【正文】 價(jià)值帶動因素 項(xiàng)目旅游資源開發(fā)因素 項(xiàng)目自身劣勢分析 項(xiàng)目自身物業(yè)發(fā)展劣勢 商業(yè)格局化因素 商業(yè)競爭因素 奧運(yùn)所帶來的負(fù)面效應(yīng) 奧運(yùn)過后的泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 奧運(yùn)過后的商業(yè)物業(yè)閑置浪費(fèi) 項(xiàng)目商業(yè)部分總體定位原則 總體協(xié)調(diào)性原則 功能完善性原則 物業(yè)依托性原則 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 29 頁 氛圍連續(xù)性原則 項(xiàng)目商業(yè)部分總體定位依據(jù) 從自然特征來看 從周邊環(huán)境來看 從市場方面來看 綜上所述，本項(xiàng)目商業(yè)性質(zhì)用地結(jié)合地塊自身自然特征、周邊環(huán)境以及市場方面的因素來綜合考慮，擬定商業(yè)地塊由北向南，商業(yè)檔次由高檔、中高檔、中檔依次遞進(jìn)，以滿足不同消費(fèi)人群的需求。 項(xiàng)目商業(yè)部分總體市場定位 項(xiàng)目商業(yè)部分市場定位總體思路 高檔商業(yè)功能核心片區(qū) B0 B0 B03 號地塊：純高檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)。 中高檔商業(yè)功能核心片區(qū) B0 B0 B0 B07 號地塊：中高檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)，其中 B05 與 B07號地塊將塑造主體商業(yè)區(qū)域， B04 與 B06 號地塊將塑造與文化兼容的輔助商 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 29 頁 業(yè)區(qū)域。 中檔商業(yè)功能核心片區(qū) B0 B0 B10 號地塊：中檔綜合性商業(yè)功能核心區(qū)，其中 B09 與 B10 號地塊將塑造主體商業(yè)區(qū)域， B08 號地塊將塑造與文化兼容的輔助商業(yè)區(qū)域。 項(xiàng)目總體市場定位 總體市場定位主題 依據(jù)上述之定位原則及依據(jù)，結(jié)合本項(xiàng)目總體定位主題，通過對商業(yè)地塊的具體特征進(jìn)行詳細(xì)地分析對比論證，從中確定本項(xiàng)目商業(yè)地塊定位主題為： 多功能商業(yè)文化中心 總體市場定位詮釋 多功能 多功能商業(yè)是基礎(chǔ)的功能型商 業(yè)形態(tài)聚集區(qū)，可滿足不同類型的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目商業(yè)用地規(guī)劃面積約 30 萬平方米，在規(guī)劃初期，大體量的商業(yè)用地要考慮其日后的經(jīng)營與發(fā)展趨勢。 其次，為區(qū)域內(nèi)多功能主題定位服務(wù)，奧運(yùn)會期間作為滿足體育賽事及旅游人群的主 要用途，商業(yè)的功能性相對而言較為單一，但奧運(yùn)過后，以會展、文化、體育為主題的奧林匹克中心區(qū)承載著多種服務(wù)功能。與此同時(shí)向區(qū)域外圍延展，輻射至區(qū)域外人群。奧運(yùn)期間消費(fèi)人群包括國內(nèi)外游客、參加盛會人群及區(qū)域周邊人群，主要以旅游人群為主， 消費(fèi)人群不同的消費(fèi)檔次會產(chǎn)生不同的消費(fèi)需求。同時(shí)還要考慮奧運(yùn)過后，旅游人群相對縮減，消費(fèi)群體結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，在項(xiàng)目不同主題定位下，各功能定位會吸引不同的消費(fèi)群體。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 文化 奧運(yùn)文化由來已久，本項(xiàng)目在總體定位時(shí)突出文化特色，以文化、會展、體育為主題，打造多功能奧林匹克中心區(qū)，文化是不可或缺的關(guān)鍵因素。因此，文化的定位是總體項(xiàng)目綜合品質(zhì)的體現(xiàn)之一，各種科技館、工藝美術(shù)展館，及展示中心都是發(fā)揚(yáng)奧運(yùn)文化與北京文化的有利途徑。 