【正文】 保護耕地是我國的根本國策。那么農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓這類合同的效力應如何認定就非常值得關注和考慮。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓將宅基地使用權的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。盡該條是針對宅基地申請而規(guī)定的但從該法及該條的規(guī)定來看農(nóng)村村民出租、宅基地上所建住宅法律并未予制止也未對該行為設置任何限制。另一種認為村民對宅基地只享有使用權而無處分的權利而住房的行為實際上已處分了宅基地使用權故合同應認定無效。該類案件訴至后涉及的首要問題即是：合同是否有效。〞農(nóng)村房屋買賣合同效力的討近年農(nóng)村的房地產(chǎn)逐漸活潑農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與別人。李某購置相某的農(nóng)村私房用于個人居住并非炒賣獲取利益且該不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式.新近公布的?物權法草案?第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權人經(jīng)本集體同意可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓。主要包括轉(zhuǎn)讓含買賣〕以下房地產(chǎn)：①和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 房屋所有人出賣房屋時進犯共有人、承租人優(yōu)先購置權的共有人、承租人可以懇求宣告該房屋買賣無效。房屋所有人出賣共有房屋時在同等條件下共有人有優(yōu)先購置權。部共有人未獲得其他共有人同意擅自出賣共有房屋的其買賣行為一般認定無效 。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的必須征得共有人同意才能出賣。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。假設出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權買受人可以提出這種買賣合同無效。那么終究哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來主要有以下幾種：房地產(chǎn)別離出賣合同無效。理中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。即使購置城房屋沒有產(chǎn)權證也不表示就不享有對房屋的所有權。有些打算購置農(nóng)村房屋的城居民非常關心自己買了農(nóng)村房屋后能否獲得產(chǎn)權證以為不能獲得產(chǎn)權證購置農(nóng)村房屋就是不合法的。這個證書只能證明被該證錄的人享有宅基地的使用權。假設擴建需要占用耕地、田地面積那么需經(jīng)過相關部門審批假設未經(jīng)審批就增加建筑占地面積那么增加的部就是建筑。登記是房屋所有權的變動宣示而非房屋買賣合同不是房屋買賣合同所形成的法律關系必需要件沒有過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。當然能讓當?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書；假設不能不必強求。宅基地使用證書是當?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門頒發(fā)的只有當?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門對宅基地使用證書的涂改才是有效的。當村民房屋時僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體村民并不能通過房屋而從中獲得宅基地的收益他只能獲得建筑物的利益。土地理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農(nóng)建立其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應而宅基地本來就是建立用地其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少故該條不適用于宅基地作為認定農(nóng)村的住宅給城居民的房屋買賣合同無效的根據(jù)也違犯立法本意。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的在實現(xiàn)該抵押權時宅基地使用權同時轉(zhuǎn)讓。?物權法?草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權從草案規(guī)定可看出草案允許農(nóng)村房屋。在權利屬性上沒有動搖農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)。說明農(nóng)村宅基地使用權享受主體限于本村集體經(jīng)濟組織成員的規(guī)定僅僅是原始獲得農(nóng)村宅基地使用權時對享受主體的限制。農(nóng)村宅基地使用權隨房一體的可繼承性了其權利享受主體的可變性?！　、?繼承法?規(guī)定農(nóng)村房屋可以繼承意味著農(nóng)村房屋項下的宅基地也可以繼承。?、缢袡嗟恼加?、使用、收益、處分四項權能中最核心的權能是處分權處分權是所有權的標志?！、?999年發(fā)布的?加強土地轉(zhuǎn)讓理嚴禁土地炒賣的?不是行政法規(guī)不能作為認定合同無效的根據(jù)。理由是：認定合同無效應當以合同法規(guī)定為根據(jù)?！∑涠保梗梗病趁袼值冢刚J為：農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及理房屋的買賣有效。房屋出賣后宅基地的使用權即隨之轉(zhuǎn)移給房主但宅基地的所有權仍歸集體所有。〞 　另一種觀點認為農(nóng)村房屋買賣合同有效。