【正文】 ： ***** 研究工作的依據(jù) 《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住 房價格工作意見的通知》（國發(fā) [2020]26 號）； 國務院辦公廳《轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2020]37 號）； 國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔 2020〕 24 號）； 國家發(fā)改委《關于印發(fā)中央預算內投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法的通知》（發(fā)改投資 [2020]3676號）； 建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住 5 房 [2020]165 號）； 建設部《關于印發(fā)城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法的通知》（建住房 [2020]204 號）； 財政部、建設部、國土資源部《關于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財綜 [2020]25 號）； 建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局《廉租住房保障辦法》（建設部令第 162號 )； 國家發(fā)展改革委辦公廳、建設部辦公廳《關于編報 2020年新建廉租住房投資建議計劃的通知》（發(fā)改辦投資 [2020]681 號）； ***省人民政府辦公廳《關于貫徹國辦發(fā) [2020]37 號文件做好調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格工作的意見》（豫政辦 [2020]113號）； ***省人民政府《關于貫徹國發(fā)〔 2020〕 24 號文件切實解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》（豫政〔 2020〕 72 號）； ***市人民政府《關于印發(fā) ***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法（試行）的通知》（信政文〔 2020〕 23 號）； ***市人民政府《關于貫徹實施國發(fā)〔 2020〕 24 號豫政〔 2020〕72 號文件切實解決城市低收入家庭住房困難的意見》（信政〔 2020〕 38 號）； 《 ***市總體規(guī)劃修編（ 2020—2020）》； 6 《 ***市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 委托人提供的其他有關基礎資料、技術資料； 編制人員調研資料等。 研究工作范圍 根據(jù)項目建設條件的實際狀況，通過對項目建設背景、必要性、建設地點及建設條件、建設內容與建設規(guī)模、項目的組織管理和實施計劃、環(huán)境保護、消防與公共安全、招投標方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、建設方案、投資估算和融資方案，以便為項目的融資和建設，提供可靠的決策依據(jù)。 初步估算，項目總投資約為 ***萬元，融資方案 ：申請國家資金 ***萬元，地方財政配套 ***萬元 。該項目通過改善人居環(huán)境，為社會公眾提供 了 良好的公共產品和 公共服務，是社會進步的體現(xiàn)，應受到社會各界的廣泛關注和支持。有利于改善低收入家庭住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對促進社會公平與正義，維護社會穩(wěn)定，促進區(qū)域經濟社會協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。 8 第 二 章 項目建設背景與必要性 項目建設背景 高舉建設有中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和 “三個代表 ”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，以人為本，關注和改善民生，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的重要職責，加快建立健全以廉租住房 、公共租賃租房 制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，讓廣大人民群眾充分享受改 革開放成果，逐步實現(xiàn) “居者有其屋 ”、百姓安居樂業(yè)，促進區(qū)域經濟社會協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，促進社會公平和正義，促進和諧社會建設。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。大力發(fā)展 公共租賃住房 ，是完善住房供應體系，培育住房租賃市 9 場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮(zhèn) 居民 合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。