【正文】 界定。 對策：根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。 律師建議增加補充條款： 如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔的責任范圍如下： 出賣人的責任范圍： 退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。 陜西許小平律師事務(wù)所建筑房地產(chǎn)部 羅潤國律師 INPUT type=hidden value=簽訂購房合同八大注意事項第一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供 小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。對策：復印件要注意看原件。對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴 無據(jù)。在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。律師建議 增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理： 如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買 受人據(jù)實結(jié)算。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指 法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。對策：五證齊全的項目一般買受人得到房 產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。律 師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理： 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標準承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi) 不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。但出賣人應(yīng)當出示蓋有行政機關(guān)公章 的證明文件，否則視為出賣人違約。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責 任。如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可 能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。開發(fā)商應(yīng)在此附圖中 蓋章確認。第六項：關(guān)于所售房屋 的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。因為買受人還未得到 房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。要求開發(fā)商將合同在房管局備案。律師 建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。否則，開發(fā)商就不得出售房 屋。對策：買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標的方式介入。 買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。然而法律也沒明確具體范圍。對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。 對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。五證不全可能導致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。 有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。 律師建議增加補充條款： 出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。 第二項：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。 對策： 在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。 按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。 買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算?？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。 將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。 如果因頒證行政機關(guān)的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔責任。 第四項：關(guān)于書面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓 部張貼書面公告，卻署名約定日。 對策： 將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。 律師建議增加補充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。 對策： 在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。 律師建議增加補充條款： 出賣人應(yīng)當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。 對策： 1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。 要求開發(fā)商提供保證責任。 第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9