【正文】 板塊 1000 多萬平方米的住宅，起碼 50萬的居住人口，這相當(dāng)于一座中等城市，政府必須考慮的許多綜合配套絕對(duì)不是單個(gè)開發(fā)商所能完成的。 從發(fā)展地塊上劃分，番禺房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在三個(gè)地塊。 八十年代后期，番禺在規(guī)劃洛溪地區(qū)建設(shè)的時(shí)候曾經(jīng)預(yù)測(cè) 50 年以后這里的經(jīng)常居住人口會(huì)達(dá)到 10萬人左右。由于洛溪地區(qū)的實(shí)際發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于規(guī)劃時(shí)的計(jì)劃速度，使該地區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后。但是，這些設(shè)施的設(shè)立一方面是發(fā)展商為樓盤銷售營(yíng)造的“賣點(diǎn)”，缺乏公共實(shí)用性，從嚴(yán)格意義上說并非屬于“公共設(shè)施”；另一方面，這些設(shè)施的建造、經(jīng)營(yíng)全部由發(fā)展商管理，從一定意義上說是搞新的“大而全”，長(zhǎng)期看此做法必將阻礙該地區(qū)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。市橋鎮(zhèn)是番禺的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，同時(shí)也是番禺政府所在地，其公共 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 12 設(shè)施配套程度也是整個(gè)番禺地區(qū)最高的。雖然說地鐵 3號(hào)線會(huì)將終點(diǎn)站設(shè)在市橋，目前尚在建設(shè)，在短期內(nèi)尚不足以擴(kuò)大該地區(qū)的客戶群體。 目前，“華南板塊”可以說是番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)最具發(fā)展前景和“火藥味”最濃的地方；即使按 10 年的開發(fā)周期計(jì)算，每年的供應(yīng)量也在 200－ 300萬平方米之間，而整個(gè)番禺區(qū)去年商品房實(shí)際需求量為 180 萬平方米，廣州去年房地產(chǎn)交易量也才 600 多萬平方米，供求矛盾顯而易見。其中僅番禺區(qū)房屋交易面積達(dá) 萬平方米，占十區(qū)成交量的 29%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他區(qū)，顯示了番禺區(qū)房地產(chǎn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。值得注意的是，東怡新村作為一個(gè)面向番禺當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的住宅項(xiàng)目，其成功的銷售業(yè)績(jī)從某種程度上反映出，番禺當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)潛力亦不容忽視。由于市橋鎮(zhèn)距離廣州市傳統(tǒng)城區(qū)比較遠(yuǎn)，交通情況不甚理想，因此市橋一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般以本土消化為主。由于三個(gè)消費(fèi)群體分別有各自不同的消費(fèi)目的，因此在樓盤的選擇上也會(huì)有所區(qū)別。番禺本地的消費(fèi)群體固然以居住作為購房目的，但由于番禺消費(fèi)群的二次置業(yè)的程度比較高，因此番禺本地消費(fèi)群體的購房意向著重在于改善居住環(huán)境，大面積單位（ 100 平方米左右）會(huì)比較適合于他們。 從不同客戶群體的消費(fèi)力情況看，由于廣州至番禺路網(wǎng)的大力建設(shè) 使兩地的交通條件得到了很大的改善，因此“住在番禺，做在廣州”的習(xí)慣已經(jīng)悄然興起，廣州市消費(fèi)群體逐漸成為了番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體。 香港消費(fèi)群體由于前段時(shí)間受金融危機(jī)影響，其收入水平已經(jīng)大不如前，雖然今年香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)了強(qiáng)勁勢(shì)頭，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未能惠及零售領(lǐng)域，在短期內(nèi)尚不足以改變次消費(fèi)群體的收入現(xiàn)狀，因此就目前而言， 香港消費(fèi)群體屬于番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充群體。廣州市的樓盤消費(fèi)群體大致分為三個(gè)組群，首先是以常年居住在廣州市舊城區(qū)為代表的“老廣州”組群，其次是以改革以來從祖國(guó)各地到廣州創(chuàng)業(yè)、發(fā)展為代表的“中生代”組群，最后是以年紀(jì)輕、有活力的年輕人為代表的“新生代”組群。“中生代”組群雖然長(zhǎng)年在廣州生活和工作，但舊廣州的風(fēng)俗習(xí)慣未對(duì)其構(gòu)成影響，不會(huì)眷戀在廣州舊城區(qū)，優(yōu)美的居住環(huán)境和便利的交通條件是此消費(fèi)群體在購房時(shí)首先考慮的因素。因此，不同樓盤在吸引不同消費(fèi)組群方面需要摸清楚不同組群的消費(fèi)變動(dòng)情況。