【正文】 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經濟適用房。 ? 目前國內老年設施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務的 養(yǎng)老院 —— 浦東 養(yǎng)老院 、上海假日 養(yǎng)老院 ； 按照星級賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會福利院； 各地均出現一些私人性質的、營 利性質的小型養(yǎng)老院。老年人口的總量比第五次全國人口普查時增加 26． 2 萬人，年平均增加 3． 7 萬人。 80 歲及以上的高齡老年人口占 65 歲及以上老年人口的 16． 05％， 提高 1． 52個百分點。 就是這樣的條件，有的 養(yǎng)老院 也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 而 哈爾濱 近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。 這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴 、 舒適不匹配 ， 與子女的孝心 、 放心不匹配 。 （ 五 ） 養(yǎng)老院 發(fā)展趨勢 ? 社會需要居家式 養(yǎng)老院 以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以 降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務水平 產權式 養(yǎng)老院 將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀 哈爾濱 市老年人住宅市場的發(fā)展現狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件 配套上都存在數量和質量的問題。他們的成功建設，可以預示產權式 養(yǎng)老院 將成為未來老年住宅 發(fā)展主流。 ? 養(yǎng)老院 的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中 高檔產品 對 養(yǎng)老院 的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定 哈爾濱 市現有的多家養(yǎng)老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。 二、老年住 養(yǎng)老院 目標客戶需求 及應對 分析 （一） 養(yǎng)老院 目標客戶 需求特征分析 ? 老年住宅的內在需求主要從以下 表現在以下幾個方面 （ 1）老年社會的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最 快的國家之一。 10 專家預計我國到 21 世紀中葉 ， 60 歲以上的老年人將達到 4 億左右，約占亞洲老年人口總數的 36%，約占世界老年人口總數的 %。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結構 將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務功能日益弱化。 （ 2）老年人收入水平 隨著經濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現，另外，隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。 (3)老年人福利水平 隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。 (4)老年人居住狀況 20xx 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 %的家庭人均建筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 %的戶是合住房，有 %住房少于 2 11 間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %,鎮(zhèn)占 %）。 20xx 年北京市老年人基本需求調查中有 %的老年人對目前的住房狀況表示滿意， %的人不太滿意。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質量和設施差。 另外，一些標準很低 的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者， 養(yǎng)老院 為首選，有的認為“ 養(yǎng)老院 是理想頤養(yǎng)天年之所”。 （ 2）子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇 養(yǎng) 老專用的 養(yǎng)老院 ，成為了老年養(yǎng)老 消費的主力。隨著 年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的 養(yǎng)老院 以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務消費 的主要誘因。以彌補因為工作 繁忙 生活緊張 而對父母 陪護不足 的歉疚。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65 歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。按照我國的勞動制度，人們滿 16 歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以 15 年計。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 年，接近低齡純消費人口的消費年限。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到 75 歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。 3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。 5)老年消費對商品質量和服務質量的要求高于一般消費，這是老年消費的質 14 量特征。這種市場消費質量傾向實際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經遭遇冷淡或搶白，由此而 產生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現為不進行消費或只進行惰性消費。 6)老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側重，各具特色。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應滿足以下幾個方面的要求： ? 地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。 ? 地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該 有公路， 以滿足老 人 親朋 探親訪友，來往 便捷的需要。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。