商業(yè)兼容文化 以奧運(yùn)精神為依托，結(jié)合商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目中規(guī)劃了部分文化兼容商業(yè)的物業(yè)形式，這部分文化商業(yè)將奧運(yùn)文化、北京文化與商業(yè)有機(jī)結(jié)合，文化以展館和藝術(shù)中心為主，既突出了奧運(yùn)的文化范疇，又實(shí)現(xiàn)了商業(yè)中的可經(jīng)營性，兩者的結(jié)合使奧運(yùn)文化和商業(yè)價(jià)值都得到了有效的提升。 根據(jù)既定的各地塊技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合奧運(yùn)中心區(qū)的總體規(guī)劃特點(diǎn)，就各項(xiàng)指標(biāo)分析如下： 容積率： 建筑高度： 占地面積、總建筑面積： 區(qū)域環(huán)境： 通過上述分析，本項(xiàng)目上述三個(gè)地塊的發(fā)展基本確定。 地塊組團(tuán)優(yōu)劣勢針對性分析 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢分析 區(qū)域環(huán)境非常優(yōu)越： 區(qū)域地理位置優(yōu)勢： 超大供應(yīng)規(guī)模優(yōu)勢： 形象優(yōu)勢明顯（品質(zhì)）： 城市規(guī)劃推動作用： 奧運(yùn)會帶來的巨大商機(jī)： 通過上述分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域，尤其是 B0103 地塊的價(jià)值，非常的明顯和有效，眾多的因素決定， B0103 地塊具備發(fā)展高檔物業(yè)的基礎(chǔ)，從而成為未來奧運(yùn)商業(yè)、商務(wù)組團(tuán)的領(lǐng)頭羊。 項(xiàng)目地塊劣勢分析 地理位置較為偏遠(yuǎn)： 區(qū)域建設(shè)與預(yù)期將形成一定的時(shí)間差： 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 29 頁 商業(yè)環(huán)境并不存在，需要培養(yǎng)： 區(qū)域物業(yè)供應(yīng)量急劇上升，競爭壓力增大： 通過上述分析，本項(xiàng)目發(fā)展劣勢主要集中于區(qū)域成熟度的問題上，在實(shí)際運(yùn)作過程中，一方面可通過亞運(yùn)會帶動整體亞運(yùn)村發(fā)展的正面實(shí)例進(jìn)行說明，奧運(yùn)會的實(shí)際商業(yè)契機(jī)將在召開之后的若干年逐漸形成；另一方面政府對于區(qū)域的大力扶持政策將在一定程度上緩解矛盾。 B0103地塊組團(tuán)地塊組團(tuán)總體市場定位 B0103 地塊組團(tuán)定位思路、原則 定位思路 定位原則 總體協(xié)調(diào)原則： 內(nèi)部協(xié)調(diào)原則： 業(yè)態(tài)豐富、周全原則 ： B0103 地塊組團(tuán)地塊組團(tuán)整體市場定位 本地塊組團(tuán)總體市場定位主題 本地塊組團(tuán)總體市場定位依據(jù) 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力支撐明顯： 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 29 頁 項(xiàng)目自身總體規(guī)劃的需要： 物業(yè)形態(tài)發(fā)展的需要： 資源整合局面的要求： 本地塊組團(tuán)總體市場定位主題 高檔 商務(wù)、居住、酒店物業(yè)配套商業(yè) 實(shí)現(xiàn)最大限度的滿足商務(wù)、酒店、居住等物業(yè)的商業(yè)需求的功能區(qū)域 提升區(qū)域總體物業(yè)品質(zhì) 本地塊組團(tuán)總體市場定位主題詮釋 至此， B0103 地塊總體區(qū)域環(huán)境、自身特點(diǎn)已經(jīng)基本清晰，最為商業(yè)配套應(yīng)為本區(qū)域商業(yè)的主要功能，作為配套的本部分商業(yè)雖然不能成為區(qū)域的主體發(fā)展核心，但仍然起著至關(guān)重要的作用： 高檔： 在上述分析中已經(jīng)明確闡述， B0103 地塊具有較 強(qiáng)的發(fā)展高檔物業(yè)的可行性。但是總體而言，本項(xiàng)目總體規(guī)劃將擁有大型超市、大型百貨型購物中心、特色商業(yè)街、主題百貨等多種多樣的形態(tài)，社區(qū)商業(yè)、寫字樓配套商業(yè)和酒店配套商業(yè)也將成為眾多亮點(diǎn)之中的一部分，也將對本項(xiàng)目整體商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生較大的推動作用。