【正文】 勞動(dòng)路以南，太公路以北，勞動(dòng)路以南，勝利路 以東，學(xué)院路以西。地塊三位于衛(wèi)州路以南，學(xué)院路以東，勞動(dòng)路以北，友誼路以西。 研究范圍與編制內(nèi)容 受 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的委托，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》和國(guó)家對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)工作范圍和深度的規(guī)定，我公司編制完成了《 市賀生屯城中村改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 》。 項(xiàng)目概況 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 畝， 拆遷建筑面積 320200m2， 涉及住戶 1568 戶，共 5486 人。 6 建設(shè)期限 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目承辦單位能力和資金情況，該項(xiàng)目 安置區(qū) 建設(shè)期限擬 定為 3 年 。 資金籌措： 承辦 單位 自籌 萬(wàn)元， 占總投資的 %； 銀行貸款 56000 萬(wàn)元 ，占總投資的 %。項(xiàng)目的實(shí)施 是一項(xiàng)利國(guó)利民之舉 ， 事關(guān)廣大群眾切身利益 且 有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，具有良好的社會(huì)效益。 7 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景與必要性 建設(shè) 背景 為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，中央出臺(tái)了十項(xiàng)擴(kuò)大內(nèi)需的措施 。 城中村 改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民心工程。落實(shí)好對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)自住性、改善性住房。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，財(cái)政 部門(mén)將住房公積金增值收益和土地出讓凈收益用于廉租住房保障，繼續(xù)落實(shí)對(duì)廉租住房建設(shè)等方面的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。 作為中原城市，只有把 市中心真正建起來(lái)，才能更好地實(shí)現(xiàn)其城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展合力上的互補(bǔ)、互動(dòng)、互推。首先，它將成為 經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極，其次，它將成為 市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的動(dòng)力源，帶動(dòng) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)的整體發(fā)展。第四，它將成為 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的強(qiáng)磁場(chǎng)，吸引更多的資金、人才、企業(yè)到 來(lái)。 項(xiàng)目建設(shè)是解決低收入者住房問(wèn)題的需要 以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。目前，我國(guó)城市居民人均住房面積雖然達(dá)到了 28 平方（米），但是全國(guó)城市低收入家庭當(dāng)中，人均住房面積不足 10 平方（米）的還有 1000 多萬(wàn)戶，約占全國(guó)城市居民家庭總數(shù)的 %，存在住房困難的低收入家庭仍然有 1000 萬(wàn)戶。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而城中村改造可以有效地解決低收入家庭的住房困難，體現(xiàn)社會(huì)公平 、公正。 通過(guò)城中村改造，能夠使多數(shù)普通群眾告別城中村搬遷上樓，可以起到穩(wěn)定民心的積極作用，因此，項(xiàng)目的建設(shè)是解決低收入者住房問(wèn)題的需要。因地域和發(fā)展戰(zhàn)略的因素， 市城中村理所當(dāng)然地成為 市城市改造戰(zhàn)役的橋頭堡和主戰(zhàn)場(chǎng)。 項(xiàng)目建設(shè)是全面提高 市賀生屯群眾生活質(zhì)量的需要 市賀生屯群眾絕大部分已脫離農(nóng)業(yè)，轉(zhuǎn)向其它產(chǎn)業(yè)，但這些人普遍存在文化程度低、專(zhuān)業(yè)技能缺乏，許多人僅僅依托出租房屋的租金和社區(qū)集體的福利生活，缺乏其它正常勞動(dòng)收入。因此，該項(xiàng)目是全面提高 市賀生屯群眾生活質(zhì)量的的需要。 市賀生屯 的建筑物大部分為上世紀(jì)八、九十年代所造，已經(jīng)破舊不堪，并且那些建筑參差不齊、坐落無(wú)序，浪費(fèi)了很多建設(shè)用地，嚴(yán)重影響了 市的新形象。因此，該項(xiàng)目是提升 市城市形象的需要。 11 第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 該項(xiàng)目 拆遷區(qū) 面積 畝 ， 拆遷建筑面積 320200m2，涉及住戶1568 戶，共 5486 人。安置房建筑面積共計(jì) 352020 m2，共可居住 2473 戶，容納 7912人。 三個(gè)地塊中住宅部分為本項(xiàng)目安置區(qū)建設(shè)內(nèi)容，不包 含其余內(nèi)容。 地塊二技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 32 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 備注 1 規(guī)劃總用地 ㎡ 約合 畝 2 建設(shè)用地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 4 地上建筑面積 ㎡ 其中 住宅建筑面積 109184 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 公共建筑面積 ㎡ 5 地下建筑面積 ㎡ 6 容積率 / 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 居住戶數(shù) 930 戶 10 居住人口 2976 人 11 戶均人口 人 /戶 注：本表中住宅建筑面積 109184m2為本 地塊 安置 房 ，可居住戶數(shù) 930 戶，容納人口 2976 人。 