【正文】 ...................................................41 項目計算期及財務基準收益率 ...................................................................................................41 （二） 開發(fā)成本費用 .....................................................................................................................41 （三） 盈利能力分析 .....................................................................................................................41 （四） 不確定性分析 .....................................................................................................................42 敏感性分析 .............................................................................................................................42 3 臨界點分析 .............................................................................................................................42 （五） 財務評價結(jié)論 .....................................................................................................................42 十一、社會評價 ...........................................................................................................................................44 （一） 社會效益分析 .....................................................................................................................44 （二） 項目風險分析 .....................................................................................................................44 （ 1） 政策風險 .............................................................................................................................44 （ 2） 市場風險 .............................................................................................................................44 （ 3） 資金風險 .............................................................................................................................45 （ 4） 工程風險 .............................................................................................................................45 （ 5） 社會風險 .............................................................................................................................45 十二、 研究結(jié)論 與建議 ..............................................................................................................................46 附表 ................................................................................................................................................................47 4 一、總論 （一）項目背景 項目概要 項目名稱：馨園明珠居住小區(qū) 項目開發(fā)商：南昌新鑫光明發(fā)展有限公司 設計單位：江西省華杰建筑設計有限公司 項目建設地點：南昌市迎賓北大道 155 號 開發(fā)商概況 南昌新鑫光明發(fā)展有限公司（原名南昌機械有限公司）于 92 年成立，企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬元，其中有：土地 15 畝；廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設施投資；生產(chǎn)所需固定設備及技術(shù)投資；職工近 100 人，平均年生產(chǎn) 5000 萬元，累計創(chuàng)稅 3000 萬元。 為了配合南昌縣人民政府將“迎賓大道打造成商貿(mào)一條街的整體改造工程”擬將工廠遷入小蘭工業(yè)園，計劃征用土地 50畝，投資 8000 萬元，在原有產(chǎn)品基礎上新增集群抄表系統(tǒng)產(chǎn)品，預計建成后投產(chǎn)可實現(xiàn)年產(chǎn)值 億元人民幣，并且每年將以 30%以上速度遞增，年創(chuàng)稅 800 余萬元以上，地方政府將此項目列入重點招商引資項目，為了企業(yè)搬遷落戶小蘭工業(yè)園給予了一系列優(yōu)惠政策。 可 行性研究報告編制依據(jù) （ 1）《投資項目可行性研究指南》； （ 2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 3）《江西省南昌縣城市總體規(guī)劃》（ 2021— 2020）； （ 4）《南昌縣統(tǒng)計年鑒》（ 2021— 2021）； 5 （ 5）開發(fā)商提供的項目規(guī)劃與建筑設計方案資料； （ 6）開發(fā)商提供的其它相關(guān)資料； （二）項目概況 項目用地 本項目用地位于江西省南昌市南昌縣迎賓北大道旁。 建設規(guī)模 本項目總用地面積 平方米 ，總建筑面積 平方米。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4棟 18 層住宅樓（ 4樓）、 2 棟 23 層住宅樓（ 6樓），臨街 2 層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。 主要建筑條件 （ 1）場地位于江西省南昌市南昌縣 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。 項目總投資及融資方案 估算項目開發(fā)建設投資為 萬元，其中土地費用 802 萬元，前期工程費用 20 萬元，基礎設施建設費 80 萬元，建筑安裝工程費 萬元，開發(fā)間接費 20萬元，管理費用 228 萬元，利息 萬元，銷售費用 210 萬元，開發(fā)期稅費 78 萬元，其他費用 156萬元，不可預見費 392 萬元。 本項目的投資來源包括自有資金 3630 萬元、銷售收入再投入 1225 萬元、向銀行貸款 4000 萬元。 南昌縣 作為省會南昌的南大門，省城近郊，全縣已形成一個公路四 通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸網(wǎng)絡。房地產(chǎn)業(yè)快速成長， 2021 年新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3 強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、 7 九里象湖城等一大批精品樓盤。 社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，“十五”期間年均遞增%。 2021 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長 %，“十五”期間年均遞增%，全縣財政總收入比上年增長 %，年均遞增 %，全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長 %。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合評審，該縣位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。 2021 年，出生率 ‰；死亡率 ‰；自然增長率 ‰；人口呈上升趨勢。 （ 2）“馨園明珠居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌縣的一條黃金大道 —— 迎賓北大道旁；周圍三面臨生活區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類 市政配套設施完善，生活方便快捷，使住戶能夠感受到真正不一樣的都市生活。項目的商鋪部分全部臨街，已與南昌縣政府有關(guān)部門簽訂了相關(guān)協(xié)議，取得了南昌縣政府的大力支持，在取得預售許可證后即可進行汽配行業(yè)的招商，再加上項目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂觀。該項目由公司中、高層房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗豐富 的管理人員操作，配以先進的經(jīng)營管理理念和合理的營銷手段， 8 實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)項目的贏利目標將是完全可能的。 9 二、市場分析與需求預測 (一 ) 南昌縣概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況： 南昌縣歷史悠久，素稱江西 “ 首府首縣 ” ，迄今置縣 2200 多年。位處東經(jīng) 115176。19′ 、北緯 28176。58′ 之間 ,是省會南昌的南大門。 南昌縣 是省會南昌的南大門，省城近郊，縣城離市區(qū)中心僅 18公里。公路四通八達，１０５、３１６、３２０國道、溫厚高速公路穿境而過； 京九鐵路 與 浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌縣成為真正的黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長江各口岸；縣城離昌北機場 25 公里 。境內(nèi)有全國第二、江南第一的向塘鐵路貨運編組站。近幾年來，我縣緊緊圍繞拼爭全國 “ 百強縣、文明城 ”兩大目標，堅持以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場，堅持開發(fā)區(qū)建設與縣城建設雙輪驅(qū)動，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢。 2021 年，出生 12568 人，出生率 ‰ ；死亡 3432 人，死亡率 ‰ ；自然增長人口 9136 人，自然增長率 ‰ 。財政收入完成 億元，增長 %，地方財政一般預算收入完成 億元，增長 %；縣域經(jīng)濟綜合 10 實力位居全國 A級、全省第一。 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %， “ 十五 ”期間年均遞增 %。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強。 2021 年末金融機構(gòu)存款余額 ，貸款余額 億元，中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。 “ 十五 ” 期間累計利用外資 億美元，利用內(nèi)資 億元，引進內(nèi)外資項目 542 個，其中世界 500 強、國內(nèi) 200 強項目 2 個，知名品牌項目 2 個，投資超億元項目 45 個。外經(jīng)工作取得新進展，被確定為全省外派勞務輸出基地縣。承辦了全國性縣域經(jīng)濟發(fā)展論壇 ，先后與全國 11個縣（市、區(qū)）建立友好合作關(guān)系。當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房價自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。 2021年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征： ① 房屋交易量持續(xù)下降 11 2021 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。其中，現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售 面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 2021 年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2021年下半年以來的負增長局面， 11 月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3月底增加 個百分點。 2021 年110 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 111 月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房施工面積為，同比增長 %，增幅比去年同期減少 個百分點；商品房竣工面積為 萬平方