【正文】 .......................... 80 投資計(jì)劃 .................................................. 81 資金籌措 ................................................. 81 第十二章 項(xiàng)目財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià) ..................................... 82 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 ................................ 82 項(xiàng)目銷售收入與利潤(rùn) ........................................ 82 銷售收入 ................................................ 82 利潤(rùn)計(jì)算 ................................................ 84 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .......................................... 85 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 .......................................... 85 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 .......................................... 86 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 .............................................. 86 投資利潤(rùn)率 .............................................. 87 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 .............................................. 87 盈虧平衡分析 ............................................ 87 敏感性分析 .............................................. 88 第十三章 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益評(píng)價(jià) ................... 90 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .......................................... 90 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) .......................................... 90 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) .......................................... 90 第十四章 結(jié)論和建議 ...................................... 91 結(jié)論 ...................................................... 91 建議 ...................................................... 92 附件一：《西安市房屋安全鑒定報(bào)告》市房鑒字【 2021】 60號(hào) 附件二：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 1 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 文藝南 路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 項(xiàng)目申報(bào)單位 西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所 項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀 本項(xiàng)目工程地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西 側(cè)， 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 是商家普遍看好的地塊。 現(xiàn)項(xiàng)目地址（ 文藝南路 198 號(hào)院 ） 有八幢住宅樓， 均 建于七十年代末期，為五層簡(jiǎn)易磚混結(jié)構(gòu)。地基基礎(chǔ)為灰土墊層磚砌條形基礎(chǔ)。但 院內(nèi) 的八幢住宅樓已于 2021 年 6 月 8 日被西安市房屋安全鑒定 中心判定屬 D 級(jí)房屋，即危舊房屋。 注：鑒定意見(jiàn)具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件《西安市房屋安全鑒定報(bào)告》市房鑒字【 2021】 60 號(hào) 。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費(fèi)個(gè)性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對(duì)住房的需求無(wú)論在量和質(zhì)上都日趨增強(qiáng)。改善人們的 居住條件，提高人們的住房 質(zhì)量 水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。 西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所鑒于此情況，擬 利用項(xiàng)目 地理 位置優(yōu)勢(shì)， 進(jìn)行文藝南路198 號(hào)院危房改造， 建造現(xiàn)代化居住社區(qū)， 并將原住戶回遷安置， 有助于 構(gòu)建 和諧社會(huì)，改善提高 院內(nèi)原居民乃至 當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)。 （ 2） 本 項(xiàng)目的實(shí)施是提升居民生活水平進(jìn)程的需要 項(xiàng)目所在地屬于 西安 市人口較多地區(qū)，項(xiàng)目的實(shí)施可以推進(jìn)項(xiàng)目文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 3 所在 區(qū)域的城市化進(jìn)程 。市委、市政府將按照 國(guó)家的 相關(guān)要求，著力做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美 西安 市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐。 本項(xiàng)目的實(shí)施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能 。 （ 3）本項(xiàng)目建設(shè)是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要 本項(xiàng)目建設(shè)占有土地 平方米， 總建筑面積 平方米， 容積率 ，建筑密度 ％，住宅建筑層數(shù)為 高 層，綠地率為 39％，符合國(guó)家集約節(jié)約土地資源的政策要求。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義，因此，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，也是十分必要的。 （具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖） 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 4 配套市政設(shè)施情況 文藝南路 198 號(hào)院改造項(xiàng)目屬于危改項(xiàng)目。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 商業(yè)建筑面積（平方米） 住宅建筑面積（平方米） 3 容積率 4 建筑密度 （ %） 5 綠化覆蓋率 （ %） 39 6 總 停車 位 （ 個(gè) ） 360 地上 停車位（個(gè)） 50 地下 停車位（ 個(gè)） 310 7 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元） 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%）（萬(wàn)元） 9 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 10 投資利潤(rùn)率（ %） 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用 萬(wàn)元；工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 5 第二章 發(fā)展規(guī)劃 和 產(chǎn)業(yè)政策分析 發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)，涉及 到 社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國(guó)計(jì)民生 。