【正文】 16)窗臺臺面高于房屋地面的飄窗。 18)走廊外的臺階踏步，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。 20)斜坡式人行或車行通道等無頂 蓋 的建筑。 2)陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，按底板水平投影計算建筑面積。 4)屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋，外墻高度小于 時不計算外墻面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 7)雨 篷 僅 有 一邊與墻相連 ， 由墻支撐著的雨 篷 為懸挑雨 篷 ，不計建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由一根柱子支撐的為獨(dú)立柱雨 篷 ，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；一邊與墻相連，另一邊由兩根或兩根以上柱子支撐的為有柱雨 篷 ，按柱外圍計算建筑面積。 當(dāng)雨 篷 由三面墻支撐， 其 建筑面積按如下情況（如圖 4－ 3）計算：雨 篷 外邊線與左、右兩面墻相交的，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積 ； 雨 篷 凸出左、右兩面墻而使其外邊線懸空的，按左、右兩面墻最外處的蓋板支撐點(diǎn)（ P1 與 P2）連線與墻圍成部分的蓋板水平投影面積一半計算建筑面積（即懸空部分不計面積）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圖 44 圖 45 9)建筑物第一層的進(jìn)門設(shè)于凹進(jìn)的外墻且其頂部為 上 層建筑所蓋（如圖 4－ 6）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圖 46 10)房屋 的有蓋無柱外走廊、檐廊，其兩端由 非剪力 墻所封閉 、正面無圍護(hù)結(jié)構(gòu) 的 （如圖 4－ 7） ，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積。 b)室外 樓 梯的下面不是與山坡連成一體的實(shí)體，而是室外 樓 梯的水平投影范圍內(nèi)可形成一個建筑空間。但如圖 4－ 9所示，該建筑的下部分緊靠山坡，且其最低部分屬人工砌 填而形成實(shí)體，其余不足一樓層高度部分為架空，則該建筑仍 作 為室外 樓 梯處理 。 b)設(shè)置于建筑物外墻之外 的 有墻體封閉 的 專用樓梯為室外樓梯 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 室內(nèi)樓梯 : a)設(shè)置于建筑物外墻之內(nèi)的樓梯、電梯視為室內(nèi)樓梯 。 c)各層使用兼向外觀光的電梯，視為室內(nèi)電梯。 b)各層共有的通風(fēng)井、煙道，按其通過 的樓層數(shù)計算建筑面積，并計入各層建筑面積中。以柱 外側(cè) 離地面 米處（垂距）的連線水平投影范圍內(nèi)（虛線范圍）有蓋部分計算全面積（斜線部分）。 以傳動式的機(jī)械設(shè)備作為汽車載體并在車庫中間部位設(shè)置多層（結(jié)構(gòu)層）固定停車位的，或使用傳動式機(jī)械設(shè)備間使汽車垂直升降到達(dá)多層停車庫的， 該設(shè)備間按立體車庫層數(shù)計算建筑面積 （ 立體車庫層 高不小于 ） （如圖 412 所示）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 413 當(dāng)房屋設(shè)有外走廊或檐廊時，則 非獨(dú)立柱部分 按有柱走廊計算， 其余部分 按無柱走廊或檐廊計算。 一棟獨(dú)立房屋的四面設(shè)有外走廊或 檐廊時，也按 此 原則 處理 。 414 17)騎樓底層 與 臨街 走廊 a)騎樓底層的柱子立于該房用地紅線之外， 且 其底層為道路街巷通行的，騎樓底層不計 算 建筑面積（ 如 圖 415）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圖 415 圖 416 第五章 房屋建筑面積測算 房屋建筑面積測算系指水平投影面積測算，主要包括：房屋棟、層、戶的劃分，房屋面積數(shù)據(jù)的采集，房屋面積的計算等。 房屋面積測算的內(nèi)容 房屋面積測算包括房屋套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積和使用面積等測算。 原則上， 棟以 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的棟數(shù)為依據(jù)進(jìn)行劃分（規(guī)劃許可證及規(guī)劃總平面圖）。 2)一棟建筑由多個塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應(yīng)裙樓可按多棟建筑物處理，否則應(yīng)視為一棟建筑。 4)地面有多 座 獨(dú)立的建筑， 僅 由 一個 地下室相連通（共用一個大地下室） ，地面 房屋 應(yīng)視為多棟。 