)人文文化及一些時(shí)尚藝術(shù)等資料為主。 原則 10:與主流媒體進(jìn)行深度合作 聯(lián)合政府，通過(guò)與《大慶日 報(bào)》《大慶晚報(bào)》等主流媒體深層次的合作，聯(lián)手對(duì)祥閣花園大肆炒作 。 ? 通過(guò)祥閣學(xué)校簽定冠名儀式通過(guò)炒作祥閣花園品牌。 舉行“祥閣地產(chǎn)與祥閣學(xué)校冠名簽字”儀式 “祥閣花園置業(yè)會(huì)”成立儀式 寫字樓、高檔娛樂(lè)餐飲場(chǎng)所展示 成交 30套 優(yōu)先登記期 （內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） 時(shí)間： 2021 年 4 月 10日至 4月底 ? 現(xiàn)場(chǎng)的全新的展示中心力爭(zhēng)完成 ? 獲得 “國(guó)家康居示范小區(qū)”稱號(hào) ? 繼續(xù)延伸祥閣花園品牌，創(chuàng)造先聲奪人的勢(shì)能 ? 全面導(dǎo)入祥閣花園的終極置業(yè)生活理念 ? 通過(guò)連續(xù)不斷的造勢(shì)活動(dòng)，迅速提升項(xiàng)目知名度，吸納大量意向購(gòu)買力 ? 通過(guò)深化項(xiàng)目宣傳，令市場(chǎng)認(rèn)知與 接受“終極置業(yè)”的開發(fā)理念 ? 為開盤創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)的口碑和輿論基礎(chǔ) ? 制造價(jià)格懸念，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)話題 ? 建立鮮明有力的形象 ? 建立市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí) ? 迅速消化大批意向客戶的購(gòu)買力 ? 接受更多購(gòu)房者進(jìn)行意向登記 ? 通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)實(shí)現(xiàn)首 批客戶的成交 ? 為開盤打下人際傳播 的良好基礎(chǔ) ? 繼續(xù)為開盤儲(chǔ)備意向 客戶 文化產(chǎn)業(yè)、終極置業(yè) 專家論壇 ? “生活顧問(wèn)”房展會(huì)簽約儀式 ? 推出“終極置業(yè) 宣言” 樓價(jià)有獎(jiǎng)競(jìng)猜 優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu) “國(guó)家康居示范小區(qū)”揭幕儀式 成交 40套 第一次公開發(fā)售 2021 年 5 月 1 日至 15 日 為正式開盤 ? 完成現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 （銷售中心、樣板區(qū)、看樓通道包裝） ? 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝打動(dòng)人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值。 ? 以震撼性手法開盤，制造轟動(dòng)效應(yīng) 成功建立祥閣花園全新品牌 ? 一炮而紅打開市場(chǎng)，達(dá)到短期快速大量成交，