【正文】 為具有合法性和正當性，而且也有利于調(diào)動地方政府調(diào)控房地產(chǎn)的積極性，與中央的調(diào)控政策盡量保持協(xié)調(diào)一致。自2009年開始，我國房地產(chǎn)調(diào)控過程中，出現(xiàn)了一些地方政府的身影，如北京、上海、青島、深圳等地紛紛出臺了關(guān)于貫徹落實“新國十條”的實施細則，遏止本地區(qū)的房價過快上漲；以及部分省市根據(jù) 2011年1月26 日出臺的“新國八條”的要求，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力確定并向社會發(fā)布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。受調(diào)控政策影響，從2007年10月至2008年5月，全國大中城市購房者普遍持觀望態(tài)度，炒房者退出房地產(chǎn)市場，剛性需求購房者持幣觀望，等待商品房銷售價格的進一步下跌。國土資源部39號令的規(guī)定增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取大型項目的資金壓力和獲地成本在一定程度上改善了土地供給。一是一定程度上阻止了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓄意囤積土地的行為，迫使其加快開發(fā)進度。綜合以上數(shù)據(jù)和情況，可以說這一階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策是在短期內(nèi)起到了遏制房屋成交量，部分城市房價增幅放緩的作用，投機投資性購房在一定程度上得到了抑制。樓市成交價依然不減，甚至不少樓盤的價格反而比調(diào)控之前更高?！靶聡畻l”出臺后，各地樓市陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量出現(xiàn)多達六成的降幅。一些對住房投機者起到了極大的遏制作用，同時也加據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010 年 5 月 31 日至6月6日，全國35個重點城市中，有21個城市的成交面積環(huán)比下跌。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺的“國五條”是第五次調(diào)控升級。2013年2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議出臺了樓市調(diào)控“國五條”。通知特別強調(diào)，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。4我國房地產(chǎn)調(diào)控主要措施，南京嚴打囤房2009年9月11日，在國內(nèi)重點城市房地產(chǎn)價格上漲過快之際，國土資源部對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴厲警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況，出重拳打擊囤地。由于地方政府希望憑借 “地王” 增加當?shù)刎斦杖耄瑢@種現(xiàn)象根本沒有拒絕的表示。地價是房價的主要成本，房價必然隨地價升高。但是，隨著經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，許多人對于房地產(chǎn)業(yè)重新燃起了投資熱，漸漸地，房價在人們的盲目投資下呈不斷上升趨勢。我國政府為了抑制房價非理性上漲，近年來出臺了許多相應(yīng)的調(diào)控政策。隨著房地產(chǎn)業(yè)投資者的逐步增加，我國的房價也是呈急速上升趨勢。自1978年住房制度改革以來,我國正式確定了房地產(chǎn)市場的全面市場化。同時，對這一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策加以審視以及利弊分析也是尤為重要的。近年來，商品房銷售價快速增長的狀況引起了我國政府及社會各界的關(guān)注。房地產(chǎn)問題不僅僅是經(jīng)濟運行問題，也是社會問題，住房在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特殊屬性。主題詞 房地產(chǎn)，調(diào)控政策，存在的問題，實施的利弊，相關(guān)建議1引言房地產(chǎn)和建筑業(yè)增長對我國經(jīng)濟增長的貢獻率超過了10%，占GDP的比重達到10%，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。針對這些問題，雖然國務(wù)院近年來出臺了不少相應(yīng)的調(diào)控政策，但是這些政策從中央發(fā)布到各個地區(qū)實施的過程中發(fā)生了不少變化，許多宏觀調(diào)控政策治標不治本，缺乏具體的方法和措施。第一篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策的利弊分析我國目前房地產(chǎn)調(diào)控政策實施的利弊分析摘要近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)呈逐步上升趨勢，與此同時出現(xiàn)了不少問題。首先，房地產(chǎn)價格迅猛增長；其次，我國目前房地產(chǎn)市場總量也不平衡，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司都投資于一線城市；另外，目前房地產(chǎn)市場運作存在某些不規(guī)范行為。本文通過對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策實施情況分析了其利弊，得出弊大于利的結(jié)論，并在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)建議。在未來很長的一段時間內(nèi)，它依舊會是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著我國的國計民生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求利潤的同時，絕不能漠視老百姓的需求和期望，必須切實履行企業(yè)應(yīng)該承擔的社會責任。因此，制定相關(guān)的政策來促進房地產(chǎn)業(yè)的合理穩(wěn)定發(fā)展是我國目前的重要任務(wù)。2我國房地產(chǎn)業(yè)歷史回顧房地產(chǎn)業(yè)對我國的經(jīng)濟增長起了十分重要的作用。