【正文】 的物業(yè)管理活動。如果將《條例》的適用范圍僅局限于，那么，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將得不到規(guī)范，這顯然不籃球物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，也不籃球發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會效益和經(jīng) 濟(jì)效益。同時，并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農(nóng)村同樣也存在著對物業(yè)管理的需求。 需要指出的是，《條例》既適用于山東省行政區(qū)域內(nèi)的城市，也涵蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 農(nóng)村?！稐l例》屬于第一種情況，即 11 在山東省整個行政區(qū)域內(nèi)具有普遍的約束效力。在一般情況下，法律規(guī)范的空間效力范圍適用于制定機(jī)關(guān)所在的整個行政區(qū)域。 一、空間效力 空間效力范圍，即適用的地域范圍，也就是指法律規(guī)范能夠在什 么地方發(fā)生效力。 【釋義】 本條是關(guān)于《條例》適用范圍的規(guī)定。 其他管理人的管理內(nèi)容一般為專項(xiàng)的物業(yè)管理服務(wù)，如專門的設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、園林綠化服務(wù)、房屋修繕服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理內(nèi)容一般包括兩個方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方是平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，其權(quán)利義務(wù)直接來自于合同。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)協(xié)議。市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。需要指出的是，業(yè)主自治管理貫穿于物業(yè)管理活動的全過程，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對物業(yè)進(jìn)行管理，是業(yè)主自治管理的一種重要形式?！稐l例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動，主要是指業(yè)主選聘物業(yè)服 務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動。這三種管理方式都是《物權(quán)法》所認(rèn)可的對物業(yè)的管理方式。業(yè)主要不要對物業(yè)進(jìn)行管理，或者采取哪一種方式對物業(yè)進(jìn)行管理，完全取決于業(yè)主的意 志，由業(yè)主根據(jù)自愿的原則來決定，法律并不進(jìn)行強(qiáng)制。物業(yè)管理適應(yīng)了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的進(jìn)程中逐步發(fā)展起來。隨著個人擁有住房的比重越來越高，住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產(chǎn)以及財富累積的最主要形式， 居民對住房財產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值增值提出了較強(qiáng)的服務(wù)需求，同時也產(chǎn)生了協(xié)調(diào)房屋所有權(quán)人公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等公共利益的需要。對物業(yè)管理的內(nèi)涵 ，可從以下幾個方面進(jìn)行理解： 8 一、物業(yè)管理是由業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方式來實(shí)現(xiàn)的活動 物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產(chǎn)物，與人民群眾生活水平的提高密切相關(guān)。物業(yè)管理有時還指物業(yè)主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理的意思，實(shí)指物業(yè)行政管理。從廣義上說，物業(yè)管理包括業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)在內(nèi)的小區(qū)范圍內(nèi)的一切公共物業(yè)事項(xiàng)。 【釋義】 本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù) 企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定。此外，《條例》還與《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《山東省商品房銷售條例》等地方性法規(guī)的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了銜接，并參考了《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》 (省政府令第 86號 )的有關(guān)規(guī)定。 三、立法依據(jù) 《條例》的立法依據(jù)主要有《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在努力提高服務(wù)水平的同時，配合有關(guān)部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，豐富了居民的業(yè)余生活，促進(jìn)了居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會風(fēng)尚，促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于和諧社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)有著密不可分的聯(lián)系。 （四）為了促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。實(shí)踐證明，凡是實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提供保潔、保安、綠化、秩序、房屋維修等方面的服務(wù)，大都為業(yè)主提供了良好的居住環(huán)境；未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，大都存在臟、亂、差等問題，生活質(zhì)量很難提高上去。提高居住質(zhì)量，既要靠住 6 宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 (三 )為了改善人民群眾的居住和工作環(huán)境。因此，《條例》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，也予以明確保障。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人是平等的民事主體關(guān)系。