房屋層的劃分和層次的編立 房屋的總層數(shù)指房屋的自然層數(shù)和地下層數(shù)的總和，房屋的假層、附層 (夾層 )、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等不計層數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2)房屋室內(nèi)地平線以下的為地下室，其編號從室內(nèi)地平線開始向下按 ??編號。 4)層高在 及以上 的架空層計入房屋自然層。頂層為躍式住宅時，最上躍層部分不計層數(shù)，其它計自然層。 1)成套住宅，一般以一套劃分為一戶。 3)一棟 (或多棟 )房屋為同一產(chǎn)權(quán)人的，一棟 (或多棟 )房屋可劃分為一戶。 5)不被分?jǐn)偟墓膊糠謶?yīng)視為一戶。 7)無分隔墻體的商鋪、車位等，當(dāng)有明確的界址線，且界址點(diǎn)埋設(shè)有界樁、施工圖紙上界線清楚的可按其界址線分戶。有合法協(xié)議約定的，以協(xié)議為準(zhǔn)確定；無合法協(xié)議約定的，按如下要求確定： 1)成套房屋的分戶權(quán)界線取其分戶隔墻和外墻的中線。 3)整層為一戶時，分戶權(quán)界線為該層外墻中線。 分戶編號 實(shí)地有編號的以實(shí)地編號為準(zhǔn)。 單元號編立時，面向門洞方向?qū)⒏鏖T洞從左至右依次編為一單元、二單元、??、 N單元。戶號編立時，在各單元各層內(nèi)，按順時針方向依次編立為 (1)、 (2)、．．．．．．．．、 (N)號。 層次編號同前。 3)按區(qū)域分戶的戶號按棟編立，編立時，從下層 至上層對各戶順序編號，當(dāng)一戶房屋跨層時，該戶各層房屋編同一戶號。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。邊長或坐標(biāo)數(shù)據(jù)是計算房屋面積的主要依據(jù)，根據(jù)房屋數(shù)據(jù)來源的不同，將其計算所得的面積分為“預(yù)測面積”和“實(shí)測面積”兩類。 2)測點(diǎn) 兩端應(yīng)選取房屋的相同參考點(diǎn) ，測點(diǎn)位置一般應(yīng)位于墻體 100177。 3)測量 所得的邊長數(shù)據(jù) 應(yīng)記錄在邊長記錄手簿上或 注記在 草 圖上。 4)測量時，測量儀器或鋼尺兩端均應(yīng)處于水平狀態(tài)，測量邊長、坐標(biāo)均要獨(dú)立測量兩次，兩次讀數(shù)較差的限差按 執(zhí)行。 6)參與計算房屋面積的邊長數(shù)據(jù)要進(jìn)行平差處理，相關(guān)數(shù)據(jù)之間不能相互矛盾。 1)房屋數(shù)據(jù)采集的資料來源 a)房屋建筑設(shè)計圖紙。 c)建設(shè)單位提供的其它資料。 b)局部位置無標(biāo)注尺寸并無法通過其他相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出的，可以通過圖解法采集。其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。 1)整棟房屋外圍測量 a)當(dāng)房屋外圍是矩形結(jié)構(gòu)時，應(yīng)測量房屋外圍邊長。當(dāng)邊長較長，或出現(xiàn)障礙物時，應(yīng)測量房角點(diǎn)坐標(biāo)，解析出房屋邊長值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 測量時，可采用任意坐標(biāo)系，并布設(shè)閉合導(dǎo)線、附合導(dǎo)線、支導(dǎo)線或引點(diǎn)等，保證測站點(diǎn)處于 同一坐標(biāo)系。 b)當(dāng)房屋為非矩形時，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況將房屋劃分成園形、橢園形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等規(guī)則形狀，并根據(jù)計算面積的需要進(jìn)行邊長、高、半徑、直徑等測量。 c)對于超過鋼尺或測距儀測程的組合邊長，應(yīng)保持各測段處于一條直線上。 3)墻體厚度的確定及測量 a)房屋勒腳以上的外墻體 厚度 不包括粉刷層 （抹灰層） 、貼面等外墻保護(hù)層 、 凸出外墻面的結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱或裝飾性的幕墻。 c)地下室外圍墻厚可按審定的設(shè)計圖紙 確定 。 e)成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分 隔墻以及歸屬不同功能區(qū)的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。 房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。 金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻 確定 。 4)數(shù)據(jù)記錄規(guī)則 a)記錄必須使用鋼筆（碳素或蘭黑墨水）、 H型號的鉛筆，禁止使用圓珠筆。 c)測量記錄應(yīng)注記：測量員、記錄員、測繪日期、使用儀器等基本信息。 