【正文】 商一致，可以解除本合同?！　?三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同：　　延遲交付房屋達(dá)____日的?！　〔怀袚?dān)約定的維修義務(wù)，只是乙方無法正常使用房屋的。　　欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)_____元的?！　∩米圆鸶淖儎?dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)?。　　擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的?！　〉谑畻l 違約責(zé)任　　(一)甲方有　　第九條　　第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的200%向乙方支付 違約金?！　?二)阻力期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應(yīng)提前____日通知對(duì)方，并按月租金的200%支付違約金，甲方還應(yīng)兌換相應(yīng)的租金?！　?四)甲方未按約定時(shí)間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按每逾期____日，按日租金的200%標(biāo)準(zhǔn)支付違約金?！　?六)____________________.　　第十一條 合同爭議解決辦法 本合同項(xiàng)下發(fā)生爭議，有三方當(dāng)事人協(xié)商解決?！　〉谑l 其他約定事項(xiàng) __________________________________________________________________ 本合同經(jīng)三方簽字蓋章后生效。 本合同生效后，各方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件?！　〕鲎馊?甲方)簽章： 承租人(乙方)簽章： 委托代理人： 國籍： 聯(lián)系方式： 委托代理人： 聯(lián)系方式：________年____月____日________年____月____日 居間人(丙方)簽章： 經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員簽字： 北京XX公司 聯(lián)系方式 ： 資格注冊(cè)證書編號(hào)：________年____月____日城鎮(zhèn)房屋租賃合同5　　具體應(yīng)用法律若干問題的解釋　　為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋?！　∴l(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！　‘?dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。　　第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！　〉诹鶙l 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：　?。ㄒ唬┮呀?jīng)合法占有租賃房屋的；　?。ǘ┮呀?jīng)辦理登記備案手續(xù)的；　?。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊??！　〉谄邨l 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)　　原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。　　第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。　　已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；　?。ㄈ┮螂p方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；　?。ㄋ模┮虿豢蓺w責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)?！　〉谑l 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持?！　〉谑龡l 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)?！　〉谑臈l 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：　?。ㄒ唬┺k理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；　?。ǘ┪崔k理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。但出租人與承租人另有約定的除外?！　∫蜃赓U合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外?！　〉谑藯l 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉诙畻l 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉诙粭l 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉诙l 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人?！　〉诙龡l 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人?！　〉诙臈l 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：　　（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；　?。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；　?。ㄈ┏鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；　　（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！　∽罡叻ㄔ好褚煌ヘ?fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》　　近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。為統(tǒng)一法律適用，最高人民法院今天公布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》?！　∞D(zhuǎn)租期超承租人剩余租期合同無效　　合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。　　二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。”合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。占有利益為無形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費(fèi)予以返還?？紤]到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”?！　∵m用不同民法理論處理裝修問題　　房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，解釋在吸收各級(jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。合同無效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失?！　∫婪ūＷo(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)　　對(duì)于解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負(fù)責(zé)人分析說，解釋規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在任何情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問題。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突?！　〕凶馊酥鲝垉?yōu)先購買權(quán)有四種例外　　按照解釋規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？對(duì)此，這位負(fù)責(zé)人表示，這種理解是錯(cuò)誤的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)。親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人　　篇二：廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》　　廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》　　全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要　　20xx年X月23日至25日，廣東省高級(jí)人民法院在惠州召開全省民事審判工作會(huì)議。