【正文】 遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進(jìn) 入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接 新時代的挑戰(zhàn)； 建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 宏觀 大勢 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 裝修裝飾業(yè) 充滿機(jī)遇 和挑戰(zhàn) 宏觀大勢分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 裝修裝飾業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)劃分說明： 按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實際業(yè)務(wù)經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修 裝飾單獨列出進(jìn)行分析說明 因為房地產(chǎn)是龍騰新涉足的行業(yè)，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分析的重點，從各個角度做出比較詳 細(xì)的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結(jié)論的分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之一：北京市房地產(chǎn)業(yè) 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 分析說明：房地產(chǎn)業(yè)作為中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一個新型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于區(qū)域環(huán)境和市場 成熟程度的差異，在不同的地區(qū)其發(fā)展程度和產(chǎn)業(yè)特點都是有差異的，在本節(jié)分析中，在考慮 企業(yè)的實際要求基礎(chǔ)上，我們主要針對北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況對如下四個方面做比較 詳細(xì)的分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史 二、房地產(chǎn)市場逐步成熟 ：隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐步成熟起來，從投資領(lǐng)域到消費(fèi) 結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產(chǎn)一級市場和二級市 場也發(fā)展起來，城鎮(zhèn)住房體制改革也逐步深化。 北京市歷年房地產(chǎn)投資額 24 01002003004005006001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來源： 《 北京市統(tǒng)計年鑒 》 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領(lǐng)域 房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會投資增速高１９．８個百分點。 投資資金來源多元化 ： 隨著市場化改革進(jìn)程加快，開發(fā)企業(yè)投資資金來源渠道多元化，國家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過上市融資 。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導(dǎo)地位。對北京市場上在售項目進(jìn)行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為 21萬平方米；如果以全部開發(fā)企業(yè)計算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實行大公司戰(zhàn)略。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴(kuò)大到 15％。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項目，氣勢逼人。在新開盤項目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項目個數(shù)占總在售項目個數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項目中同規(guī)模項目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項目比重降低。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。實現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。 房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國商品房平均售價為 2284元，比去年同期增長 ％。全國商品住宅平均售價為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達(dá)到 ％。個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。同時，人們對住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個性化需求趨勢。 三、政策及其它 政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺的 大方向?；ヂ?lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。 需求全面穩(wěn)定增長 1 . 北京經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入加速周期，將帶來房地產(chǎn)市場的全面興旺。 3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思； 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化，競爭更加激烈 1．土地出讓的市場化水平會極大提高； 公有住房市場化改革接近完成。 外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了北京房地產(chǎn)人才的成長。大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個大的市場，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個城市的商品住宅，北京城建要剝離建筑，只做房地產(chǎn)） 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。 21世紀(jì)初開始，可望北京房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展 （ 1）住宅檔次多樣化。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。 3．住宅環(huán)境設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。 政府管理行為將更多的變?yōu)殚g接調(diào)控型： 為保障城市規(guī)劃發(fā)展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導(dǎo)將加強(qiáng)，這些行為將通過城市規(guī)劃方案制定、各類政策的推出等體現(xiàn)，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其行為也將轉(zhuǎn)變?yōu)殚g接型調(diào)控。 中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個重要市場 住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39歲之間的人群成為主力購房者 舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體 二、需求特點 對均好性要求更高 購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。比如：“房屋租賃”對“房屋銷 售”會產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購買力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識。 龍騰如果選擇“危改項目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。 從開發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈對 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。那么龍騰 開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對各個階段的時間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。從價值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價值的分配。 在房地產(chǎn)開發(fā)的價值追求中，開發(fā)商要避虛就實，不盲目追求高利潤 。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價值體現(xiàn)是各個價值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。 商業(yè)用房市場分析 北京市寫字樓市場分析 別墅市場分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項目） 商業(yè)類 住宅類 北京市商業(yè)用房市場分析 說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動外來人員進(jìn)京消費(fèi)等， 推動了北京商業(yè)用房市場的發(fā)展。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場區(qū)域分布典型特點： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門 電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 北京市寫字樓市場分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體 寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場需求 以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實力 需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域 三、市場價格 租賃市場活躍，租金大幅上揚(yáng) 寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實質(zhì)的推動作用 2020年奧運(yùn)為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī) 高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長 銀行信貸政策支持推動市場需求擴(kuò)大 三、價格方面 旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚(yáng)態(tài)勢 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿Γ饕侵形鞑亢蜄|部地區(qū)。 別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場主導(dǎo)地位 別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場需求 客戶構(gòu)成多樣 客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價格與交易情況 經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價格回落 別墅成交趨于活躍 市場展望 政府將加強(qiáng)對別墅市場的監(jiān)管 遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 別墅開發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分?？梢灶A(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點 關(guān)注的細(xì)分市場之一。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。 二、市場需求 需求對象： 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個人購房兩大類。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場的各項政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持。所以說，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。 北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測算，每年約需 住房 900多萬平方米，從長遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。 通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方