例如，在第二章中對配套建筑與設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)和物業(yè)交付條件的規(guī)定，在第三張章中對業(yè)主大會籌備組、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的規(guī)定，在第四章中對住宅物業(yè)裝飾裝修和車庫車位使用的規(guī)定，在第七章中隊物業(yè)維護(hù)責(zé)任的規(guī)定，在第八章中對社區(qū)物業(yè)管理和舊住宅區(qū)物業(yè)管理的規(guī)定，都充分體現(xiàn)了對業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益的保護(hù)。因此，《條例》從一開始起草，到對中通過， 都始終將保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法去哪一作為最根本的原則、最根本的宗旨和最主要的目的?！稐l例》首先保護(hù)的是業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。 物業(yè)管理離不開兩類主體的參與，一是業(yè)主、物業(yè)使用人， 5 二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人。如，在第二章《新建物業(yè)與前期物業(yè)管理》中，主要對建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)做出了規(guī)定，著重規(guī)范建設(shè)單位的行為；在第三章《業(yè)主大會與業(yè)主委員會》、第四章《物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理》中，主要對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)作出規(guī)定，著重規(guī)范業(yè)主的自治行為；在第五章《物業(yè)服務(wù)企業(yè)》、第六章《物業(yè)服務(wù)》中，主要規(guī)范了物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，著重規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，等等。 物業(yè)管理涉及眾多業(yè)主的公共利益，當(dāng)單一業(yè)主的利益與業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時，需要有一個協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制，需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則，這就是政府對物業(yè)管理活動進(jìn) 行規(guī)范的初衷?！稐l例》共十章一百零一條，是山東省人大立法中內(nèi)容最多的法規(guī)之一?！稐l例》立足切實(shí)解決物業(yè)管 理中存在的突出問題，確立了若干法律制度，其中不乏創(chuàng)新和突破之處。因此，在總結(jié)原辦法實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定一部切合山東省物業(yè)管理實(shí)際的地方性法規(guī)，是非常必要的。為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，早在 1997年，山東省政府就頒布了《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》（省政府令第 86號）。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難，行業(yè)普遍存在著虧損現(xiàn)象，很多企業(yè)因?yàn)樘潛p嚴(yán)重，難以維持生計，退出住宅小區(qū)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越多，有的甚至退出了這一行業(yè)，解決物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的生存問題已迫在眉睫。由于舊住宅沒有實(shí)行市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，舊住宅區(qū)臟、亂、差問題一直沒有得到很好的解決。六是舊住宅區(qū)沒有實(shí)行真正意義上的專業(yè)化物業(yè)管理。五是物業(yè)管理與社區(qū)管理未做到有效結(jié)合。四是物業(yè)服務(wù)部規(guī)范。三是業(yè)主委員會難以成立。這些問題的存在，在很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生，很多業(yè)主以這些問題為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。 同時，也應(yīng)看到物業(yè)管理工作中還存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一 是開發(fā)遺留問題比較突出。近年來，隨著山東省住房制度改革的深化和城市建設(shè)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個迅速發(fā)展時期。 【釋義】 本條是關(guān)于《條例》立法目的和立法依據(jù)的規(guī)定。關(guān)于對法規(guī)條文的不同理解和觀點(diǎn)，歡迎讀者致電肥城市物業(yè)管理辦公室進(jìn)行探討和交流。 1 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例釋義 為慶?！渡綎|省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施五周年，肥城市物業(yè)管理辦公室集中時間和精力編排了本版《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例釋義》，以方便廣大讀者的理解和學(xué)習(xí)。因該釋義通篇篇幅較大，字?jǐn)?shù)達(dá)到了近 15萬字，編排中可能會出現(xiàn)錯別字或白字，望廣大讀者諒解，并致電肥城市物業(yè)管理辦公室予以改正。 特此聲明 肥城市物業(yè)管理辦公室 二〇一四年六月 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。 一、立法背景 物業(yè)管理關(guān)系廣大人民群眾的切身利益，對于維護(hù)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧山東有著重大意 義。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到 2021年底，山東省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè) 3184家，從業(yè)人員23萬余人，管理項(xiàng)目達(dá) 11157個，物業(yè)管理的覆蓋面已從單純的住宅小 2 區(qū)管理延伸到辦公樓、工業(yè)區(qū)、商業(yè)大廈、醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)場、圖書館、體育館等，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)秩序管理、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、物業(yè)中介等多層次、全方位的配套服務(wù)體系。開發(fā)商遺留的問題主要有：房屋質(zhì)量比較差、配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、全書關(guān)系部明確、開發(fā)商承諾的售后維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)不兌現(xiàn)等。