【正文】 情況 一、 概述 彭水苗族土家族自治縣位于重慶市東南部， 處于武陵山區(qū)烏江下游 ,與 湖北 、 貴州 毗鄰。 北連石柱土家族自治縣，東北接湖北利川市，東連黔江區(qū)，東南接酉陽土家族苗族自治縣，南臨 貴州省沿河土家族自治縣、務川仡佬族苗族自治縣，西南連貴州道真仡佬族苗族自治縣，西連武隆縣，西北與豐都接壤。 5 29。 4 108。 彭水苗族土家族自治縣屬武陵山系，境內(nèi)西北高，東南低。地貌形態(tài)分 為中山區(qū)、低山區(qū)、丘陵河谷區(qū)。 該縣屬中亞熱帶溫潤季風氣候區(qū)，多黔龍 彭水縣全縣幅員面積 3903 平方公里，轄 11 個鎮(zhèn)、 28 個鄉(xiāng)、26 個居民委員會、 274 個村民委員會、 184 個居民小組、 1785 個村民小組。境內(nèi)居住著苗族、 土家族、蒙古族、回族、仡佬族、侗族、藏族、彝族、哈尼族、壯族、滿族等 25 個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占全縣總?cè)丝诘?%，其中苗族 30 萬余人，土家族 8萬余人。 彭水縣 境內(nèi) 物產(chǎn)資源豐富， 初步探明煤、石英砂、石膏、石灰石等礦產(chǎn)資源 24 種，其中 原煤儲量達 億 噸，鐵儲量 萬噸，螢石儲量 萬噸，重晶石儲量 萬噸，石英砂巖儲量 ，水泥用灰?guī)r ， 淡水資源總量 億立方米，水能 資源理論蘊藏量 萬千瓦，是重慶市唯一的?水利能源基地縣?。 彭水縣 境內(nèi)山清水秀，蘊含豐富 、獨特 的旅游資源， ?烏江畫廊?為重慶市四大旅游精品工程之一，阿依河景區(qū)列為?巴渝新十二景?第一位、被評為?全國民族文化旅游新興十大品牌? 。 二、綜合經(jīng)濟 狀況 彭水苗族土家族自治縣 自古 就 具有重要戰(zhàn)略地位， 是渝、鄂、湘、黔邊區(qū)水陸交通樞紐和物資集散地 ，以及 東部經(jīng)濟西進 和 西黔龍 近年來彭水縣 通過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，由農(nóng)業(yè)占主導型的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐漸改變?yōu)橐怨I(yè)為主、農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 形成 22:44:34（即?二、三、一）型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在強化工業(yè)主導地位的同時，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力也得到 大幅提升，農(nóng)業(yè)基礎地位更加穩(wěn)固，同時第三產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。 2020 年 彭水縣 農(nóng)業(yè)增加值比建國初增長 倍，平均每年增長 %。2020年糧食產(chǎn)量達到 ，油料產(chǎn)量達到 萬噸，煙葉產(chǎn)量達到 萬噸，肉類產(chǎn)量達到 萬噸（其中豬肉產(chǎn)量達到 萬噸），水果產(chǎn)量達到 萬噸。 （二） 工業(yè)化進程明顯加快，工業(yè)主導地位突出 。原煤產(chǎn)量達到 萬噸，比建國初增長；發(fā)電量達到 ，比建國初增長 ；水泥、植物油、硫酸鋇、氯化鋇等一大批產(chǎn)品從無到有。培育壯大了重慶大唐國際彭水水電開發(fā)有限公司、彭水縣茂田能源開發(fā)有限公司、重慶市彭 水縣供電有限責任公司、重慶金益煙草有限責任公司等骨干企業(yè)。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 進 。一大批基礎設施和重大項目建設取得歷史性突破，開工建設了渝懷鐵路、渝湘高速公路、烏江彭水電站、馬巖洞電站、國貿(mào)水泥等，迅速形成一批新的生產(chǎn)能力。 重慶直轄以后， 彭水縣抓住千載難逢的機遇，實施全方位對外開放， 堅定實施 ?引進來、走出去?的戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，出臺優(yōu)惠政策， 通過?渝洽會?、福建?廈洽會?、?小城鎮(zhèn)招商引資會?等招商平臺，積極推出招商項目。 同時，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢，完善旅游設施，開發(fā)旅游產(chǎn)品，培育旅游熱線，初步形成集自然風光、民風民俗、人文古跡等位一體的文化景觀。 2020 年全縣共接待旅游人數(shù) 48萬人次， 旅游總收入 8000 萬元。 （五） 城鄉(xiāng)人民 生活蒸蒸日上，人民得到更多實惠 。 2020年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11430元， 農(nóng)民人均純收入 3517 元， 城鎮(zhèn)經(jīng)濟單位職工平均年收入達到 萬元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為 億元，城鄉(xiāng)居民擁有的財富呈現(xiàn)快速增長趨勢。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 場獲得長足的發(fā)展， 人民生活質(zhì)量得到顯著改善。 第四章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場分析 近年來彭水社會經(jīng)濟發(fā)展呈 快速 增長態(tài)勢，各行業(yè)都得到快速發(fā)展。彭水目前房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是 ?市場起步晚，開發(fā)水平低，產(chǎn)品品質(zhì)差，配套單一? ，具體表現(xiàn)為： （一）彭水房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)較低， 有待突破 。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展以及人們生活品質(zhì)的提高，環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)住宅將成為必然的選擇。 彭水縣受其地形限制，土地資源極其稀缺，適宜建造住宅的土地少之又少，現(xiàn)在的老城區(qū)非常擁擠，居民生活、出行很不方便，隨著經(jīng)濟形式的不斷好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟總量的不斷增大，居民收入的不斷增強，人民改善居住環(huán)境的意愿非常 強烈。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 工面積共計為 萬平方米，遠遠不能滿足同期市場需求，由于產(chǎn)品供不應求，銷售市場長期被壓制，導致商品住宅價格呈快速上升趨勢，而綜合品質(zhì)較高的樓盤更是受到群眾的青睞，其價格敏感性也較弱。 由于目前彭水縣房地產(chǎn)市場處于賣方市場，因此現(xiàn)有的開發(fā)商 基本對營銷策劃等方面不夠重視，房地產(chǎn)市場營銷手法落后，樓盤包裝不到 位， 銷售人員 整體 素質(zhì) 較低 ，仍處于 ?坐等上門?這樣 的初期階段。 在許多開發(fā)商的開發(fā)理念上，仍然沒有充分重視營銷宣傳的意義，仍停留在建房時蓋個售房部，等客上門的被動局面，缺乏全面的包裝、主動的營銷，不能充分挖掘潛在的客戶，缺乏像樣的樓盤宣傳和表達資料。 多數(shù)項目樓盤的設計開發(fā)缺乏特色， 沒有特別吸引消費者的地方，既無法鶴立雞群也無法令消費者情有獨鐘。 