眾所周知，住房已經(jīng)從簡單的人類生活必需品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y品的一種?，F(xiàn)如今，房價已經(jīng)嚴重影響和改變了人們的生活狀態(tài)。3目前我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀[13]亞洲金融危機之后，房價出現(xiàn)過一段低迷期。另一方面，近年來，“地王”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。而上漲2013年4月10日上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司競得浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D0501住宅地塊，該地塊的成交樓板價高達18199元/平方米，成為2013年上海單價、總價雙料地王。而“地王” 熱已經(jīng)并將持續(xù)給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來不容忽視的后果。同期，9月7日，南京市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場專項檢查的通知》，打擊抬價捂盤、炒房號等行為。要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責，堅決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)以及加強市場監(jiān)管。通知還要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。會議不僅再次重[4]申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。5房地產(chǎn)調(diào)控政策實施的有利分析當前我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策及相應(yīng)調(diào)控措施，其中一些在業(yè)界掀起了軒然大波，褒貶不一。廣州、武漢、北京及成都的跌幅都超過20%。購房者對房價下跌預(yù)期增強，觀望氛圍越來越濃。與北京，上海，廣州等一線城市樓市一樣，一些二線城市樓市也呈現(xiàn)量跌價漲態(tài)勢。2007年被業(yè)界稱為史上最嚴厲的“政策年”，這一年的政策對當時的房地產(chǎn)市場帶來了較大的有利影響。二是影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地儲備模式。政府將大型項目分割成若干小型項目進行招標、拍賣、掛牌，打破了原來由一家公司壟斷某一區(qū)域開發(fā)的格局，有利于增加市場的供應(yīng)總量和市場競爭力，從而在一定程度上有效的改善市場供給。這導致多地商品房成交量大幅萎縮，空置率急劇上升。這些做法均體現(xiàn)了地方政府在國家房地產(chǎn)調(diào)控過程中所起到的重要作用。如下圖所示，2011年，在新國八條出臺后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有了明顯的下降趨勢。由此我們可知，國家出臺的一些列調(diào)控政策都具有一定的弊端。這樣一來，不僅沒有有效遏制房價上漲，反而更加重了人們的購房壓力。2007年12月1日頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，其中明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟適用房，且單套經(jīng)濟適用住房的建筑面積限定在60平方米左右。但同時對于城市中等偏下收入的人來說，經(jīng)濟適用住房同樣是至關(guān)重要的安身立命之所，而這部分人的需求在此政策中卻沒有考慮。2003年國發(fā)18號文件中規(guī)定“經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，其目標群體是中等偏下收入和低收入家庭，大約占全社會家庭總數(shù)的30％”。也就是說并非所有中等偏下收入者可以購買經(jīng)濟適用房，那么這些人群又哪來的經(jīng)濟基礎(chǔ)去購買經(jīng)適房以外的住房呢？這是此調(diào)控政策最大的弊端。然而，實際生活中，有足夠的經(jīng)濟實力購買商品房的是少數(shù)人數(shù)，大多數(shù)家庭還是負擔不起這類高價商品房。南京市2012年供地計劃構(gòu)成圖[6]就目前房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施情況看來，各地政府作為實施者，在實施過程中產(chǎn)生的負面影響很大?！薄俺鞘猩唐纷》靠偯娣e是一個彈性極大的詞語，它成為了政府與房地產(chǎn)開發(fā)商攜手合作、共同規(guī)避政策的擋箭牌。另外，令老百姓感受最深的一點就是，我國房地產(chǎn)業(yè)對于相關(guān)信息的“不公開”做法。這本應(yīng)該是作為購房者應(yīng)有的知情權(quán)，可在房地產(chǎn)開發(fā)商那兒，這卻成為了“商業(yè)機密”，令人無從得知。例如，某一房地產(chǎn)開發(fā)公司有一個新樓盤要銷售，為了“吸引”購房者，他們會雇傭一些民工，徹夜在售樓處外排隊，造成此房銷售火爆的假象，以“欺騙”廣大消費者前來購買。這樣一來，許多人會打消原本猶豫不決的想法，急速下單購買。但也只限于中央政府的政策指向，下面的地方政府和媒體，天天把降低房價喊在口中，并制定一些房地產(chǎn)?？ㄆ诘胤治龀菂^(qū)各地段的房價。因此，要真正做到信息透明、全面、及時、準確還需要相當長的一段時間。對于在房地產(chǎn)交易過程中，故意為了一己私利而違背市場規(guī)則者予以一定的處罰，行為嚴重的不惜對其采取法律手段，以此來維護房地產(chǎn)市場的健康運作。政府的責任是在房地產(chǎn)市場失去平衡時要進行必要的宏觀調(diào)控，在宏觀調(diào)控中政府絕對不可以為了經(jīng)濟的增長而縱容包庇開發(fā)商，而應(yīng)該維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定地運行，促進公平競爭，防止過度投資和炒作，確保房地產(chǎn)市場的正常秩序。理所當然地，這些政策在一定程度和一定時期內(nèi)為我國的房地產(chǎn)市場降了溫，但其缺乏長期和顯著的作用。而且據(jù)目前看來，這些弊端要大于其所帶來的利。參考文獻[1]房地產(chǎn)市場幾個重