5)測量值注記 a)邊長數(shù)值平行于該邊注記 ,并緊靠該邊線 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 c)當(dāng)采用坐標(biāo)解析的方法測量邊長時，應(yīng) 采用記錄表的形式進(jìn)行記錄，圖上只注記房角編號；同時應(yīng)保持圖上編號與記錄表上編號的一致性。房屋面積計算就是根據(jù)采集的房屋邊長數(shù)據(jù)或房角點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)，計算出各類面積。 數(shù)據(jù)處理中的邊長和面積數(shù)據(jù)取位至 ，最終房屋面積取位至 ，數(shù)據(jù)取位按“四舍五入”的原則。 2)當(dāng)矩形的對邊均進(jìn)行測量時， 則將兩條邊測量值取中數(shù)，得到最終測量值。 數(shù)據(jù)平差 1)平差采用簡易平差方式進(jìn)行。 2)平差以后的邊長值即為進(jìn)行房屋面積計算的房屋邊長值，并將平差后的邊長值注記在測繪報告的分戶圖上。 坐標(biāo)解析法計算面積 利用采集的房角點(diǎn)的 坐標(biāo)值，根據(jù) GB/T 中的 的公式計算。 《房屋面積測繪報告》可按照《 四川省房產(chǎn)測繪示范文本（ 1） 》的要求編寫。 公用建筑面積的分類 公用建筑面積分為被分?jǐn)?的公用建筑面積和不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1)地下室或半地下室中設(shè)計作為人防工程及中高層以上建筑的消防避難層 (室 )部分的建筑面積。 3)建在棟內(nèi)，為他棟或多棟服務(wù)的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋及通道等的建筑面積。 5)建設(shè)、開發(fā)單位自留、自用的房屋和物業(yè)管理公司的經(jīng)營辦公用房的建筑面積。 共有建筑面積 1)棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井 (梯 )、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。 3)棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積。 5)套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻 (包括山墻 )水平投影面積的一半的建筑面積。非本棟的共有建筑面積不在本棟分?jǐn)?，本棟共有建筑面積不分?jǐn)偟?他 棟 。 3)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的 套（單元）內(nèi) 建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 共有建筑面積分類 根據(jù)共有建筑面積的使用功能，可分為以下四類： 1)整棟共有建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進(jìn)行分?jǐn)?。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，按層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂? 共有建筑面積計算及分?jǐn)偟娜舾杉?xì)則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 列為不被分?jǐn)偟墓媒ㄖ?yīng)視為一個產(chǎn)權(quán)單元，并參與分?jǐn)傇摋澫鄳?yīng)的共有建筑面積。 有附屬層 （或架空層，層高 ） 的 房屋，附屬層應(yīng)劃分為獨(dú)立的功能區(qū)。 單一功能房屋存在 多個 單元 時 ， 一般以 棟 為單位統(tǒng)一分?jǐn)?共有 面積，但如 有下列情況之一的， 應(yīng) 劃分 為不同 功能區(qū) ： 1)有的單元 設(shè)電梯、 有的單元 不設(shè)電梯， 按 設(shè)電梯和不設(shè)電梯 的 單元 劃 分功能區(qū) 。 3)有的單元為多層、有的單元為高層，按多、高層單元 劃 分功能區(qū) 。 地下室通道的建筑面積處理 1)為整棟服務(wù)的出入口，列為本棟應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；否則，計入地下室應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 3)地下室功能用房和服務(wù)于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各戶進(jìn)行分?jǐn)偂? 2)為不同功能區(qū)服務(wù)的，其面積列為相應(yīng)功能區(qū)的共有建筑面積；僅為某一功能區(qū)服務(wù)的，計入該功能區(qū)共有建筑面積。 2)樓梯按不同的服務(wù)范圍分功能區(qū)分?jǐn)倳r，屋頂 樓梯間 仍為整棟的共有建筑面積。 如果某一層還設(shè)有專用梯，則按室內(nèi)專用梯處理 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的