【正文】 ，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統(tǒng)，保證在最佳的時間、將最合適的數(shù)量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。具體上它包括企業(yè)使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經營，以及零售活動組合等等。 新開發(fā)區(qū) 中心 1 城市副 中心 2 城市 CBD中心 3 城市交通樞紐 4 商業(yè)綜合體 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 商業(yè)地產項目術語 ? 1. 零售 ：是一種交易形式 ,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動 ,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境 ,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足 ,它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段 也是最后階段。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。 通道樹型交通體系 現(xiàn)代城市景觀設計 高科技集成設施 西安萬達廣場 南京國際廣場 北京熙旺中心 重慶財富中心 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 商業(yè)綜合體產生的背景（一） 個人生活成本加大 經濟運行效率降低 高品質的生活需求 缺乏景觀和活力 商業(yè)綜合體產生 城市人口日益膨脹 土地資源日益稀缺 城市快速發(fā)展 中心區(qū)各種矛盾突出 美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從 1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。 – 是高科技和高智能的集合。 – 將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么是商業(yè)綜合體？ 將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體 曼哈頓洛克菲勒中心 北京國際貿易中心 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 商業(yè)綜合體的外部特征 功能復合性 位于城市交通網絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡 高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補 建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系； 與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 高可達性 實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可 商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。 什么叫特賣場？ 特賣場以特價商品為主的零售業(yè)態(tài) 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫商業(yè)管理？ ? 對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。 什么叫折扣店？ 折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫坪效？ 坪效（單位面積銷售額）。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的？ 提袋率 (每 100位顧客中購物的比例 ) 人流量 是在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流，測算單位時間內多少人經過該位置。根據來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。 ? 酒店金鑰匙對中外商務旅游者而言，他們是酒店內外綜合服務的總代理，一個在旅途中可以信賴的人，一個充滿友誼的忠實朋友，一個解決麻煩問題的人，一個個性化服務的專家。 ? 酒店金鑰匙的服務宗旨，是在不違反國家法律的前提下，使客人獲得滿意驚喜的服務。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內外綜合服務的總代理。 1952年 4月 25日，歐洲金鑰匙組織成立，1972年絯組織發(fā)展成為一個國際性的組織，目前，國際金鑰匙組織共有 34個國家和地區(qū)參加，約有會員 3500人。 國內的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件 ? 什么叫酒店？其分級標準是什么？ CONCIERGE是一個非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。酒店服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民置業(yè)投資的首選。 ? 什么叫場所精神？ 所謂場所精神來源于古羅馬，“根據古羅馬人的信仰，每一個獨立的本體都有自己的靈魂，這種靈魂賦予人和場所生命，同時也決定他們的特性與本質”。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。但這里必須有兩層考慮： ? 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度考慮三個需求：一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強調）和對內交通：比如電梯和通道（安全通道也應算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)；二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）；三是能從產品功能的設計上考慮對后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。目前市場上，大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。 ? 什么是連鎖店？ ? 連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經營同類商品和服務的同一品牌的零售店，在總部的組織領導下，采取共同經營方針、一致的營銷行動，實行集中采購和分散銷售的有機結合，通過規(guī)范化的經營實現(xiàn)規(guī)模經濟效益的聯(lián)合體。 服務等多諸方面：如遠離購物者的居住區(qū)，需架車前往；賣場面積巨大，品種繁多的商品消耗了購物者大量的時間和精力；結賬時還要忍“受大排長龍”等候之苦，以上種種使得那些想購買少量商品或滿足即刻所需的購物者深感不便。 ? 什么是便利店？ CVS（ Convenience Store）是一種用以滿足顧客應急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。 ? 真正意義上的一個城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動經濟增長的責任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運營的基本水準，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。 ? 當前，在大盤住宅開發(fā)時，開發(fā)商也會利用商業(yè)步行街的模式來引導消費。 ? 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學著名學者胡兆量提出了 4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。青少年覺得 mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛 mall，使之成為一種習慣和嗜好。 ? Mall是中產階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務。” ? Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產物，屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫購物中心？ ? 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設施的組合體。規(guī)模大的商業(yè)房地產如 shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 概 念 篇 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么是商業(yè)地產？ ? 商業(yè)房地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 商業(yè)房地產的類別劃分？ ? 商業(yè)房地產的形式多樣，規(guī)模也有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產，其經營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式?！? 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫 MALL？ ? Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售 綜合體。 ? Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產概念：“動力型 Mall‖、“生活型 Mall‖、“購物Mall‖、“泛商業(yè) Mall‖ ―商業(yè)廣場”、“購物廣場”、“購物公園”、“主題購物公園”、“體驗商場”、“泛商業(yè) Mall‖、“動力型 Mall‖…… 粗略統(tǒng)計一下，以 Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產概念多達 60余種。 Mall銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進入主流社會，但主流卻不失其多 樣性。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫超市？ ? 超市是超級市場的簡稱 ? 英文叫“ super market 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 步行街的起源？ ? 為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。 ? 據專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產的運作中，街鋪的投資風險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產”，基于這種認識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。 ? 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經濟、城市名片、文化集成等。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結果，是經濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質，一舉多得。這就是人們常常看到開發(fā)商對一個社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 專賣店、便利店、連鎖店、百貨店概念？ ? 什么是專賣店？ ? 專門經營銷售特定商品，這些商品具有極強的關聯(lián)度，或者同一個品牌的商品，或者 一個系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。該業(yè)態(tài)最早起源于美國，繼而衍生出兩個分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國臺灣等亞洲諸國得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。于是人們需要一種 能夠滿足便利店購買需求的小超市來填補空白。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 街鋪？ 底商？ ? 什么叫街鋪？ 根據以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對 商鋪 做以下定義，即 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及 /或 感受體驗的場所。 ? 什么叫底商？ 底商，是指住宅的第一層、第二層。開發(fā)商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。 思銳潤業(yè)商業(yè)經營管理有限公司 什么叫寫字樓？ ? 無論從哪方面出發(fā)，都是要重視人的需求和需求可能的變化。 ? 其次，作為人將度過生命中很長一段時間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內部環(huán)境具體包括