2020 年渝東南地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比較 區(qū)縣名 投資額 (萬元 ) 增長速度 (%) 2020 年 2020 年 2020年 2020年 名次 黔江區(qū) 49623 31544 4 石柱縣 11593 10382 5 秀山縣 15203 18891 6 酉陽縣 5967 2821 1 黔龍 2020年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重比較 （單位：億元） 年份 彭水 重慶 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 占比 % 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 占比 % 2020 年 2020 年 2020 年 991 （數(shù)據(jù)來源《彭水統(tǒng)計年鑒 2020》） （六）從彭水房地產(chǎn)開發(fā)投資占比走勢看，彭水在重慶和 全國的占比都逐年增加，這說明重慶和全國的房地產(chǎn)發(fā)展雖然速度低于彭水，但彭水房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展從總量上來說仍然落后。 黔龍 二、 市場發(fā)展趨勢 2020 年以來在一系列政策的支持下，地產(chǎn)的價格合理調(diào)整，房地產(chǎn)市場成交量逐步回升。加之彭水的房地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，未來將會出現(xiàn)持續(xù)的、長期的、強勁的增長勢頭。 目前，彭水的城鎮(zhèn)化率只有%， 這說明彭水尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的起步階段。 黔龍 一是 80后都進入了適婚期，需要購房。 （ 三 ） 土地資源稀缺。中國人多地少，而且中國的人口還在逐年增長， 2050 年才會達到頂峰，大約 15 億至 16 億，在未來 40 年，人多地少的局面會越更突出。 （ 四 ） 人均 GDP 在 150010000美元區(qū)間是房地產(chǎn)需求快速上升的階段，中國目前不到 4000 美元，重慶更低在 3000 美元左右，發(fā)展空間很大。房屋作為特殊的商品，其 不僅具有商品本身的價值，而且具有投資的價值，具有保值增值的功能；未來通貨膨脹將會是發(fā)展的主基調(diào)，而不動產(chǎn)投資將會成為老百姓保證資產(chǎn) 保值增值的 首選方式 。 黔龍黔龍黔龍因此說該項目所擁有的交通資源是目前彭水縣城最好、最便利的。本 項目所在位置由于地勢平坦、面積寬廣、 依山傍水， 非常適合建設 具有商貿(mào)、休閑娛樂區(qū)、花園洋房、觀景高層等 高品質(zhì)的花園小區(qū)。 黔龍 陽光國際是重慶市 100強 （重慶市民營 50 強） 企業(yè) —— 重慶市黔龍實業(yè) （ 集團 ）有限責任公司 所屬子公司重慶黔龍陽光地產(chǎn)發(fā)展有限公司繼 黔江 黔龍陽光大院、 石柱 黔龍 桃源新都會 等之后的又一全新力作。陽光花園 2020 年被重慶市建委、重慶市城市建設綜合開發(fā)辦授予了?重慶市第五屆十佳住宅小區(qū)? 稱號（渝建發(fā) [2020]209 號文件）， 2020 年被重慶市人民政府授予了?重慶市園林式小區(qū)?稱號（渝府〔 2020〕 221 號文件） ，2020 年被重慶房地產(chǎn) 博覽會評為?鉑金品質(zhì)樓盤?， 2020 年被重慶市建設委員會、重慶市國土資源和房屋管理局、重慶日報、重慶市城市建設綜合開發(fā)辦授予?十佳（優(yōu)秀）小區(qū)?稱號（渝建發(fā) [2020]163 號文件） 。 公司實力優(yōu)勢 重慶市黔龍實業(yè) （ 集團 ）有限責任公司 自成立以來 ，秉承?做百年企業(yè)，樹百年品牌?的經(jīng)營理念，誠信經(jīng)營，理性決策。陽光? 商標， 得到社會大眾的高度美譽，公司 被評為 ?重慶市 100 強企業(yè)?、 ?重慶市五十佳房地產(chǎn)誠信企業(yè)? 等 稱 號； 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)為二級 （正申請一級資質(zhì)） ，通過了ISO9001國際質(zhì)量管理體系認證。 