【正文】 四小時(shí)保安服務(wù)； 各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng) 公共場所保潔； 傳真、復(fù)印、打字； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 公共綠化園藝保養(yǎng)和培植； 園藝； 住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒； 臨時(shí)照看孩童； 公共設(shè)施的維修和保養(yǎng) 鐘點(diǎn)清潔； 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 老人、病人的護(hù)理； 組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)； 禮儀服務(wù)； 代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票； 禮品速遞（限于 市區(qū)）； 代收代繳水電費(fèi)； 代管房屋； 代收代繳有線電視收視費(fèi)； 代理房屋租賃； 1代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)； 1住宅水電設(shè)施的維修； 1代叫出租車； 1花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)； 1代請保姆； 1住宅水電設(shè)施的維修； 1代請家教； 1住宅外墻的清洗和粉刷 1代訂生日蛋糕、花籃； 1代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位； 2. 凱特國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 8690 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率面積 ㎡ 容積 率 建筑覆蓋率 35％ 住宅總面積 ㎡ 住宅總套數(shù) 248 戶 商業(yè)面積 8199 ㎡ 地下室車庫面積 4370 ㎡ 車位數(shù) 150 個(gè) (地上： 25 個(gè)，地下： 125 個(gè) ) 3. 凱特國際戶型分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 1）戶型套數(shù)及比例 戶型 房型 建筑面積 實(shí)用率 套數(shù) 單戶比例 總比例 三 房 二 廳 A： 3 2 2 ㎡ 87% 26 ％ ％ B： 3 2 2 ㎡ 87% 26 ％ C： 3 2 2 ㎡ 87% 13 ％ E： 3 2 2 123㎡ % 23 ％ J： 3 2 2 ㎡ % 26 ％ K： 3 2 2 ㎡ % 26 ％ D： 3 2 2 ㎡ 87% 13 ％ 二 房 二 廳 F： 2 2 1 ㎡ % 23 ％ ％ G： 2 2 1 ㎡ % 23 ％ H： 2 2 1 ㎡ % 23 ％ M： 2 2 1 88㎡ % 26 ％ 合計(jì) 248 100％ 100％ 2）戶型特點(diǎn)分析 二房二廳戶型特點(diǎn)： ? 面積適中，自住、投資自由選擇； ? 戶戶有凸窗， 180 度觀景空間，個(gè)性設(shè)計(jì)，隨你選擇。 ? 大開間，視野開闊無遮擋； ? 戶型方正實(shí)用，功能分區(qū)合理， 沒有浪費(fèi)的空間。 8 米觀景陽臺(tái)，增加活動(dòng)空間； ? 雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加業(yè)主使用空間，居住更加人性化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 戶戶觀景大陽臺(tái)，景觀、視 野一覽無遺。 ? 戶型方正實(shí)用，功能分區(qū)合理，使用率高。 ? 大開間，大客廳 K 戶型： ? 面積適中，功能分布經(jīng)濟(jì)合理。 ? 1。 三棟： ? 干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)合理 ? 廚房外增設(shè)功能陽臺(tái)，使用更加人性化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 ? 戶戶觀景大陽臺(tái)，樓層高景觀、視野開闊；增加生活的情趣空間。 1) 項(xiàng)目優(yōu)勢－ Severity/Strong Point ? 項(xiàng)目位于常德市 CBD 中心區(qū)，奠定了本項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢、地段價(jià)值和升值前景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 項(xiàng)目土地使用年限太短，規(guī)劃容積率較高，密度大 ? 距主干道武陵大道 、常德大道近，東、南端樓體易受噪聲污染 ? 發(fā)展商瑞祥地產(chǎn)首次開發(fā)房地產(chǎn)，缺乏企業(yè)知名度和品牌形象 ? 