并請(qǐng)政府、媒體、公眾和買家對(duì)開發(fā)行為進(jìn)行監(jiān)督。既然是競(jìng)爭(zhēng)，必然有優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)之分；雖然這里的房地產(chǎn)開發(fā)商們口頭上都表示“不打價(jià)格戰(zhàn)”并有取向走“共存共榮”的合作化之路，但是這種“統(tǒng)一戰(zhàn)線”的堅(jiān)固度如何？如何謀求雙贏、多贏？都是引人注目的話題。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 17 16 月份廣州各區(qū)及番禺高層住宅成交統(tǒng)計(jì) 面積單位：平方米 價(jià)格單位：元 /平方米 區(qū)域 一月 二月 三月 四月 五月 六月 東山區(qū) 面積 23,055 24,320 20,198 29,301 20,512 29,920 均價(jià) 6,232 6,309 5,982 6,694 6,598 6,390 荔灣區(qū) 面積 31,868 31,263 23,966 33,938 20,230 34,037 均價(jià) 5,180 5,043 5,271 5,094 5,066 5,222 越秀區(qū) 面積 10,463 6,549 6,224 16,293 7,193 6,154 均價(jià) 5,834 6,196 6,492 5,980 5,651 5,857 天河區(qū) 面積 84,169 75,972 108,763 146,328 92,366 122,253 均價(jià) 6,044 5,780 5,133 5,524 5,180 5,432 海珠區(qū) 面積 71,194 96,595 129,565 147,100 116,492 155,857 均價(jià) 4,932 4,568 4,681 4,722 4,763 4,693 芳村區(qū) 面積 1,760 2,872 862 4,946 12,472 20,047 均價(jià) 3,106 3,110 2,991 3,551 3,141 3,245 白云區(qū) 面積 34,126 24,356 46,678 43,126 23,495 58,422 均價(jià) 4,231 4,371 4,784 4,219 4,447 4,118 黃埔區(qū) 面積 2,556 422 1,429 4,267 2,089 280 均價(jià) 3,422 3,116 3,120 3,217 3,069 2,815 番禺區(qū) 面積 63,986 22,599 38,456 33,731 50,000 37,294 均價(jià) 2,769 3,249 2,025 3,267 3,315 3,309 花都區(qū) 面積 10,300 2,600 5,900 12,000 55,200 7,800 均價(jià) 2,761 2,271 2,024 2,271 1,765 2,088 總計(jì) 面積 333,477 287,568 382,041 471,030 400,049 472,064 均價(jià) 4,780 4,966 4,640 4,926 4,312 4,759 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 18 盤一覽表 物業(yè)名稱 位置 區(qū)域 占地面 積 建成面 積 項(xiàng)目規(guī)模 總建筑 面積 金城花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 廣番路猛涌路段 大石鎮(zhèn) 131334 平方米 73722 平方米 270933 平方米 海濱花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 洛溪麗江花園南側(cè) 大石鎮(zhèn) 60000平方米 多幢多層住宅 140000 平方米 麗江花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 南浦島東部 大石鎮(zhèn) 66萬平方米 別墅、多層及高層住宅 廣地花園 廣州市番禺區(qū)迎賓大 道唐西路段 大石鎮(zhèn) 430畝 多層住宅、別墅及 一幢 11層酒樓 近 645萬 平方尺 海怡花 園 廣州市番禺區(qū)沙窖島 東端 大石鎮(zhèn) 600多畝 5座高層、 9座多層、 9座洋房 珠江花園 廣州市番禺區(qū)沙窖島 東南部 大石鎮(zhèn) 233000 平方米 350000平方米 廣州奧林匹克花園 廣州市番禺區(qū)洛溪 大石鎮(zhèn) 160000 第一期 96幢多層、小高層住宅 廣州碧桂園 番禺大石南浦島 大石鎮(zhèn) 666000平方米 82幢別墅、 178幢多層住宅 500000平方米 洛溪新城 番禺洛溪大橋旁 大石鎮(zhèn) 1335000平方米 22幢多層住宅 2202100平方米 華南碧桂園 廣州市番禺區(qū)華南快 速干線迎賓路段 南村鎮(zhèn) 692021平方米 265000平方米 美心東苑 廣州市番禺區(qū)市蓮路 石崗北中路 段 石基鎮(zhèn) 10000多平方米 東怡新區(qū) 廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)清河?xùn)|路南（羅家路段） 石基鎮(zhèn) 453336平方米 150多幢多層維多利亞式洋房、 9層高層多功能大廈 富麗廣場(chǎng) 番禺市市橋鎮(zhèn)禺山大 道西 9號(hào) 市橋 3000畝 586幢商住樓 140000 平方米 番禺奧林匹克花園 廣州市番禺區(qū)市橋南岸金業(yè)別墅花園 市橋鎮(zhèn) 華葆明苑 廣州市番禺區(qū)市橋禺 山大道南側(cè) 市橋鎮(zhèn) 10000多畝 康泰花園 廣州市 