【正文】 量分別為：采暖期耗熱量為 ，天然氣 萬 m3/a,用電量 萬 KWh/a，用水量 萬 m3/a。 經(jīng)濟效益 從經(jīng)濟評價指標(biāo)看，該項目利潤總額為 萬元，投資利潤率為 %，該項目具有一定的盈利能力，投資回收期 年（靜態(tài)分析 ,包括建設(shè)期） ,滿足要求，該項目從經(jīng)濟評價角度分析是可行的。 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，符合臨汾市城市總體規(guī)劃，項目交通便利自然環(huán)境良好，人居環(huán)境適宜，開發(fā)條件具備，用地規(guī)模合理，適合項目建設(shè)。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 5 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 政 府部門相關(guān)規(guī)劃 目前各級政府 “十二五 ”規(guī)劃已經(jīng)或正在出臺，中央的相關(guān)規(guī)劃及精神，延續(xù)了 “十一五 ”規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)原則。 2020年 12 月，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)， “緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。在未來的五年內(nèi)，房地產(chǎn)投資的增幅至少在 25%到 35%以上，或者更多。 臨汾市發(fā)展規(guī)劃 臨汾市 “十二五 ”規(guī)劃第六章第四條指出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展：加強和提高對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，要利用市場的手段，大規(guī)模、高起點做強房地產(chǎn)業(yè)，推進房地產(chǎn)業(yè)升級，活躍房地產(chǎn)市場；加大政策性住房建設(shè)規(guī)模，臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 6 增加普通商品住房有效供給，支持居民自住和改善型住房消費，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系； 增加保障性住房用地供應(yīng)，加大保障性住房建設(shè)力度，保障中低收入人群的住房權(quán)益； “十二五 ”期間，全市規(guī)劃建設(shè)保障性住房 10 萬套。到 2020 年，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積由 2020 年的 31 平方米增加到 35 平方米。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)的重要地位在國家政策制定上得以凸顯，早在2020 年，國務(wù)院 18 號文件（《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），對房地產(chǎn)業(yè)就有定位： “房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟 ?支柱產(chǎn)業(yè) ?”。房地產(chǎn)也是關(guān)聯(lián)度很高的一個行業(yè) ,與其相關(guān)的上下游行業(yè)接近 60 個 ,上下關(guān)聯(lián)的行業(yè)從業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了 1 億人。 另一方面， 住房是人的生活必需品，同時又屬于價格昂貴的臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 7 消費品，與人們的購買能力、承受能力息息相關(guān)，很容易引起情緒和心理波動，從而引發(fā)社會問題。國家相關(guān)政策的制定，無不凸顯了房地產(chǎn)業(yè)不可替代的重要地位。關(guān)于房地產(chǎn)，強調(diào)要進一步擴大保障性住房建設(shè) 規(guī)模。同時，溫家寶總理在講到城市發(fā)展規(guī)劃時提出 “促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化 ”的目標(biāo)。城鎮(zhèn)化建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好機遇和前景。 2020 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議上強調(diào)， “要加快推進住房保障體系建設(shè)，強化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 8 安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。房地產(chǎn)業(yè)與國計民生息息相關(guān)，政策導(dǎo)向一直在致力于產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。 目前房地產(chǎn)政 策對商品房的影響分析 2020 年下半年，房地產(chǎn)市場的回暖，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快、投機性購房活躍等現(xiàn)象。四月 “新政 ”，新 “國十條 ”， 2020 年 9 月，國務(wù)院有關(guān)部門又公布了進一步貫徹落實〔 2020〕 10 號文件的 “五項措施 ”。各一線城市紛紛推出新的政策。從目前的情況來看，已經(jīng)起到了積極作用。 2020 年下半年，房價沒有再出現(xiàn)過快的上升，應(yīng)該說遏制部分城市房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達到。而從目前現(xiàn)實情況來看，無論商品房銷售量還是價格，仍然處在一個上升態(tài)勢。對這一點， 2020 年溫家寶總理的政府工作報告也給予確認(rèn)。保障性住房分為廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房。