【正文】 另外，還應(yīng)注意整體樓房的結(jié)構(gòu)。所以買放人對(duì)于樣板 房要頭腦清醒，如購(gòu)買的房屋同樣板房，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致，要把 樣板房情況在合同中確定。 雖然《商品房銷售管理辦法》第 31 條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、 設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商 品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易 令購(gòu)房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來(lái)的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購(gòu)房問(wèn)題。 2021 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第 2 條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù) 售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是 在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。 房地局的《商品房預(yù)售許可證》《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)， 、 所購(gòu)房子是否在預(yù)售、銷售范圍。 建委的《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》是工程可開(kāi)工的法律憑證，開(kāi)發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。 規(guī)劃 局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申 請(qǐng)開(kāi)工手續(xù)。 《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》只能 用于辦理預(yù)售許可證和開(kāi)工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。 五證是指《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開(kāi)工許可 、 、 、 證》《商品房預(yù)售許可證》 、 （或《商品房銷售許可證》。 對(duì)于初次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要分清 “五證 ”的真?zhèn)?，認(rèn)識(shí)到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。 五證審查須從嚴(yán) 目前在商品房的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示 “五證 ”的原件，只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商將 “五證 ”或 “五證 ”原 件的一部分在銷售時(shí)明示。實(shí)際 上 ，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn) 生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。在對(duì)樓盤的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流。 如沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。同時(shí)， 注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況 很多；賣房人應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，少數(shù)例外。7大注意事項(xiàng) 簽訂房屋買賣合同 7 大注意事項(xiàng)、 買賣身份莫簡(jiǎn)單 即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶、繼承等問(wèn)題。購(gòu)房者應(yīng)要求 其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過(guò)了最新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售內(nèi)容。 售樓廣告多睜眼 很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起。開(kāi)發(fā)商 對(duì)樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文 章，讓購(gòu)房者覺(jué)得買到了 “便宜 ”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷。 為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中， 或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。不出示 “五證 ”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任 心問(wèn)題，有的是有意回 避 “五證 ”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項(xiàng)目一期說(shuō)成二期等。最好 將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證 “五證 ”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。 ） 正式的《國(guó)有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主 管部門公章、有償土地使用證專用章， 證上土地使用者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商名稱完全一致，注意有無(wú)土地使用權(quán)抵押記錄。一般是開(kāi)發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如 后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國(guó)有土地使用證》 ，這是購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。 根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ，看開(kāi)發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與 建設(shè)用地規(guī) 劃許可證相一致。 如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》 。有的房屋開(kāi)發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購(gòu)房 屋。 樣板房中少聯(lián)翩 在商品房預(yù)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。 結(jié)果在購(gòu)房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。但很明顯，購(gòu)房人是 需承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，要證明樣板房的存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況?？紤]到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等發(fā)生變化，建議購(gòu)房人將樣板房情況以拍 照、錄象等證據(jù)形式固定。順義法院受理了一起噪聲超標(biāo)引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案。 2021 年 4 月，原告裝修后入住 ,不久發(fā)現(xiàn)自己房屋下面有振動(dòng)和噪 聲，經(jīng)了解是被告在原告房屋下面設(shè)計(jì)和安裝了地下供水系統(tǒng)。2021 年 8 月 20 日，原告委托順義區(qū)環(huán)境保護(hù)局環(huán)境監(jiān)測(cè)站進(jìn)行了鑒定， 該站出具的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示原告地下的