番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)東城區(qū)盛泰路 市橋鎮(zhèn) 6310平方米 39000 平方米 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 19 物業(yè)名稱 位置 區(qū)域 占地面 積 建成面 積 項(xiàng)目規(guī)模 總建筑 面積 綠茵庭園 廣州市番禺區(qū)市橋光 明北路 229號(hào) 市橋鎮(zhèn) 18139平方米 一座綜合辦公樓、九座 1 1 16層住宅 四萬多平方米 富豪山莊 廣州市番禺區(qū)市橋市 廣路 市橋鎮(zhèn) 800畝 大型住宅及別墅 東方花園又一村 廣州市番禺區(qū)市橋德興路東側(cè) 市橋鎮(zhèn) 17073平方米 5幢 11層、 1幢 16層 6萬多 平方米 金口岸大廈 廣州市番禺區(qū)市橋鎮(zhèn) 繁華路 57號(hào) 市橋鎮(zhèn) 3000多平方米 5000多 平方米 鴻成花園 廣州市番禺區(qū)市橋富 華中路 市橋鎮(zhèn) 五座高層 北城雍雅園 廣州市番禺區(qū)市橋光 明北路星海中學(xué)側(cè) 市橋鎮(zhèn) 10000多平方米 祈福新村 廣州市番禺區(qū)市橋市 廣路 市橋鎮(zhèn) 4330000平方米 華海大廈 廣州市番禺區(qū)環(huán)城西 路 市橋鎮(zhèn) 4000多平方米 番禺置業(yè)華逸大廈 廣州市番禺區(qū)光明南路 163號(hào) 市橋鎮(zhèn) 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 20 目前廣州及番禺兩地正式推出的純單身公寓項(xiàng)目并不多，真正開始銷售的有廣州的新達(dá)城廣場(chǎng)；在建但尚未推出市場(chǎng)的有星河灣四百多個(gè)單 元。尤其是，部分接近商業(yè)區(qū)的項(xiàng)目，由于具有了商業(yè)價(jià)值，其投資客戶也相應(yīng)增加。這類公寓主要有以下幾種： 改造而來的白領(lǐng)公寓。這樣，租住的人也只需帶上衣物用品就可以入住了。現(xiàn)在有很多有能力的家庭購置了兩套或多套房子，一套自住，其他的用來收租。月租在八九百元上下。 華南快速干線暨南大學(xué)旁邊就有一處，是三棟 小區(qū)商品樓，有 400多套推出。裝修豪華，里面空調(diào)等家電一應(yīng)俱全。 。里面像個(gè)酒店一般，一進(jìn)門就有服務(wù)臺(tái)，房?jī)?nèi)裝修更是高檔豪華，家電廚具等也全是高檔次的，就像現(xiàn)在一些新開發(fā)小區(qū)的樣板房一樣富麗堂皇。租戶還可以享受賓館一樣的客房服務(wù)。當(dāng)然，與檔 次相適應(yīng)，它的價(jià)格較高， 40 多平方米的一房一廳要 2700 元以上 /月。 其中第一種公寓雖然分散，但它主要針對(duì)附近寫字樓的白領(lǐng)而設(shè)，派派傳單就可以招徠不少客人，所以住者甚眾。位于東圃公寓則一般住的是天河、開發(fā)區(qū)等地一些企業(yè)的中、高級(jí)管理人員和外地駐穗辦事機(jī)構(gòu)的行政人員。若需酒店式服務(wù)須另行收費(fèi) 帶 *含管理費(fèi) 資料來源：戴德梁行研究部 目前在番禺區(qū)，正式推出的國(guó)際服務(wù)性公寓其實(shí)非常少，僅星河灣一家。面積從二房至四房一廳，租金從 1000— 2021 美元 /月不等。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 25 各高級(jí)服務(wù)公寓配套設(shè)施調(diào)查表 物業(yè) 配套設(shè)施 金亞花園（服務(wù)式公寓） 1. 會(huì)所 夫練習(xí)場(chǎng) 嶺南會(huì)（服務(wù)式公寓） 1. 網(wǎng)球場(chǎng) 6. 外國(guó)衛(wèi)星電視 富城花園（服務(wù) 式公寓） 祈福華廈（服務(wù)式公寓） 星電視 凱旋華美達(dá)酒店（服務(wù)式公寓） 室 假日酒店（服務(wù)式公寓） 池 中信廣場(chǎng)（ T1）服務(wù)式公寓 合商場(chǎng) 校 新大廈（服務(wù)式公寓） 1. 會(huì)所 4..恒溫游泳池 7. 光纖設(shè)備 林 白云堡（服務(wù)式公寓） 1. 會(huì)所 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 26 在廣州，寫 字樓需求主要來自資訊科技、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、保險(xiǎn)及金融界的本地及跨國(guó)公司。其中 2021 年第一季度租金水平表現(xiàn)為穩(wěn)中有升，首季平均租金升幅為 %。 圖 21:廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和吸納 需求 2021 年第二季度市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求雖然保持暢旺，但實(shí)質(zhì)吸納量并不高，約 8,000 平方米。 單位 : 萬平方米9501511 974 3237388991 0 81 1 61 1 9 1 2 36 51220 1751340204060801 0 01 2 01 4 01 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 Q 1 2 0 0 2 Q 2新增供應(yīng)存量吸納量 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（上） 27 圖 22：廣州甲級(jí)寫字樓總體空置率 *資料來源：戴德梁行研究部 場(chǎng)展望 2021 年第