項(xiàng)目周邊的生活配套設(shè)施不完善 3) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) — Opportunity ? 隨著常德城市建設(shè)的擴(kuò)張，城市重心北移，項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)片區(qū)，頗受市場關(guān)注，吸引老城區(qū)的住宅消費(fèi)力向項(xiàng)目所在片區(qū)轉(zhuǎn)移 ? 國際化理念可迅速在片區(qū)內(nèi)樹立高檔樓盤形象，并且與政府打造國際化常德的理念相符，可以充分的借勢 ? 項(xiàng)目打造商務(wù)型、休閑商業(yè)廣場，填充片區(qū)內(nèi)高檔商業(yè)消費(fèi)空白 ? 填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)實(shí)用型中小戶型的市場空白 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 ? 片區(qū)銷售單價(jià)低于其 它片區(qū)，具有較大升值潛力，滿足常德房地產(chǎn)消費(fèi)者對物業(yè)投資需求 ? 項(xiàng)目周邊政府機(jī)關(guān)眾多，是商務(wù)辦公的首選之地，使得項(xiàng)目能滿足中小型商務(wù)公司的需求 4) 項(xiàng)目威脅點(diǎn)－ Threat ? 國務(wù)院最新出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)“國六條”，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，使得項(xiàng)目的開發(fā)面臨政策性風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目的高成本使得項(xiàng)目的銷售價(jià)格上面臨較大的壓力，而常德房地產(chǎn)市場是一個(gè)對價(jià)格高度敏感的市場，項(xiàng)目必須重視成本控制； ? 項(xiàng)目商業(yè)受片區(qū)整體商業(yè)氛圍影響，價(jià)值難以大幅度提升 ? 片區(qū)價(jià)值的提升需要通過較大的媒體宣傳投入來提升片區(qū)價(jià)值 ? 常德 2021 年住宅供 應(yīng)將迅速放量，加劇常德各個(gè)樓盤的銷售壓力 ? 項(xiàng)目位于常德的次中心地帶，面臨常德核心城區(qū)的強(qiáng)力競爭，并相對處于弱勢地位 小結(jié)：針對上述 SWOT 分析，我們將充分利用營銷及廣告策略，同時(shí)利用一切機(jī)遇，以達(dá)到項(xiàng)目的銷售目標(biāo) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 5. 凱特國際賣點(diǎn)總結(jié) ? 項(xiàng)目尊處常德 CBD 核心地段，亦商亦住，增值潛力無限，自住、商務(wù)、投資 3 合 1 ? 項(xiàng)目首創(chuàng)常德“國際化街區(qū)”生活理念，引領(lǐng)常德人居新潮流，定義常德房地產(chǎn)新高度 ；常德首創(chuàng)商務(wù)型街區(qū)，具有異國風(fēng)情的商業(yè)廣場可滿足人們休閑、娛樂的全方位需求。臨常德最好的芷蘭實(shí)驗(yàn)學(xué)校僅 500 米之遙，小孩上學(xué)十分方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。了解并掌握本項(xiàng)目的客戶特征，有助于我們制定準(zhǔn)確的營銷定位。在抽樣問卷調(diào)查中，我們結(jié)合行業(yè)經(jīng)濟(jì)收入、項(xiàng)目特征以及項(xiàng)目的實(shí)際客戶群體進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，并針對相關(guān)問題進(jìn)行了深入的訪談，得出如下關(guān)于消費(fèi)群體消費(fèi)需求的分析： 1）調(diào)查對象年齡階段 分析 被調(diào)查者年齡階段比例42%20%16%20% 2%2 5 —2 9 歲3 0 —3 4 歲3 5 —3 9 歲4 0 —4 9 歲5 0 —5 4 歲 通過客戶調(diào)查問卷分析，可以看出購房 客戶的年齡主要集中在 25－ 49 歲之間，占調(diào)查總量的 98％。其中25— 29 歲之間的客戶占 42％，在所有年齡段中所占比例最大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對物業(yè)的要求比較苛刻，有時(shí)愿花較多的錢，也不愿買回廉價(jià)粗糙的物業(yè)。這部分群體經(jīng)濟(jì)上寬裕 , 擁有自己的物業(yè)，但由于以前的物業(yè)設(shè)計(jì)落后、配套有限，居住環(huán)境差等因素，使他們 會(huì)考慮二次置業(yè) ,改善居住環(huán)境 ,或者投資商品房 ,獲得高額回報(bào) .