我國憲法規(guī)定，社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！稇椃ā返谄邨l規(guī)定：國有經濟，即全民所有制經濟，是國有經濟的主導力量。每個人都應擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，只需支付材料 費、人工費和必要的稅費。 從和諧社會角度看。縱觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的 “和為貴 ”、 “兼相愛 ”、 “大道之行也，天下為公 ”，到近代太平天國洪秀全提出的 “務使天下共享 ”以及康有為在《大同書》里提出要建立一個 “人人相親，人人平等，天下為公 ”的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對美好生活的向往。改革開放以來，隨著經濟的發(fā)展，國人的生 活水平大大提高，這是有目共睹的事。現(xiàn)在 20％的富裕家庭占有社會總金融資產的 55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，兩者的財富占有差距超過 34 倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。我們欣慰地看到，我們采取的 住房模式是商品房、經濟適用房 、 廉租房 及公共租賃租房并存。此住房制度，尤其 是經濟適用房、廉租房及公共租賃租房 的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質的 經濟 適用房、廉租房及公共租賃租房 政策，不失為通過扶持弱勢群體政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。 從安居樂業(yè)角度看。作為對國民幸福富有終極責任的中央政府，把 “居者有其屋作為己任 ”，是正義的、順乎民意的舉措。 經濟適用房、廉租房及公共租賃租房 保障體系 是 順 民意的 。有人說：房地產市場空間很大，還要漲 20 年。要根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農民，轉移農民，減少農民，讓更多的中國農民看到進城的希望，并最終讓他們融入到城市化的洪流中去。應該給進城農民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個安身之地、一個安居保障。當前，我國正處于全面建設小康社會、加快推進現(xiàn)代化的關鍵階段，經濟和社會發(fā)展面臨許多重大而艱巨的任務，各級黨委和政府都有加快發(fā)展經濟的巨大決心。有些地方因為居住生活條件較差，從而影響了當?shù)鼐用袢罕姷膱F結及社會、經濟的發(fā)展。 12 第 三 章 市場預測與住房保障分析 公共租賃住房 市場預測 低收入住房困難家庭現(xiàn)狀 2020年度對 ***市 ***區(qū) 隨機抽樣調查資料顯示，在低收入住房困難家庭中，年人均可支配收入在 2020元以下的家庭，占低收入家庭總量的 15%；年人均可支配收入在 2020－ 4000 元之間的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之間的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之間的家庭，占 20%。 ***區(qū) 低收入住房困難家庭以購買公有住房為主，占 70%以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近30%的低收入家庭沒有產權房，而是通過租賃私房等方式解決住房問題。通過問卷調查，約有 60%的低收入家庭有購房意向；部分低收入家庭由于其經濟基礎較為薄弱等原因，將通過領取租賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條件， 公共租賃住房 有很大的市場需求空間 。 依據(jù)中長期規(guī)劃，確定年度計劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經濟發(fā)展水平，合理確定廉租住房 、公共租賃租房 保障范圍和保障水平，科學 測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴大廉租住房 、公共租賃租房 保障覆蓋面?！笆晃濉逼陂g，經濟適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的 70％。 政府保障能力分析 按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件精神，以城市低收入住房困難家庭為 保障對象，健全完善廉 14 租住房 、公共租賃租房 制度，規(guī)范深化經濟適用住房制度，大力推進舊城區(qū)改造，力爭到 “十一五”末 ，實現(xiàn)城市低收入家庭人均住房面積達到 12 平方米以上，基本擁有或租住一套建筑面積50 平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困難家庭全部享受住房保障?？側丝?3萬余人，其中建成區(qū) ，發(fā)展區(qū)，控制區(qū) 4平方公里。集聚區(qū)管委會于 2020 年 12 月 31 日正式成立。