【正文】 的階段。目前，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)有：開發(fā)業(yè)態(tài)從單一向多樣化發(fā)展。當(dāng)前煙臺(tái)置業(yè)主流是年輕居住群體和中年投資群體。%。2006年，政府加大土地供應(yīng)力度，房地產(chǎn)業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 開發(fā)商品牌意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、客戶意識(shí)、服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)。在產(chǎn)品趨向同質(zhì)化的情況下，許多煙臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)建出自己的品牌：萬泰、華信、銀和怡海、祥隆、萬光等，在業(yè)界和消費(fèi)者心目中形成良好的形象。 以黃務(wù)為圓心的城市次中心——南城逐步凸現(xiàn)。目前，南郊房?jī)r(jià)與煙臺(tái)其他區(qū)相比，有著較大的差距，部分工薪階層愿意在此安家置業(yè)。受位置、配套、整體環(huán)境限制，南郊樓盤以中低檔為主，整體品質(zhì)有待提高。第三節(jié)、消費(fèi)者分析家家有房才能構(gòu)成一個(gè)完整的家的傳統(tǒng)觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)的繁榮。消費(fèi)者購買房產(chǎn)時(shí)不再單純注重價(jià)格因素，開始綜合考慮房屋質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平、交樓期限和房產(chǎn)證等因素。房產(chǎn)消費(fèi)需求呈現(xiàn)出多層次性，并越來越注重個(gè)性化和多樣性。消費(fèi)者購買時(shí)都會(huì)首先定位，選擇符合自己收入、層次、風(fēng)格的樓盤。房地產(chǎn)銀行按揭制度、住房公積金、住房補(bǔ)貼的推行，使多數(shù)人順利購置新居，刺激消費(fèi)者輕松買房，越來越多人成為“負(fù)翁”。南郊樓盤目標(biāo)客戶群多為收入相對(duì)較低的工薪階層和小型個(gè)體工商業(yè)戶，宣傳上應(yīng)更加務(wù)實(shí)和理性，注重客戶的價(jià)格承受能力和社區(qū)生活配套的相對(duì)完善。雖如此本項(xiàng)目在宣傳和銷售方面滯后，在知名度、口碑方面處于劣勢(shì)。項(xiàng)目地處南郊機(jī)場(chǎng)路與建設(shè)中的青年南路之間，東鄰建設(shè)中的汽車南站，西接青山，南為城市輕軌站點(diǎn)規(guī)劃用地，北為西林家村。第二節(jié)、SWOT分析同煙臺(tái)在售的其他住宅項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的SWOT分析如下：優(yōu)勢(shì)(Strength)城市規(guī)劃：煙臺(tái)發(fā)展趨勢(shì)“東進(jìn)南擴(kuò)”，南郊建設(shè)加快，房產(chǎn)升值空間大；交通動(dòng)向：項(xiàng)目近鄰汽車南站、城市輕軌站點(diǎn)，緊鄰青年南路、機(jī)場(chǎng)路、繞城高速，未來交通發(fā)達(dá)；價(jià)格優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于市區(qū)樓盤，本項(xiàng)目性價(jià)比較高；物業(yè)管理：國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期管理；開發(fā)背景：開發(fā)商港資背景，有先進(jìn)的開發(fā)及設(shè)計(jì)理念；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：四十萬平米生活社區(qū)，配套齊全；產(chǎn)權(quán)保障：市證產(chǎn)權(quán)，購房者權(quán)益得以保障；劣勢(shì)(Weakness)：位置偏南，交通不便：人們對(duì)南郊的理解，黃務(wù)向南就被認(rèn)為是農(nóng)村。