14 第 四 章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 該項(xiàng)目建設(shè)選址位 于 市 衛(wèi)州路以南，友誼路以西，振中路以北，勝利路東及太公路以南，翟陽(yáng)路以東，振中路以北，勝利路以西區(qū)域內(nèi)。 市地處 省北部、太行山東麓，古黃河北岸，屬新鄉(xiāng)市代 管的省轄縣級(jí)市，市境位于北緯 35176。 42′，東經(jīng) 113176。 19′之間。自西漢高祖二年設(shè)置汲縣，先后為州治、路治、府治和道治，距今有 2020 多年的歷史 。 市 現(xiàn)轄 13 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 342 個(gè)行政村、 15 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?49 萬(wàn) ；版圖略呈靴形，東南部寬，西北部窄，南北長(zhǎng)大 約 公里，東西長(zhǎng)大約 公里， 區(qū)域面積 868 平方公里，山區(qū)、丘陵、平原面積分別為 25 15 452 平方公里；城市規(guī)劃控制區(qū)面積 128 平方公里，規(guī)劃區(qū)面積 45 平方公里，建成區(qū)面積 20 平方公里，城區(qū)人口 15 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率居新鄉(xiāng)八縣（市、區(qū)）之首。氣候溫和，光照充足，雨熱同步，寒暑適中。其中，山區(qū)面積為 平方公里，占 市土地總面積的 ％；丘陵面積為 平方公里，占 市土地總面積的 ％；平原面積為 平方公里，占 市土地總面積的 ％。 地震 按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 》 (GB500112020)規(guī)定， 市 建筑抗震烈度 8 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一小組， 區(qū)位 交通條件 市交通優(yōu)勢(shì)明顯。京廣鐵路、 107 國(guó)道、京港澳高速、翟陽(yáng)（線）公路（在建）縱貫?zāi)媳?，?jì)東高速（在建）、省道新濮公路、衛(wèi)柿（線）公路橫穿東西， 貫通全市鄉(xiāng)村的交通公路網(wǎng)絡(luò)初步形成。 材料來(lái)源及供應(yīng) 材料選購(gòu)可參照本地的情況就近購(gòu)買(mǎi)。 17 第 五 章 工程 建設(shè) 方案 拆遷安置總的原則：政府牽頭、市場(chǎng)運(yùn)作、居民自愿、政策支持；充分體現(xiàn)政府關(guān)懷和人本 思想。 根據(jù) 市委、市政府指示精神，加快 城中村 改造建設(shè)步伐，盡快改善 賀生屯 現(xiàn)有居住環(huán)境，完善城市綜和功能提升城市形象和品位，按照《 市城中村改造管理暫行辦法》〔 2020〕（ 69）號(hào)文件，依據(jù)衛(wèi)政文〔 2020〕 32 號(hào)《 市城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷及附屬物補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》，本著為 賀生屯 廣大群眾謀福利，主張人性化、和諧化拆遷，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況， 擬 定 賀生屯 拆遷安置方 案。 拆遷期限 以拆遷公告或拆遷通知規(guī)定的時(shí)間為準(zhǔn)。第二十四條規(guī)定；未取得土地合法利用手續(xù)和 2020 年 2 月 1 日以后未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅一律不予補(bǔ)償。 （二）有下列情況之一的不給予安置補(bǔ)償（待各項(xiàng)關(guān)系理清后，才能考慮安置補(bǔ)償）。 被拆遷房屋已設(shè)定抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)的。 （三） 對(duì)于空閑宅基地，按土地法的相關(guān)規(guī)定，超過(guò)年限未進(jìn)行建設(shè)的，將依法收回。 拆遷安置補(bǔ)償方法 本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方式為貨幣補(bǔ)償和 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 相結(jié)合。 （二） 住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 有合法土地證件、房產(chǎn)證件的建筑物，可置換與自己房產(chǎn)同等新建建筑面積的周轉(zhuǎn)房。 被拆遷人要求置換少于自己合法房產(chǎn)面積的，面積差數(shù)按評(píng)估 19 價(jià)增加 40%以貨幣補(bǔ)償。 被拆遷戶合法房產(chǎn)面積不夠置換一套住房的，原則上安置最接近自己合法房產(chǎn)面積的周轉(zhuǎn)房一套。 提供產(chǎn)權(quán)置換安置房位于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的凈地上，被拆遷人按拆遷安置協(xié)議簽訂的先后順序挑選樓號(hào)、層次、和房號(hào)。凡是非營(yíng)業(yè)性用房私自改為營(yíng)業(yè)性用房、違章建筑和臨時(shí)搭蓋房屋，無(wú)論是否持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，一律不按營(yíng)業(yè)房安置補(bǔ)償。 營(yíng)業(yè)房原則上不實(shí)行 產(chǎn)權(quán)調(diào)抵。 附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 房屋以外其它地上附著物補(bǔ)償按照《新鄉(xiāng)市城市房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo) 20 準(zhǔn)》、《新鄉(xiāng)市國(guó)家建設(shè)征用土地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定補(bǔ)償。 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3 元 /m2，搬遷補(bǔ)助 5 元 /m2。 