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 受到 直接約束和控制， 如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī) ； 房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完 善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。加快廉租房制度建設(shè)，積極發(fā)展裝飾裝修業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理。 ” 本項(xiàng)目是以安置文藝南路 198 號(hào)院原居民為主要目標(biāo)，兼顧普通商品 房開(kāi)發(fā)的住宅建設(shè)項(xiàng)目，符合 國(guó)家與 西安市 的 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一 個(gè) 五年規(guī)劃。最近幾年， 西安 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。為加快城市住房建設(shè)， 尤其對(duì)以前危陋住宅的改造 ，解決城市 部分 居民的住房 安全隱患 ，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 和政府的民心工程 。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場(chǎng)外，均為綠化用地。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺(jué)效果。 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 8 第三章 市場(chǎng)分析 西安 市 房地產(chǎn)分析 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飄紅，價(jià)格漲幅不斷，就西安市場(chǎng)來(lái)看，普通住宅漲幅在 1000— 1500 元之間，創(chuàng)西安歷年漲幅 之最 。 但隨著國(guó)家實(shí)施寬松的財(cái)政和貨幣政策，西安經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程， 未來(lái) 幾 年西安房地產(chǎn)市場(chǎng) 仍 將 呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 發(fā)展格局 將 逐步平衡 ，主要 表現(xiàn) 為 ： 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與比較優(yōu)勢(shì) 就全國(guó)市場(chǎng)比較而言，從房?jī)r(jià)水平，投資比例等因素判斷，西安 整體 是一個(gè)相對(duì)溫和的市場(chǎng)， 獨(dú) 長(zhǎng)安區(qū)呈現(xiàn)異軍突起 態(tài)勢(shì) 。 新城市規(guī)劃，改善區(qū)域需求 不平衡狀態(tài)，城市地產(chǎn)隨城市化水平提高有不同程度的發(fā)展。 西咸一體化，關(guān)中 —— 天水經(jīng)濟(jì)帶啟動(dòng)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入活力，人均 GDP 增加、職工年均工資逐年提高，促使購(gòu)買力增強(qiáng)，都是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利好消息。從下表 和圖 可以看出， 西安的 GDP 和固定資產(chǎn)投資總額增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。西安 GDP 增長(zhǎng)情況見(jiàn)下表與下圖： 西安市歷年 GDP 增速表 指 標(biāo) 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 GDP 總量（億元） 1265 1450 1653 GDP 增速 (%) 14 經(jīng)濟(jì)總量及增速圖 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展功能定位與特 征 區(qū)域發(fā)展功能定位 西安市 文藝路商圈銜接一級(jí)商圈和二級(jí)商圈，處于西安中心商業(yè)區(qū)和二環(huán)商業(yè)區(qū)黃金分割點(diǎn)上。 文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系 05001000150020211999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021GDP總量（億元） GDP增速文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 10 文藝路各類物業(yè)供需關(guān)系表現(xiàn)為： 住宅供給量增加，過(guò)去幾年住宅整體價(jià)格水平基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)。 2021 年受自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)等因素影響，市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)。但區(qū)域畢竟是一個(gè)以專業(yè)市場(chǎng)為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單位居住為特點(diǎn)的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。 文藝路區(qū)域住宅價(jià)格分析 經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，文藝路區(qū)域住宅價(jià)格如下： 普通住宅 45005200元 /平方米 公寓 類 47005500元 /平方米 整體價(jià)格走勢(shì)： 2021 年至 2021 年上半年 整體住宅價(jià)格走勢(shì)為穩(wěn)中小幅調(diào)整，上下幅度 13%左右。從 2021 年接近 4000 元 /平米的均價(jià)水平迅速拉升至 5000 元 /平米上下。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征 主要表現(xiàn)為： 產(chǎn)品創(chuàng)新比較活躍； 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 11 產(chǎn)品類型多樣化； 戶型以及戶型對(duì)應(yīng)面積分布波譜更加寬泛 ， 主力成交面積在70120 平方米； 高密度發(fā)展，園林綠化率一般； 受地塊供給限制，小型項(xiàng)目居多； 配套尤其是商業(yè)配套升級(jí)明顯 。 消費(fèi)群體特征分析 隨著文藝路人口結(jié)構(gòu)升級(jí) ， 投資型購(gòu)買者比例有所增加； 區(qū)域輻射范圍增強(qiáng)，西安以內(nèi)消費(fèi)者以及西安之外的消費(fèi)者比例增加； 隨著文藝路商業(yè)圈的拓展，人口政策以及產(chǎn)業(yè)政策升級(jí) ， 消費(fèi)群的數(shù)量以及質(zhì)量都有比較大的增長(zhǎng)和提高，未來(lái)區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)能力增強(qiáng)。而小型開(kāi)發(fā)商在制定營(yíng)銷策略的時(shí)候也極大的受到品牌開(kāi)發(fā)商的影響。 一 、二、三層商鋪， 共 4 幢高層，每幢樓層面積約 750 平方米，每層約 8 戶。 建筑面積： 總建筑面積 平 方 米 。 “ 十一五 ” 期間完成全省 50 個(gè)市縣影劇院的整修工程。西安市完成青年團(tuán)劇場(chǎng)、民樂(lè)園劇場(chǎng)和西關(guān)大劇院的建設(shè)工程，咸陽(yáng)市完成咸陽(yáng)人民劇院建設(shè)工程。 ”本項(xiàng)目位于陜西省文化廳初步規(guī)劃的文藝演出基地項(xiàng)目的西南角，區(qū)域具有濃郁的文化氣息。 W1： 文藝路車流很大，噪音及灰塵污染嚴(yán)重； W2： 容積率高，居住舒適度較低； W3： 受規(guī)模影響自身配套略顯不足 。 T1： 板塊內(nèi)同一時(shí)期中、小面積戶型供應(yīng)量較大， T2： 競(jìng)爭(zhēng)激烈； T3：自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的影響未消除。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 以基于區(qū)域升值潛力帶動(dòng)的物業(yè)升值潛力為核心賣點(diǎn)來(lái)打造產(chǎn)品和組織營(yíng)銷，在產(chǎn)品打造以及營(yíng)銷方式