【正文】 本內(nèi)容？ 主要有： 招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思； 管理方式與運作程序； 組織架構(gòu)與人員配置； 管理制度的制定； 檔案的建立與管理； 早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 常規(guī)物業(yè)服務(wù)綜述； 費用測算與成本控制； 管理指標(biāo)與管理控制； 物資裝備與工作計劃。 措施： 嚴格按照相 關(guān)法律法規(guī)要求參與投標(biāo)活動； 對項目進行合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標(biāo)活動； 完善企業(yè)自身的管理； 選擇信譽好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)； 充分考慮企業(yè)的承受能力，制定可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責(zé)人； 慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求。 來自于投標(biāo)人的風(fēng)險，對項目評估、分析、論證不夠；盲目做出服務(wù)承諾；現(xiàn)場答辯出現(xiàn)錯誤；投標(biāo)資料泄露等。 物業(yè)管理投標(biāo)的一般程序是什么？ 8 步 獲取招標(biāo)信息； 項目評估與風(fēng)險防范； 登記并取得招標(biāo)文件； 準(zhǔn)備投標(biāo)文件； 送交投標(biāo) 文件； 接受招標(biāo)方的資格審查； 參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)； 簽約并執(zhí)行合同。 二、基本原則是：、 公平、 公正 、 公開 、誠信合理 物業(yè)管理招標(biāo)的 一般 程序是什么？ 8 步 成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組； 編制招標(biāo)文件； 公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書； 發(fā)放 招標(biāo)文件； 投標(biāo)資格人的資格審查； 接收投標(biāo)文件； 成立投標(biāo)委員會；開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)簽訂合同。 物業(yè)管理招標(biāo)的方式有幾種？ 公開招標(biāo)：邀請招標(biāo) 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本原則和基 本要求是什么？ 一、基本要求是： 合法性，它的法律依據(jù)是《中華人民共和國招投標(biāo)法》；《物業(yè)管理條例》； 《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》；各地方相關(guān)的法律法規(guī)。缺點是機構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 直線職能式組織機構(gòu)的主要優(yōu)缺點？ 直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，其特點是各級主管部門直接指揮，職能機構(gòu)是直線行政主管的參謀，對下一般不能指揮命令和工作指示。 技術(shù)因素。 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影 響因素？ 企業(yè)戰(zhàn)略因素，戰(zhàn)略是為實現(xiàn)組織目標(biāo)而制定的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向。管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。國務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)一級企業(yè)的資質(zhì)和管理；省、自治區(qū)建設(shè)廳負責(zé)二級資質(zhì)的頒發(fā)和管理； 直轄市人 民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理；區(qū)市級人民政府房地產(chǎn)管理部門負責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理。是設(shè)立企業(yè)最重要的條件之一。第二按照股東出資形式劃分物業(yè)管理有限 責(zé)任公司；物業(yè)管理股份有限責(zé)任公司；股份合作型物業(yè)管理企業(yè)。所提供的服務(wù)都是有償和盈利的； ） 第三， 具有一定公共管理性質(zhì)的職能。、 物業(yè)管理實務(wù) 第一章物業(yè)管理企業(yè) 什么是物業(yè)管理企業(yè)，特征是什么？ 物業(yè)管理企業(yè)是 （ 依法成立） 、具備 （ 專門資質(zhì)） 并具有 （ 獨立企業(yè)法人 ） 地位，依據(jù) （ 物業(yè)服務(wù)合同） 從事物業(yè)經(jīng)營活動的 （ 經(jīng)濟實體） 。 它的特征是：第一，具有獨立法人；第二，屬于服務(wù)性企業(yè)； （ 它主要通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)的類型是什么？ 第一按照投資主體分 全面所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營物業(yè)管理企業(yè)；外資物業(yè)管理企業(yè)；其它物業(yè)管理企業(yè) 。 物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點？ 第一企業(yè)名稱預(yù)先審核；第二公司地址；第三注冊資本；第四股東人數(shù)和法定代表人；第五公司人員；第六公司章程； 公司章程是明確企業(yè)的宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)、利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容。 物業(yè)管理資質(zhì)分幾個登記？都由機構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)？ 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)分一、二、三級。 新申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)需要提供哪些資料？ 物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后 30 天 內(nèi)持以下資料申請資質(zhì)： 營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法人代表的身份證、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同。 設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的要求？ 一、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置；二、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理；三、分工協(xié)作；四、精干、高效、靈活。 外部環(huán)境因素，他主要包括企業(yè)的行業(yè)特點、人力資源條件、產(chǎn)品特征、客戶、市場特點、物業(yè)管理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟形勢等因素。 組織規(guī)模及所處的階段，他直接影響到組織機構(gòu)的管理層次、集權(quán)程度、規(guī)范化及制度化。它的優(yōu)缺點是 優(yōu)點加強了專業(yè)化的職能，適應(yīng)涉及面廣，技 術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性的物業(yè)管理企業(yè)。 第二章物業(yè)管理招投標(biāo) 什么是物業(yè)管理招投標(biāo)？ 物業(yè)管理招標(biāo)是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或者物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，制定符合其要求的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)公司參加競標(biāo)，從中選擇符合條件的競標(biāo)者，并與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。 應(yīng)該充分考慮市場要素； 響應(yīng)性， 程序性，招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書的 10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項目和活動有關(guān)的資料，向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。 招標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 招標(biāo)人及招標(biāo)項目介紹； 物業(yè)管理服務(wù)項目內(nèi)容和要求； 對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求包括資質(zhì)，標(biāo)書格式等； 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法； 招標(biāo)活動方案，包括組織機構(gòu)和開標(biāo)時間和地點； 物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明； 其它說明和法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險，如何有效控制？ 風(fēng)險： 存在招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險，招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件；因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延常，招標(biāo)方與其它方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。 來自競爭對手的風(fēng)險有采取低于成本競爭、欺詐行賄等不正當(dāng)手段；具有背景或絕對優(yōu)勢；竊取他人投標(biāo)資料或商業(yè)秘密的。 在物業(yè)管理投標(biāo)活動中，對投標(biāo)項目評估應(yīng)考慮那幾方面的因素？ 七個方面的因素： 投標(biāo)物業(yè)的基本情況； 招標(biāo)物業(yè)項目的定位； 業(yè)主的需求； 建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況； 招標(biāo)條件和招標(biāo) 過程； 競爭對手； 企業(yè)自身條件的分析。 關(guān)鍵性的內(nèi)容是： 物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思； 組織架構(gòu)與人員配置； 費用測算與成本控制； 管理方式與運作程序及管理措施。 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么？ 一般程序是： 組織經(jīng)驗、管理、技術(shù)、財務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制定； 對招標(biāo)物業(yè)項目情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料； 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工協(xié)作； 確定組織架構(gòu)和人員配置； 根據(jù)物業(yè)資料和實施設(shè)備技術(shù)參數(shù)，組織機構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等詳細情況測算物業(yè)管理成本； 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定 的物業(yè)管理需求內(nèi)容制定詳細的操作方案； 測算物業(yè)服務(wù)費用（合同總價和單價）； 對擬定的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整； 排版、印制、裝幀。 合同承諾的構(gòu)成要件： 承諾必須由受要約人或其代理人做出； 承諾必須在要約的有效 時間內(nèi)做出； 承諾必須與要約的內(nèi)容一致； 承諾必須傳達給要約人。 要約人的撤銷只限于在受要約人發(fā)出承諾之前撤銷。 簡述有效合同