獎(jiǎng)則 在拆遷人公告規(guī)定的期限內(nèi)，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié) 議并清空室內(nèi)外物品（交鑰匙）并經(jīng)驗(yàn)收合格后，給予一次性獎(jiǎng)勵(lì) 5000～ 1000 元不等的貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，具體辦法另行規(guī)定和通知。按法律程序辦理。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。移交后的房產(chǎn)歸拆遷指揮部所有，由拆遷指揮部處置拆除。 21 本次拆遷本著依法、合理、公平、公正補(bǔ)償安置的原則進(jìn)行。由此產(chǎn)生的強(qiáng)制拆遷費(fèi)用，從被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)中依法扣除。 拆遷安置工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、弄虛作假、徇私舞弊、索取或收受財(cái)物的，依照有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)進(jìn)行處理，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。 項(xiàng)目以打造新型的鄰里交往空間，改善人居環(huán)境，突出以人為主體，以生態(tài)和諧環(huán)境為基礎(chǔ)的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想。完善各類(lèi)配套服務(wù)設(shè)施，為入住居民提供完善、方便的公共服務(wù)。 設(shè)計(jì)原則 科學(xué)性： 城中村 改造項(xiàng)目 必須依靠科技進(jìn)步，方案設(shè)計(jì)中應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝 ， 不僅能提高居住質(zhì)量，改善居住條件，而且可以帶來(lái)較好的環(huán)境效益。 超前性和協(xié)調(diào)性：項(xiàng)目建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，方案設(shè)計(jì)注重與區(qū)域整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。 堅(jiān)持“以人為本”的原則：由于社會(huì)需求的多元化和人們文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)條件、職業(yè)影響的差異，對(duì)居住 條件 的選擇有所不同。 總體規(guī)劃方案 總平面布置和功能要求 總體布置原則： 項(xiàng)目 區(qū)的規(guī)劃布局，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體，并遵循以下原則： （ 1）方便居民生活，有利組織管理； （ 2）組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)； （ 3） 合理組織人流、車(chē)流、有利安全防衛(wèi)； （ 4）合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾； （ 5）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車(chē)庫(kù)等小建筑與住宅結(jié)合安排； （ 6）供電、電訊、路燈等管線地下埋設(shè)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 及主要參數(shù) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案遵循以 下原則： （ 1）遵從住宅 樓 設(shè)計(jì)的規(guī)律，以人為本，營(yíng)造理想居所。 （ 2） 根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。 （ 3）充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)和豐富的步行系統(tǒng)。 （ 5）按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案 及主要參數(shù) ： 該項(xiàng)目 安置房占地面積共計(jì) （ 約合 230 畝 ） ，安置房建筑面積共計(jì) 352020 m2，共可 居住 戶 2473 戶，容納 7912 人。豎向設(shè)計(jì)采用就地平整的平坡式布置形式。 24 設(shè)計(jì)依據(jù) 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500962020 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522020 《高層民 用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《 民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112020 《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》 JB502232020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072020 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102020 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 JB500032020 1《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB507632020 1 現(xiàn)行國(guó)家和地方有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)定及地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 設(shè)計(jì)荷載取值 依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020 （ 1）樓面均布活荷載： 走廊、樓梯問(wèn)、廁所： ／㎡。 基本風(fēng)壓： ／㎡； 25 基本雪壓： ／㎡。 （ 2）安全等級(jí)：結(jié)構(gòu)安全等級(jí)三級(jí)。 （ 4）屋面防水等級(jí)為 II 級(jí)。 （ 6）建筑類(lèi)別為丙類(lèi)。 其中： 地塊 1：設(shè)計(jì) 6 層安置房 8 棟， 11 層安置房 20 棟 ，電梯 40 部。 地塊 3：設(shè)計(jì) 5 層安置房 16 棟，