市場上一部分人本應(yīng)進入便宜的商品房市場，但受 保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求。但是這種影響又是有限的，不會造成根本性影響。保障房和商品房兩者是相互補充、平行的關(guān)系。剩下的中低收入人群，就需 要通過購買限價房或者是低價商品房滿足住房需求。調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。所以總體來看，本項目所處的政策環(huán)境還是積極樂觀的。臨汾市近年城鎮(zhèn)化建設(shè)力度不斷加大，城市的需求是以剛性需求與改善型需求為主，房地產(chǎn)開發(fā)投資最突出的特點是經(jīng)濟適用住房投資成倍增長，商品房供銷兩旺。 擬建項目 —晶城華府 小區(qū) 二 期 工程建設(shè)，系普通商品房項目，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》及《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄（ 2020 年本）》的精神，該建設(shè)項目符合準(zhǔn)入規(guī)定。 用地面積 19721m2。項目位置交通便利，周邊公共 服務(wù)設(shè)施齊全，適宜該項目的建設(shè)。全區(qū)山地面積 627km2，丘陵面積138km2，臺地 134km2，平原 417km2。 交通條件 全區(qū)交通發(fā)達，通訊便捷。 項目用地與城市主干道路相臨，道路網(wǎng)絡(luò)清晰，交通方便快捷。 為國有土地出讓，出讓地類為住宅用地 。 場地工程地質(zhì) 條件 （ 1）抗震設(shè)防烈度： 8 度，設(shè)計基本地震加速度為 設(shè)計地震分組為第一組，特征周期 。水位季節(jié)性變幅約為 。 （ 3）建筑場地類別為 Ⅲ 類， 中軟場地土 。凍土深度： 。 本工程尚未進行地質(zhì)勘探工作，待本項目的地址勘探報告提供之后再 做詳細(xì)陳述，本次先按當(dāng)?shù)厍闆r做簡要描述。 不論采用何種地基處理方案都應(yīng)在地基處理施工結(jié)束后對其復(fù)合地基承載力進行檢測，滿足設(shè)計要求后方可進行下一步施工。該項目供水水源為城市供水管網(wǎng)，由小區(qū) 南 側(cè)市政給水管網(wǎng)接入小區(qū)水泵房，供水有保障。小區(qū)內(nèi)的廢污水經(jīng)化糞池處理達標(biāo)后，通過小區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)排入西側(cè)市政污水管網(wǎng)。 （ 3）供電。 （ 4）供熱。 （ 5）燃?xì)狻? （ 6）通訊。 施工條件 該項目擬建處已具備水、電、路、熱、氣 “五通 ”條件； 鋼材、木材、水泥、塑鋼等建筑及裝飾材料， 可從當(dāng)?shù)厥袌雠R汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 14 或廠家購進； 磚、灰、砂、石等地方建材，當(dāng)?shù)鼐陀谐渥愕呢浽?，可滿足需求。 綜上所述，施工條件良好。 規(guī)劃原則 （ 1）合理原則 以規(guī)劃部門及其它有關(guān)部門和業(yè)主機構(gòu)對于該區(qū)的設(shè)計要求為依據(jù) ，使規(guī)劃設(shè)計既滿足居民居住生活要求，又能夠與臨汾市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相結(jié)合，符合更高層次的要求，從而使該區(qū)能與周邊地區(qū)有機結(jié)合并與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)。 （ 2）特色原則 綠化環(huán)境設(shè)計與公共空間組織充分體現(xiàn)面向二十一世紀(jì)住區(qū)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的特點。 （ 3）統(tǒng)一原則 居住區(qū)規(guī)劃的總體布局要強調(diào)統(tǒng)一，做到整體統(tǒng)一、 布局協(xié)臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 17 調(diào)，同時注意藝術(shù)表現(xiàn)效果，使居住區(qū)富有韻律。 規(guī)劃目標(biāo) 此次規(guī)劃通過建設(shè)良好的生活環(huán)境，合理布局各項設(shè)施用地和完善基礎(chǔ)設(shè)施，以此來促進土地功能的優(yōu)化，提高土地利用率和適應(yīng)城市建設(shè)發(fā)展的需要。 規(guī)劃設(shè)計 （ 1）規(guī)劃理念與構(gòu)思 充分考慮該地區(qū)和周圍人文自然環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域風(fēng)貌。 （ 2）總體布局 小區(qū)依據(jù)地形呈 東西 向布局，整體布局規(guī)整。在整體結(jié)構(gòu)上把握 “以人為本 ”這一核心理念，創(chuàng)造出完整的居住生態(tài)體系。 ② 遞進性：注重小區(qū)空間環(huán)境的遞進滲透和景觀視線效果，保持環(huán)境的整體性、創(chuàng)造高水平的小區(qū)環(huán)境。 （ 4）功能分區(qū)規(guī)劃 在對整個基地理性分析的基礎(chǔ)上，對整個用地進行恰當(dāng)?shù)墓δ懿季?，地塊 上 分 布著 1 棟商業(yè)服務(wù)樓、 4 棟 住宅樓、 4 座小型 商業(yè)建筑、 配套服務(wù)用房及地下車庫 和 地上車位等，功能齊全，布局合理。 ② 住區(qū)采用人車適當(dāng)分流，商業(yè)車流與小區(qū)適當(dāng)分離。 ④ 住區(qū)步行交通的設(shè)計，便于居民的交往和出行，促進各功能區(qū)的相互聯(lián)系，以便形成尊重生態(tài)環(huán)境，以人為本的道路系統(tǒng)。 ⑤ 停車位的設(shè)置遵循集中與分散相結(jié)合的原則，大部分停車靠地下停車庫解決，地下設(shè) 兩個停車庫，分別位于 小區(qū)中央位置和 1商業(yè)辦公 樓的 北面，地面停車場 分別 位于 小 區(qū)中央 和 5住宅樓的東面 ，自行車停放結(jié)合建筑單體設(shè)計進行考慮，滿足不同的停車需求。 （ 6）綠化景觀規(guī)劃 ① 強調(diào)項目地塊的整體環(huán)境，設(shè)置集中公共綠地與中心廣場。整個廣場的綠化、景觀追求親切，自然的空間藝術(shù)效果。 