周邊居民素質(zhì)低，缺乏安全保障；價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯：本項(xiàng)目南面的現(xiàn)代山水田園的現(xiàn)房、東陌堂新區(qū)送煤暖投資，且價(jià)格低于本項(xiàng)目；入市宣傳時(shí)間短：周邊項(xiàng)目都經(jīng)過了長(zhǎng)期預(yù)熱，本項(xiàng)目宣傳時(shí)間較晚且短，形成一定的市場(chǎng)關(guān)注度比較困難；配套設(shè)施：目前周邊配套設(shè)施缺乏，煤暖供應(yīng)在入住后短期內(nèi)難以到位；入市時(shí)機(jī)：馨逸苑已在消化積累的客戶，山水龍城預(yù)計(jì)五月中旬開始認(rèn)購，將分流很大一部分客戶；開盤晚，客戶等待時(shí)間長(zhǎng)；機(jī)會(huì)(Opportunity)煙臺(tái)城區(qū)南擴(kuò)趨勢(shì)明顯，南郊迅速發(fā)展；汽車南站、青年南路建設(shè)為項(xiàng)目提供了利好因素；南郊宜居的概念已經(jīng)漸入人心；南郊房?jī)r(jià)便宜、升值潛力大，眾多人選擇在此置業(yè)；威脅(Threat)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同；交通和生活不便限制了部分消費(fèi)者；新項(xiàng)目不斷入市，爭(zhēng)搶客戶；市政及小區(qū)配套完成時(shí)間較晚，影響客戶購買信心；第三節(jié)、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)的措施針對(duì)本項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅，在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、包裝、宣傳、銷售中要有的放矢。青年南路開通后，協(xié)調(diào)公交公司在本項(xiàng)目附近設(shè)置多路公交車站點(diǎn)，方便本項(xiàng)目業(yè)主出行。在推廣宣傳上出新出奇，打破常規(guī)。在其他項(xiàng)目消化客戶前開始宣傳，并通過團(tuán)購吸引客戶。第四章、項(xiàng)目市場(chǎng)定位第一節(jié)、客戶定位一、目標(biāo)客戶組成根據(jù)客戶購買目的不同，將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分為兩類：自住群體和投資群體。自住群體：本地收入較低，購置新房的青年群體； 希望落戶煙臺(tái)的外地普通工人和服務(wù)行業(yè)人員（臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)、盛泉工業(yè)園、冰郎、張?jiān)?、東方電子、市里企業(yè)等）； 項(xiàng)目附近居民及其親朋；舉家來煙落戶發(fā)展居住的外地人員；希望提升居住品質(zhì)、安居養(yǎng)老的中老年低收入群體；投資群體：本地中等收入的投資群體；對(duì)煙臺(tái)比較了解的外地投資群體；來煙的外地個(gè)體工商戶；二、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)有：收入低，難以承受較高的樓房總價(jià)；重實(shí)惠，看重實(shí)實(shí)在在的利益；相信口碑，口碑的影響可以左右他們的決策；易被廣告左右，看重開發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)；三、目標(biāo)客戶房產(chǎn)需求：戶型面積以實(shí)用居住為主，從前期調(diào)研結(jié)果看，附近項(xiàng)目戶型面積多在70—120平方米之間；生活配套方面：首選交通方便，其次為教育、生活配套齊全，生活居住氛圍濃厚；付款方式多數(shù)以分期付款為主。山水龍城2900元／㎡，馨逸苑3020元／㎡，東陌堂新區(qū)2158元／㎡（含煤暖），現(xiàn)代山水田園現(xiàn)房2380元／㎡，從區(qū)位上看，本項(xiàng)目處于山水龍城、馨逸苑和現(xiàn)代山水田園、東陌堂新區(qū)之間，因此價(jià)格也應(yīng)該在他們之間。位置決定價(jià)格，本項(xiàng)目從地段上來看要劣于馨逸苑和山水龍城，優(yōu)于東陌堂新區(qū)和現(xiàn)代山水田園；建筑形態(tài)、規(guī)模、配套方面，本項(xiàng)目劣于馨逸苑、山水龍城、東陌堂新區(qū)；宣傳銷售方面，本項(xiàng)目落后于其他項(xiàng)目。