集聚區(qū)管委會下設綜合辦公室、招商服務辦公室、規(guī)劃建設辦公室和財務統(tǒng)計辦公室等四個科室。目前，現(xiàn)有企業(yè) 41 家， 2020 年以來共簽約項目 16個，合同金額 億元。自集聚區(qū)成立以來基 礎設施已累計完成投資 億元，區(qū)內已建成 “一縱四橫 ”公里的園區(qū)道路，相配套的綠化、亮化、供水及供電工程已基本就緒。通過招商引資，強力推進園區(qū)開發(fā)建設，力爭早日建成基礎設施完善、投資環(huán)境優(yōu)越、管理服務科學、產業(yè)功能合理、物流產業(yè)強勁的現(xiàn)代化綜合物流產業(yè)集聚區(qū)。在土地供應計劃中優(yōu)先安排 廉租住房 、公共租賃租房 建設用地，并在年度用地指標申報時單獨列出。 16 第 四 章 項目建設總體規(guī)劃 隨著房地產市場的發(fā)展，人們對住房功能的要求越來越高，對樓盤的戶型環(huán)境功能、設計、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活居住環(huán)境的選擇。 項目區(qū)物業(yè)形態(tài) 以住宅為主，輔之以飲食服務業(yè)。 規(guī)劃標準 公共租賃租房 一般設計為兩室 一 廳型，面積不大于 60 ㎡ 。 17 依靠優(yōu)質的產品引導市場，特別注重以人為本，按照人與環(huán)境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提高住宅各功能區(qū)的利 用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和價值系數(shù)能滿足市場需求。 應盡量多設計單身公寓 ， 以控制總價，滿足有效需求。 價格規(guī)劃 廉租房租金：由物價部門根據(jù)有關政策，結合當?shù)匚飪r水平及低收入居民收入水平、承受能力等綜合因素核定，并實行 “收支兩條線 ”管理。 18 該項目在設計中 宜 突出以下幾個方面特色 ： 居家品位：經濟適用、住宅分區(qū)功能科學、健全，環(huán)境獨特、格調高雅、舒適溫馨的居家空間。 生活品位：講究住宅風水和室內設計理念（如少裝修、多裝飾），居家配備齊全的高品質生活。 文化品位：在小區(qū)內建設各種文化活動設施，開展多姿多彩的業(yè)主文化娛樂活動，增強小區(qū)居民的親和力和凝聚力，豐富社區(qū)文化內涵，提升小區(qū)文化品味。 氣候氣象 ***地跨淮河， 位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬于亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)，季節(jié)氣候明顯，又兼有山地氣候特點，基本屬季風性濕潤氣候，素有 “北國江南，江南北國 ”之美稱。 ***四季分明，各具特色。秋季涼爽，天氣多晴，降水頓減，季均降水量 170—270 毫米，占全年的 20 18—20%。 主要氣象指標：年平均氣溫 ℃ ； 最高氣溫 40℃ ； 最低氣溫 20℃ ； 相對濕度 77%； 降水多集中在 6－ 9月份； 年平均降水量 1107mm ； 平均風速 m/s； 主導風向為北風 至東北風； 年平均無霜期為 230 天； 日照率 49%。其中，淮河流域面積占全市總面積的 %，屬長江水系的流域面積僅占 %?；春又Я髅芗?，淮干南側支流占支流總數(shù)的 2/3，河短流急，水量豐富，流程在百公里以上的有史河、灌河、 ***、白露河、潢河和竹竿河，均按西南 —東北方向匯入淮河?；春又Я髁饔蛎娣e在 2020平方公里以上的有 8 條， 100 平方公里以上的 48 條，其中一級支流 15 條。全市河流水面面積共計 萬公頃，占全市總面積的 %。據(jù)區(qū)域及鄰近水文地質資料，場地內地下水水質良好，對擬建 砼 基礎無侵蝕性。 交通條件 交通區(qū)位：京廣鐵路、 107 國道穿越南北，寧西鐵路、 312國道、 滬陜 高速公路、省道 335 線橫貫東西，北距省會鄭州 300公里，南距武漢 200公里，交通便利。 公共設施條件 該項目所在地位于 ***區(qū) ，屬于市政公用設施建設規(guī)劃覆蓋范圍，水、電、燃氣、通訊、有限電視等公用設施正在加緊建設， 22 高低壓、通信、有線電視、供排水、燃氣等市政基礎設施正 在配套建設中，基本可以滿足項目建設需要，已初步具備項目建設條件。 排水：該項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分別排入市政雨水和污水管網系統(tǒng)。 通訊：項目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。 土方：該項目址地形起伏不大，施工期不需在項目建設地點進行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。 主要材料來源及供應：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?，所需混凝土可采用商品混凝土? 建筑設計指導思想與原則 項目 宜 遵循以人為本，統(tǒng)籌人與自然、統(tǒng)籌人與社會，構建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環(huán)保、節(jié)能的理念，本著美化城市、豐富城市元素，提升