【正文】 爾 夫 居住 高 爾 夫 商務(wù) 高 爾 夫 主力 產(chǎn)品 類別墅 產(chǎn)品 高爾夫社區(qū) 生活文化 園林高爾夫環(huán)境 高爾夫高尚住宅 以高爾夫為平臺的商務(wù)和度假平臺 市場上能夠與本項目相匹敵的競爭對手比較有限，分析它們的優(yōu)勢，有幾個主要的共同點：大面積的自然景觀（如綠化、水景），產(chǎn)品走高檔路線，社區(qū)配套設(shè)施比較完善。 最能發(fā)揮項目自然資源，當(dāng)時市場上還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，而且還能夠調(diào)整項目經(jīng)營構(gòu)架的可持續(xù)性發(fā)展的物業(yè)，莫過于以高爾夫為主題的社區(qū)： 本項目完全可以 充分利用項目規(guī)模大的特點，加強(qiáng)自身生活、休閑配套，項目內(nèi)可設(shè)置獨特的商業(yè)街，吸引其他區(qū)的業(yè)主到場消費、娛樂。 大型的高爾夫球場，專業(yè)的高爾夫器材銷售店以及大型高爾夫會所，吸引改成市乃至周邊城市的愛好者到此進(jìn)行一條龍的消費。 聯(lián)動 項目價值 資源整合 先天的 資源優(yōu)勢 整合資源 優(yōu)勢 土地價值 企業(yè)品牌 水資源 其他資源 嫁接資源 自身資源 商務(wù)價值 概念解析 （ 1）項目理念：高爾夫集成社區(qū) 高爾夫主題 大型主題購物中心公園 具備總價沖擊力的主力產(chǎn)品 國際新都市生活圈 項目綠化資源的價值主要是體現(xiàn)在 高爾夫 球場上，充分利用高爾夫來提升整個社區(qū)的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個以高爾夫運動為核心的可循環(huán)的消費系統(tǒng)，對于這種大型項目而言，其支撐點是以高爾夫為主的商務(wù)體系。 集成式高爾夫城 高爾夫 會所 商務(wù)平臺（面向全?。? 高爾夫附加 社區(qū)幼兒、小學(xué)、中學(xué) 商業(yè)配套設(shè)施 等教育產(chǎn)業(yè) 特色餐飲、休閑 酒店、旅游 娛樂、購物中心 等度假產(chǎn)業(yè) 循環(huán)消費 （ 2）項目主題： 國際新都市生活圈中的 高爾夫主題 高尚人居 國際新都市生活圈的提法并非是將本項目獨立發(fā)展成為新生區(qū)域，而是借用項目的總體發(fā)展趨勢，將合肥新都市生活圈的重心向本項目的傾斜，支持這個概念的論點有： 第一：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略走向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，提出國際新都市生活圈的社區(qū)概念。 第二：超越區(qū)域的局限性，實現(xiàn)整個區(qū)域的互動 在本項目人氣不足的情況下，充分借用項目規(guī)模大的優(yōu)勢，實施自己的“造城計劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項目的最大買點：規(guī)模 — 新城市。 第三：強(qiáng)調(diào)國際新都市生活的方式，重點提出生活氛圍的不可復(fù)制性，使本項目成為全新生活方式的最佳代言人。 社區(qū)文化 —— 人文 高爾夫 G—— 綠色，崇尚自然 O—— 清新空氣，生態(tài)健康居住 L—— 陽光動感，活力 F—— 友誼，社區(qū)和諧 人文高爾夫通過幾個方面來體現(xiàn)社區(qū)文化： 細(xì)節(jié)體現(xiàn) ：通過社區(qū)的案名，組團(tuán)名，環(huán)境標(biāo)識引導(dǎo)系統(tǒng)，景觀小品來作為社區(qū)人文高爾夫的體現(xiàn) 社區(qū)活動 ：通過相關(guān)主題活動的組織，如高爾球賽、成立俱樂部，組織到國內(nèi)外參觀高爾夫比賽的旅游團(tuán)等； 參與者： 用高爾夫?qū)W校為載體，辦成針對其他商業(yè)領(lǐng)域的學(xué)院 ，通過一些職業(yè)經(jīng)理人的培訓(xùn)將商務(wù)人士集中起來 建筑、環(huán)境景觀 ：通過建筑布局和環(huán)境設(shè)計的較多親和鄰里空間設(shè)計，健康生態(tài)住 宅的設(shè)計，景觀型（面向高爾夫景觀）物業(yè)的設(shè)計，社區(qū)內(nèi)運動空間和場所的設(shè)計等來體現(xiàn)。 商務(wù)投資主要產(chǎn)品平臺：酒店式公寓、出租型的商務(wù)別墅、外商活動中心的會議廳 商務(wù)配套功能： 商務(wù)會議功能 —— 董事會會議，企事業(yè)單位的業(yè)務(wù)會議，年會，總結(jié)會等，項目呼應(yīng)此類功能的平臺有酒店式公寓的會議室，出租型的商務(wù)別墅。 （ 5）項目經(jīng)營價值 —— 度假及租賃投資 主要產(chǎn)品平臺：有高爾夫運動為主體的酒店式公寓、出租型的度假別墅、針對外商的租賃型別墅，購物中心和商業(yè)街、特色餐飲等。這種大眾度假主要是一種假日 度假和休閑的行為主要表現(xiàn)在頻率大，周期短（大量集中在節(jié)假日的幾天）。 本項目客戶來源多元化，年齡跨度比較大，主要是中等、中高收入的客戶。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大，從中檔產(chǎn)品到最高端的產(chǎn)品都有需求量。 鎖定目標(biāo)客戶 必然 釋放 超越 培養(yǎng) （ 1） 顯性客戶 一般來說，本項目的顯性客戶群主要是在合肥市內(nèi)工作的中等或偏高收入的人士，他們的年齡在 30 到 40 之間，對花園洋房和別墅這 類型的中偏高產(chǎn)品的消費能力比較強(qiáng)。 ① 對項目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對郊區(qū)大盤接受能力強(qiáng)的客戶。 ③ 收入中等，對高品質(zhì)住宅產(chǎn)品比較向往，喜歡高性價比的客戶。 有一定的消費能力和消費欲望，但對該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。 （ 3） 分析其他項目的客戶 這是針對有購買欲望的高消費群體，通常對產(chǎn)品的認(rèn)識度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價值的產(chǎn)品，他們一般 是私營企業(yè)的老板，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層以及政府高級官員，消費能力強(qiáng)而且愿意為高質(zhì)商品付出高價值的客戶。 （ 4） 持續(xù)發(fā)展客戶 持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對區(qū)域或者項目了解不夠的，認(rèn)同感不高的消費群 需要一定時間以積累購房資金的消費群 沒有明確消費方向，但有需求的消費群； 這是一個為項目的后期產(chǎn)品積累客戶的過程，其中將會產(chǎn)生各種類型的顯性消費者。 二、產(chǎn)品類別 １、獨棟別墅 ２、新獨院住宅 所謂“新獨院住宅”其實是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。 ２、組團(tuán)劃分建議： 基于項目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標(biāo)客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來定位的概念，而實 現(xiàn)以遞進(jìn)式組團(tuán)劃分。 針對項目的高端物業(yè)（頂級別墅），營造一種３６０度高爾夫景觀。 針對項目的聯(lián)排和雙拼別墅，營造一種人人能參與的體驗式高爾夫景觀。 （ 2） 景觀設(shè)計的原則 景觀設(shè)計在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風(fēng)格的選用、水景的運用、運動景觀以及高爾景觀的結(jié)合。從文化方面來說，歐陸風(fēng)情具有活力、動感、浪漫特征，因此項目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。 景觀層次 —— 三維立體景觀空間體系 項目運用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。 “水景”的核心地位必須充分被利用，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。 ５、建筑風(fēng)格 （１） 建筑風(fēng)格的選擇 不同開發(fā)時期的建筑風(fēng)格都會出現(xiàn)一定差異性，所以項目需要確定一個建筑的原形，由一個成熟的生活藍(lán)本來統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。建議別墅形式以地面功能層（或地下室） +地上 2 層為主，兼顧 2 層 +閣層、 3 層 +地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢而定。 別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。 整體設(shè)計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點提升項目單體別墅的產(chǎn)品價值，樹立獨特競爭優(yōu)勢， 使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新樣板。 （６）產(chǎn)品設(shè)計建議 項目作為景觀型產(chǎn)品，主要以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對市場上的同類型產(chǎn)品提出改進(jìn)建議。 ? 改進(jìn)建議： 針對市場稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)模化效應(yīng)提高產(chǎn)品的性價比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項目主題的引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品的商務(wù)功能。 ? 改進(jìn)建議： 應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和品質(zhì)優(yōu)勢的同時，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價格，提高樓盤的人氣，提高產(chǎn)品的附加值，為首層和頂層的住戶預(yù)留私家花園，贈送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽臺，增加戶型種類，增加躍式，錯層，空中別墅等市場中較為少見的產(chǎn)品，通過樓間距的調(diào)整，現(xiàn)花園洋房與其他項目的差異性，增加戶型中的功能性的設(shè)置，照顧區(qū)域居民的生活習(xí)慣，適當(dāng)創(chuàng)新， 引進(jìn)歐式居家概念。 配套類別 主要配套形式 大型高爾夫主題購物公園 主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮等餐飲店）、酒店、大型高爾夫會所 、商務(wù)中心等 運動配套 高爾夫球場、網(wǎng)球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等 教育配套 基礎(chǔ)教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等特色教育 專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn) 社區(qū)教育：圖書館 市政公用配套 公交站、變電所、污水處理等 社區(qū)配套 物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 大型高爾夫主題購物公園 大型高爾夫主題購物公園的構(gòu)想是從解決項目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴(kuò)大，通過規(guī)模效應(yīng)來降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，體現(xiàn) 項目作為“國際新城市生活圈”的優(yōu)勢。 假日文化沙龍 消