二是專營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)關(guān)系沒有理清，導(dǎo)致其維修、養(yǎng)護(hù)及更新責(zé)任不落實(shí)，業(yè)主實(shí)際承擔(dān)了很多不合理的責(zé)任和費(fèi)用。雖然國務(wù)院出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立作了明確規(guī)定，但實(shí)際上大多數(shù)住宅小區(qū)都未成 立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺少溝通與聯(lián)系的橋梁，業(yè)主的合法權(quán)益難以有效維護(hù)，物業(yè)糾紛難以有效維護(hù)，物業(yè)糾紛難以得打及時有效的處理，業(yè)主自治制度未得到有效貫徹執(zhí)行。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、形象差、服務(wù)意識不強(qiáng)，缺乏先進(jìn)的管理機(jī)制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，物業(yè)服務(wù)行為有待進(jìn)一步規(guī)范。業(yè)主委員會與街道辦事處和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會之間缺乏溝通途徑，政府對業(yè)主自治缺乏必要的支持、指導(dǎo)和監(jiān)督，社區(qū)管理和物業(yè)管理工作在實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)也難 以做到很好的融合。 2021年國家 3 頒布的《物權(quán)法》和新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，均未對舊住宅區(qū)的物業(yè)管理作出規(guī)定，山東省相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章對此也未作規(guī)范，舊住宅區(qū)的管理實(shí)際上處于無法可依的狀態(tài)。七是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況堪憂。 這些問題的存在，使得物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生，甚至演化成群體上訪事件。該辦法的施行，對維護(hù)住宅小區(qū)的生活秩序、保障業(yè)主合法權(quán)益發(fā)揮了重要作用，但是，對著我國經(jīng)濟(jì)與社會局 ide發(fā)展和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的進(jìn)步，該辦法已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要，特別是近幾年來，國家相繼頒布了一系列的法律、行政法規(guī)，如 2021年 6月，國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》； 2021年 3月，全國人大審議通過了《物權(quán)法》； 2021年 8月，國務(wù)院根據(jù)新頒布的《物權(quán)法》對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了相應(yīng)修改，對物業(yè)的權(quán)屬以及 制度、措施等，都做出了新的規(guī)定。 《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱 “條例 ”）列入 2021年山東省人大地方性法規(guī)立法確保項(xiàng)目，《條例》經(jīng)過山東省人大常委會三次審議，2021年 1月 8日在山東省第十一屆人大常委會第八次會議上審議并獲得 4 通過，于 2021年 5月 1日起實(shí)施。《條例》出臺后，受到社會的廣泛關(guān)注，多家媒體做了較深入的報道，建設(shè)部網(wǎng)站和新華網(wǎng)等都進(jìn)行全文轉(zhuǎn)載，在省內(nèi)乃至全國都產(chǎn)生了一定影響。 二、立法目的 《條例》的立法目的，可以從以下四個方面進(jìn)行理解： （一）為了規(guī)范物業(yè)管理活動。物業(yè)管理活動共涉及業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位等各個方面的權(quán)利和義務(wù)，需要對各個方面的利益進(jìn)行平衡、協(xié)調(diào)，對其行為進(jìn)行約束、規(guī)范，并科學(xué)地界定其權(quán)利和義務(wù)。 （二）為了維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益。物業(yè)管理立法對兩類主體的利益都進(jìn)行了充分的考慮，既保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，又保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益。物業(yè)管理，實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程，是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。因此，《條例》的一切制度設(shè)計都是圍繞著更好地保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益來進(jìn)行的。另外，《條例》也體現(xiàn)了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的 合法權(quán)益的保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人是物業(yè)管理活動提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人，在提供服務(wù)的同時，有獲得報酬的權(quán)利。如，《條例》第六章第二節(jié)對 “物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ”專門作出了規(guī)定，這對維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益將產(chǎn)生重要作用。 目前，山東省住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新 階段。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看，物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，對于改善居住質(zhì)量、工作環(huán)境，作出了積極貢獻(xiàn)。《條例》旨在通 過對物業(yè)管理活動的規(guī)范，使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。 維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定是建設(shè)和諧社會的重要保障。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動與社區(qū)建設(shè)密切相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。從多年的實(shí)踐看，物業(yè)管理在維 護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。因此，《條例》的出臺， 7 一個很重要的目的是通過規(guī)范物業(yè)管理的各項(xiàng)活動，促進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)。在立