通過討論，與會(huì)同志對(duì)民事審判中存在的若干具體問題提出了許多意見和建議，形成如下會(huì)議紀(jì)要：　　一、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件　?。ㄒ唬╆P(guān)于合同效力問題　　、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法維護(hù)合同效力。受讓人因抵押登記未涂銷無法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任的，應(yīng)考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素進(jìn)行處理。買受人請(qǐng)求判令出賣人在解封前辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求為解除合同或在解封后辦理過戶登記手續(xù)；買受人堅(jiān)持不變更的，駁回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。但轉(zhuǎn)讓合同約定在該不動(dòng)產(chǎn)解封前辦理過戶登記手續(xù)的條款無效。出賣人故意隱瞞不動(dòng)產(chǎn)被查封的事實(shí)與他人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，買受人請(qǐng)求撤銷轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)予支持?！　?，并與承租人訂立租賃合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無效的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，人民法院不予支持?！　。醇s定辦理；如該約定違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條、《建筑法》第61條、《消防法》第13條等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定該條款無效，但不影響合同其他部分的效力。　?。ǘ╆P(guān)于善意取得問題　　，如果受讓人是善意，且支付了合理對(duì)價(jià)并已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)的，可以依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定辦理。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算：總房價(jià)（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）減少面積。惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)的，登記權(quán)利人或占有人的權(quán)利不能對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人?！　?，出賣人在訂立房屋買賣合同后，又將房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人賠償房屋差價(jià)損失、履約費(fèi)用等損失的，可予支持?！　。ㄎ澹╆P(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問題　　，如政府部門出臺(tái)限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。買受人請(qǐng)求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求；買受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣雙方當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭手續(xù)，或買受人由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持?！　。╆P(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)認(rèn)定問題　　，應(yīng)當(dāng)注意不拘泥于合同具有明確的“不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)”的約定，而應(yīng)以當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的實(shí)質(zhì)作為認(rèn)定的依據(jù)?！　。谌擞欣碛上嘈女?dāng)事人之間為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)對(duì)受讓人因該房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的對(duì)外債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。審判實(shí)踐中應(yīng)注意要嚴(yán)格依照法律、司法解釋的規(guī)定進(jìn)行審查；不能隨意擴(kuò)大最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，并且要嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，明確發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任?！　。ǘ╆P(guān)于合同效力問題　　。對(duì)于約定無效后的工程價(jià)款結(jié)算，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定處理。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該施工合同有效。　?。ㄈ╆P(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量問題　　，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)質(zhì)量問題的民事責(zé)任，應(yīng)依法承擔(dān)舉證責(zé)任?！　。ㄋ模╆P(guān)于工程價(jià)款結(jié)算問題　　、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)等中標(biāo)結(jié)果的協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容；中標(biāo)人作出的以明顯高于市場價(jià)格購買承建房產(chǎn)、無償建設(shè)住房配套設(shè)施、讓利、向建設(shè)方捐獻(xiàn)等承諾，亦應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。協(xié)議變更合同是法律賦予合同當(dāng)事人的一項(xiàng)基本權(quán)利。依法有效的建設(shè)工程施工合同，雙方當(dāng)　　事人均應(yīng)依約履行。　　，當(dāng)事人之間也沒有進(jìn)行招投標(biāo)，但按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的要求進(jìn)行了備案，該備案合同與當(dāng)事人另行簽訂的合同不一致的，以當(dāng)事人實(shí)際履行的合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。如果沒有合同依據(jù)或者承包人的授權(quán)，發(fā)包人直接向沒有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人、實(shí)際施工人結(jié)算和付款，一般不構(gòu)成有效的結(jié)算和支付?！　?，人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)委托進(jìn)行造價(jià)鑒定的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明?！　?，按約定處理。建筑材料價(jià)格大幅變動(dòng)，當(dāng)事人以情勢變更為由請(qǐng)求調(diào)整工程價(jià)款的，應(yīng)從嚴(yán)把握。承包人請(qǐng)求行使優(yōu)先受償權(quán)的期限，自建設(shè)工程實(shí)際竣工之日起計(jì)算；如果建設(shè)工程合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算?！　。坏昧糁媒ㄔO(shè)工程或施工資料。　?。╆P(guān)于違約責(zé)任問題　　，可以同時(shí)適用，但二者之和不得過分高于遲延付款的損失，過分高于的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照最高人民法院《關(guān)于適用 若干問題的解釋　?。ǘ返诙艞l的規(guī)定把握。　　，出現(xiàn)了合同約定的遲延支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款、設(shè)計(jì)變更、工程量增加、停水、停電等導(dǎo)致順延工期的情形，承包人主張順延工期的，按