此部分群體有看晚報(bào)的習(xí)慣 ,晚報(bào)成為他們獲得信息的主要來源 ,總價(jià)在 25— 36 萬元的比重比較大 ,更關(guān)注的是物業(yè)的升值潛力 . (主要消費(fèi)群寫真 ) 2）調(diào)查對象職業(yè)狀況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 被調(diào)查者職業(yè)類別16%6%11%8%10%18%31%個(gè)體業(yè)主私企業(yè)主公務(wù)員中高層管理者教師技術(shù)人員一般職員 從上表統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，被調(diào)查者中，一般職員所占比重最大，占 31%，是購買本項(xiàng)目的主力軍；其次是技術(shù)人員和個(gè)體業(yè)主，分別占 18%和 16%，再次是公務(wù)員和教師，分別占 11%和10%。 3）調(diào)查對象購房動(dòng)機(jī) 購房目的15391022020406080100120投資出租 投資升值 自住 給父母住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 從上表可以看出，目前常德消費(fèi)者購房仍然是滿足自住為主，占了 64%，其次買來投資的占了 34%。 4）調(diào)查對象的信息了解途徑 被調(diào)查者對地產(chǎn)信息的了解途徑12%38%9%26%2%5% 8%電視常德晚報(bào)電臺(tái)房產(chǎn)網(wǎng)戶外廣告路過朋友介紹 上表顯 示 ，調(diào) 查對 象對 樓盤 信 息的 渠道 來源 比較 廣泛 . 38％的客戶是通過常德主流報(bào)紙常德晚報(bào)獲得房地產(chǎn)信息，常德晚報(bào)是第一大信息來源渠道，在住宅的銷售過程中占重要地位； 26％的客戶是通過房地產(chǎn)網(wǎng)得知樓盤信息 ,這就說明網(wǎng)絡(luò)營銷在常德市場的重要性 ,在以后的廣告推廣中可以加大對網(wǎng)絡(luò)的傳播； 12%的客戶是通過看電視了解樓盤動(dòng)態(tài)、 9%的客戶通過 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 電臺(tái)了解樓盤信息 。 5％的客戶是開車或步行路過項(xiàng)目而得知信息，顯示項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝的新穎對于銷售也非 常重要 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7）對建筑風(fēng)格的喜好 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 被調(diào)查者對建筑風(fēng)格的喜好57%20%23%簡約現(xiàn)代中式現(xiàn)代歐陸風(fēng)格 57%的客戶喜歡簡約現(xiàn)代的 建筑風(fēng)格，簡約現(xiàn)代風(fēng)格成為常德 客 戶 的 寵 愛 ,本 項(xiàng) 目 的 建 筑 風(fēng) 格 迎 合 了 廣 大 置 業(yè) 者 的 喜好 。29％的客戶購房關(guān)注項(xiàng)目的生活配套 , 20％的客戶購房關(guān)注項(xiàng)目的地段 ,這部分客戶以 25— 39 年齡階段的一般職員、公務(wù)員、技術(shù)人員、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 教師為多 ,由于這部分群體工作時(shí)間比較多，對交通的便捷度要求較高，生活設(shè)施的便利性 ,可以節(jié)省生活時(shí)間成本 ,而凱特國際地段的優(yōu)越 ,正好滿足這部分 人的 需求 。 調(diào)查對象對小區(qū)社區(qū)配套的選擇顯示著消費(fèi)者對物業(yè)不同的需求，體現(xiàn)居家性和多樣性的特點(diǎn)，這也是購房者職業(yè)、年齡、消費(fèi)行為特點(diǎn)所決定的。 9）對小高層關(guān)注的因素 被調(diào)查者對小高層關(guān)注的因素7% 1%34%13%23%22% 電梯大堂建筑質(zhì)量外觀戶型安全 34％的客戶關(guān)注的是建筑質(zhì)量 ,23%的客戶關(guān)注戶型 ,22%的 客戶關(guān)注安全 ,建筑質(zhì)量、戶型、安全這些與居住者切身居住相關(guān)的 因素是購房者考慮的重要因素 ,說明客戶是很理性、理智的群體 ,他們關(guān)注的是房屋的品質(zhì)、實(shí)用性、功能性和舒適度 ,從大局方面選擇房子；也有 13%的客戶關(guān)注建筑的外觀 ,這部分客戶是注重外在形象、愛面子的一群 ,以建筑外觀的新穎時(shí)尚標(biāo)榜 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 自己獨(dú)特的個(gè)性和審美情趣； 7%的客戶關(guān)注電梯 ,這部分群體注重生活質(zhì)量 ,關(guān)心細(xì)節(jié) ,多為 35— 49 年齡層的群體 ,隨著年齡加大 ,對電梯的依賴程度高 ,當(dāng)然 ,他們更多的是強(qiáng)調(diào)工作效率 ,是高效實(shí)干的一群國際人。 27%的客戶對國際化理解是簡潔 ,不是簡單 ,是干凈、利索、明顯，