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 作為重慶市黔龍實業(yè)（集團）有限責任公司 下屬子公司重慶黔龍陽光地產(chǎn)發(fā)展有限公司 的控股黔龍 高品質(zhì)的售后服務保障 本 項目由重慶二級物業(yè)管理企業(yè)吉安特物業(yè)管理公司提供售后服務，這是渝東南地區(qū)唯一的二級物業(yè)管理企業(yè)，能全方位為業(yè)主提供物業(yè)保值增值和人性化服務，彭水的其它樓盤，與 該 項目相比， 至少 低一個檔次。陽光花園項目累計開發(fā) 40萬平方米、秀山陽光雅園開發(fā)了 9 萬平方米、酉陽針對特定的目標市場，公司將采取差異化的竟爭策略，尋求差異化的產(chǎn)品定位，避免了與其他項目的同質(zhì)化的竟爭。 四、項目競爭對手 情況 （一）臨江花園 .水天閣 項目地址：彭水城區(qū)小轉(zhuǎn)盤 物業(yè)類型：高層 戶 型：兩室、三室為主 戶型面積： 99182m2 主力戶型： 90 m2左右 黔龍陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20 主力戶型： 90 m2左右 銷售情況：推出 C棟 260 套，余 12 套未售 銷售價格：銷售均價 3800元 / m2 (五 )人 和春天 項目地址：彭水縣北大街 物業(yè)類型：高層、商業(yè) 戶 型：兩室、三室為主 戶型面積： 70140m2 主力戶型： 90 m2左右 銷售情況：推出 500套，已 銷售 90% 銷售價格：銷售均價 3700元 / m2 （六）待售項目 項目地址：彭水縣濱江路 物業(yè)類型：高層 總建筑面積：約 7萬平方米（ 3棟高層） 容積率： 預計開盤時間： 67月份 預計 銷售價格：銷售均價 3800元 / m2 從分析情況看 ,以上樓盤雖會分流部分客戶 ,但均不是花園小區(qū)樓盤 ,更不是配套設施齊全、集結(jié)星級酒店、 SOHO 公寓、商貿(mào)中心于一體的大社區(qū)，對本項目的競爭微乎其微，不會對黔龍 五、目標客戶群 通過市場調(diào)查與分析，本項目的目標客戶群主要定位為以下幾類中高端人群： 經(jīng)濟條件良好，迫切希望改善目前居住環(huán)境的老城區(qū)居民，主要是個體經(jīng)商人士、 教師、 銀行 和電信 等 國有 單位工作人員、黔龍陽光國際（一期）項目位于重慶市彭水縣老城區(qū)以北的學壩片區(qū)，項目總建設用地面積 30046 ㎡ ，地理條件優(yōu)越，交通便利，人氣旺 盛，濱河公園風光帶與北面規(guī)劃商業(yè)廣場景觀給本地塊帶來了不可比擬的舒適環(huán)境。 （二） 建筑單體設計 根據(jù)總體布置，結(jié)合場地特點，充分利用地形地貌，滿足各單體建筑的使用功能，確定高層住宅的平面形式， 新建高層建筑塔樓為 33 層，建筑高度為 米 。 結(jié)構(gòu)特征及選型：高層住宅為剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為三級。地下車庫采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為四級 。陽光國際開發(fā)與建設黔龍 本項目地塊內(nèi)以居住功能為主，以現(xiàn)代風格為主，通過標志性的高層建筑體量及時尚的立面造型體現(xiàn)時代氣息，展現(xiàn)隨社會經(jīng)濟發(fā)展，彭水日新月異的城市形象。西面設置步行主入口，內(nèi)有廣場，以大開擴的廣場處理方式，讓整個小區(qū)十分大氣，盡顯其地塊的高品質(zhì)居住價值，廣場前端大面積鋪地設置，可滿足臨時的活動與展示，也可用作人們休憩場所，使設計更加人性化。高層住宅內(nèi)部公共走道凈寬為 米，設一部雙向剪刀樓梯和一部消防電梯一部乘客電梯；疏散寬度均滿足要求；地下車庫每個防火分區(qū)均設有不少于兩座能直通室外的樓梯，樓梯寬度滿足規(guī)范要求。差異化設計既豐富了商業(yè)街區(qū)的景觀層次，也直接拉動了項目的定位層次。陽光國際項目可行性研究報告 彭水黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 整個場地較為平坦 ,剖面設計采用不同形式的剖面類型 ,高層住宅層高為 3米，沿街商業(yè)層高為 ,二層商業(yè)都為 ,地下車庫 ,負一層層高為 ，負二層層高為 。 二、環(huán)境景觀與綠化設