項目綠地總面積共 ，綠地率為 35％。 車行 及人行步道與不同地塊相切形成一定的肌理關(guān)系，雨水從臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 20 場地自然匯入道路，通過地面及地下管網(wǎng)匯入城市雨水系統(tǒng)，同時一部分雨水通過綠地，滲入地下補充地下水資源。場地排水主要方向為向西側(cè)道路排水，污水系統(tǒng)通過處理后和雨水分別接入西側(cè)市政管網(wǎng)系統(tǒng)。 ② 燃?xì)庹{(diào)壓箱、垃圾轉(zhuǎn)運站等布置在小區(qū)的綠化隱蔽位置。 ③ 整體性原則：小區(qū)每個住宅建筑庭院空間與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。住宅戶型平面根據(jù)建設(shè)單位提出的面積要求為依據(jù)，以 “經(jīng)濟適用 ”為原則。平面布置合理，舒適度較高。小戶型戶數(shù)占總戶數(shù) 70%。 住宅立面設(shè)計： 住宅風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，空間造型采用傳統(tǒng)的仿古式坡屋頂，與造型現(xiàn)代的立面相結(jié)合，并采用以灰色為主體的色調(diào)，形成獨特的建筑風(fēng)格，并與小區(qū)西南部的堯廟片區(qū)形成建筑形式上的呼應(yīng)，既構(gòu)建了和諧的建筑環(huán)境，也滿足了城市設(shè)計上的要求。 室內(nèi)地面應(yīng)平整、不光滑、不松動和不積水。 從墻面伸出走道的突出物不應(yīng)大于 ，距地面高度應(yīng)小于。走道轉(zhuǎn)彎的陽角應(yīng)為弧墻面和切角墻面。 樓梯應(yīng)兩側(cè)設(shè)扶手，并設(shè)有盲道。 電梯門開啟凈寬大于或等于 。 構(gòu)造及裝修標(biāo)準(zhǔn) 屋面：該小區(qū)建筑均為坡屋面，采用深藍色的瓦屋面。 外墻：上部采用淺灰色面磚，下部采用深灰色面磚，其余刷紅色外墻涂料。 內(nèi)墻：住宅樓均做到找平層，面層由二裝設(shè)計。 門窗：住宅分戶門為防盜門，內(nèi)門只做門框。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù)： （ 1）國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)圖 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232020； 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 23 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020（ 2020 年版） ； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 GB500072020； 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792020， J2202020； 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102020； 《混凝土耐久性設(shè)計規(guī)范》 GB/T504762020； 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500032020； 《建 筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB500112020； 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682020； 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ320 J1862020； 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ942020； 《建筑基坑支護技術(shù)規(guī)程》 JGJ12099； 《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》 03G329[三 ]； 《濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范》（ GB500252020） ； 《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》 3G1011。 （ 2）活荷載 ：（當(dāng)使用荷載較大或情況特殊時，按實際情況取值） Q1=(用于客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間 )； Q2=(用于走道、門廳、樓梯間及上人屋面 )； Q3=(用于陽臺 )； 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 24 Q4=(用于不上人屋面 )； Q5=(種植屋面 )； Q6=(用于電梯前室、消防樓梯間 )； Q7=(用于汽車通道及停車庫 )； Q8=(用于通風(fēng)機房、電梯機房 )； Q9=(用于住宅樓樓梯欄桿頂部水平荷 載 )； Q10=(用于屋面板、鋼筋混凝土挑檐、雨蓬施工或檢修集中荷載 )； Q11=(用于商店樓梯欄桿頂部水平荷載 )。 地基處理方案： 本工程尚未進行地質(zhì)勘探工作，待本項目的地址勘探報告提供之后再做詳細(xì)陳述，本次先按當(dāng)?shù)厍闆r做簡要描述。 不論采用何種地基 處理方案都應(yīng)在地基處理施工結(jié)束后對其復(fù)合地基承載力進行檢測，滿足設(shè)計要求后方可進行下一步施工。 （ 2）建筑物基礎(chǔ)形式： 1樓 5樓采用梁筏基礎(chǔ)；地下停車庫采用獨立基礎(chǔ)。 （ 2）該小區(qū)建筑物抗震設(shè)防類別：均為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類）。 （ 3）該小區(qū)建筑物抗震等級： 框剪結(jié)構(gòu) 及框架的抗震等級均為二級 。 （ 4）結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為 50 年 。 （ 6）所用材料： 混凝土：基礎(chǔ)墊層為 C15； 梁、板、柱、墻及雨蓬等外露構(gòu)件不低于 C30； 廁所、盥洗室不低于 C25； 其余不低于 C20。 墻 體