三、價(jià)格定位 鑒于本項(xiàng)目要走單位團(tuán)購路線，山水龍城在去年單位團(tuán)購價(jià)為2200元／㎡，打開市場(chǎng)后調(diào)整到2600元／㎡，因此我們也應(yīng)采取以點(diǎn)帶面、用團(tuán)購啟動(dòng)市場(chǎng)以達(dá)到快速回籠資金的目的，因此建議本項(xiàng)目單位團(tuán)購均價(jià)在22002300元／㎡之間，開盤均價(jià)在24002500元／㎡之間，用高性價(jià)比做好一期，打開市場(chǎng)，形成口碑，樹立形象，為后期奠定基礎(chǔ)。借助煙臺(tái)南擴(kuò)的趨勢(shì)，抓住汽車南站和青年南路建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，突出項(xiàng)目的投資價(jià)值和升值潛力，將項(xiàng)目塑造成為“南城最具升值潛力樓盤”。其他項(xiàng)目都是注重突出山水自然環(huán)境，而本項(xiàng)目則為“都市生活與自然環(huán)境的完美融合”之作，因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為“新都市生活的倡導(dǎo)者”。南城小鎮(zhèn)：既突出了項(xiàng)目的地理位置“南”，又小中見大，體現(xiàn)了項(xiàng)目的體量。第二節(jié)、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目作為“新都市生活倡導(dǎo)者”。項(xiàng)目氣質(zhì)自然、健康、清新、悠閑、寧靜、恬美、閑淡、舒適，構(gòu)成有別于傳統(tǒng)生活方式的純?nèi)簧睢?16。 建筑立面主體：采用新古典主義建筑風(fēng)格，輕快、明亮、典雅。 屋頂：以瓦紅色、棕紅色為主，與建筑外觀協(xié)調(diào)；216。 作為小區(qū)的品味名片，大門設(shè)計(jì)突出古樸、典雅之美；216。 常綠和落葉植物合理搭配，混植層次分明。 中心廣場(chǎng)引入小品雕塑、健身場(chǎng)所、水景、按摩步道等社區(qū)配套；樓宇之間設(shè)計(jì)坡地景觀，坡上草坪，坡地灌木；營(yíng)造池塘水景，彌補(bǔ)小區(qū)缺乏水景的不足，塘內(nèi)荷花、水草，岸邊柳樹、休閑凳椅； 三、功能配套配套超市、診所、雙語幼兒園等相關(guān)設(shè)施，方便業(yè)主日常生活；會(huì)所設(shè)乒乓球館、臺(tái)球館、棋牌室、聊天室、影視廳、健身房、書吧等基本設(shè)施，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，提高生活質(zhì)量。建議以70－90平方米的為主力戶型面積，兼顧兩端50－70平方米和90－120平方米戶型的消費(fèi)群體。參考其他項(xiàng)目戶型配比情況，本項(xiàng)目戶型配比如下：面　　積50－70㎡71－90㎡90－120㎡所占比例20%65%15%戶型結(jié)構(gòu)兩室一廳兩室或三室一廳三室一廳備 注多數(shù)要在60㎡以上舒適、溫馨寬敞好的戶型設(shè)計(jì)既是項(xiàng)目的亮點(diǎn)，也是項(xiàng)目的賣點(diǎn)。對(duì)本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議如下：基本要求南北通透、戶戶朝陽、采光良好，最大限度減少公攤面積；功能分區(qū)合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，動(dòng)靜合宜，互不干擾。六樓旋轉(zhuǎn)樓梯，復(fù)式格局。適當(dāng)增加戶型附加功能：如儲(chǔ)物間、拱形窗、室內(nèi)玄關(guān)等。 客廳：客廳陽臺(tái)弧形設(shè)計(jì)，270度弧形落地玻璃窗，擴(kuò)大空間感受，提升生活舒適度；216。 錯(cuò)層：客廳與餐廳、客廳與陽臺(tái)、餐廳與臥室之間采用錯(cuò)層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)更加合理，提高采光性；第七章、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析與提煉通過對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析和提煉可以城市規(guī)劃：城市“東進(jìn)南擴(kuò)”，南郊建設(shè)加快，房產(chǎn)升值空間大；交通動(dòng)向：近鄰汽車南站、城市輕軌站點(diǎn)、機(jī)場(chǎng)路、繞城高速、即將拓展至此的青年南路，交通便利；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：四十萬平米生活社區(qū)，環(huán)境幽雅，配套