〞假設農(nóng)民的房屋允許買賣就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了本質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權進展非農(nóng)業(yè)建立因此為該規(guī)定所制止。假設允許農(nóng)村房屋給集體經(jīng)濟組織以外的人將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉(zhuǎn)讓這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化違犯?土地理法?中宅基地使用權身份限制的規(guī)定?！∫环N觀點認為農(nóng)村房屋買賣合同無效。村民將農(nóng)村房屋給本村集體經(jīng)濟組織成員認定買賣合同有效沒有異議。筆者嘗試對農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力作一討。農(nóng)村房屋買賣是否合法的法律根據(jù)隨著農(nóng)村城化進程的加快農(nóng)村特別是城中村房屋買賣不斷增多。由此看來??第56條不適用于農(nóng)村房屋買賣當然不能作為審理本案的根據(jù)。三、執(zhí)行農(nóng)村買賣房屋合同時不過戶 的問題?人民貫徹執(zhí)行民事政策法律假設干問題的?以下簡稱??〕第56條規(guī)定：買賣雙方自愿并立有契約買方已交付了房款并實際使用和理了房屋又沒有其他行為只是買賣手續(xù)不完善的應認為買賣關系有效但應補辦房屋買賣手續(xù)。根據(jù)土地理法的相關規(guī)定只有本集體經(jīng)濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買賣合法的購置方。根據(jù)1999年?加強土地轉(zhuǎn)讓理嚴禁炒賣土地的?第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關部門不得為建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再申請建房故無法購置村民房屋；第二種情況能不能購置村民房屋那么取決于其所占用的宅基地是否超標；第三種情況應屬符合申請建房用地條件故可以購置村民房屋。至于第三種情況那么可依法申請建房用地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定對已有宅基地且符合規(guī)定的村民再申請宅基地是不可能得到批準的。 農(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民而購置方那么存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織成員二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。二 村民能否出賣其宅基地上房屋？ ?土地理法?規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有只有該組織成員才享有宅基地使用權；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地的不予批準。 應訂立書面買賣合同、并審批、過戶等手續(xù)。 應提交戶口簿、居民及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。一、農(nóng)村房屋買賣應注意哪些必要程序？ 房屋買賣應經(jīng)集體即村民會書面同意。 如系共有房屋必須征得其他共有人同意。 應到產(chǎn)權登記部門房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民采取查封等財產(chǎn)保全措施。房屋買賣合同應由相關職能部門審批并“宅基地證〞或“集體土地使用證〞的過戶更名手續(xù)；還應到房產(chǎn)理部門依法“房產(chǎn)證〞的過戶更名手續(xù)。從上述規(guī)定來看法律雖未制止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅但對售房主體卻有限制。 集體經(jīng)濟組織成員又分三種詳細情況：一是本身已有宅基地且符合規(guī)定的宅基地；二是已有宅基地但尚未到達規(guī)定的；三是已在集體經(jīng)濟組織落戶但尚沒有分到宅基地。對上列第二種情況村民如再申請第二處宅基地時超過規(guī)定的也不應得到批準。 ?江蘇土地理?第35條規(guī)定：購置農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應當符合申請建房用地的條件。 假設是集體經(jīng)濟組織以外的成員會出現(xiàn)兩種情況： 1〕城鎮(zhèn)居民。1999年?江蘇加強土地轉(zhuǎn)讓理的?也強調(diào)：制止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民。2〕本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民。因此本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購置方。但人民1987〕民他字第42解釋對此作了進一步解釋：??第56條規(guī)定的精只適用于解決?城私有房屋理?以下簡稱??〕施行前的歷史遺留問題；??施行后人民審理這類案件應嚴格按照??的規(guī)定。而且按照我國民法精不動產(chǎn)物權的獲得、消滅和變更經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力這也是為絕大多數(shù)的民法所承受的一條原那么。農(nóng)村房屋買賣合同是否有效由于規(guī)定雜亂、理解各異導致在理中判決千差萬別?！　∫弧⑥r(nóng)村房屋買賣合同效力認定的沖突　農(nóng)村房屋買賣的方一般為農(nóng)村集體組織的村民而購置方存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織成員二是集體經(jīng)濟組織以外的人。農(nóng)村房屋給集體經(jīng)濟組織以外的人即外村農(nóng)民或城居民合同效力的認定目前有兩種截然相反的觀點。理由是：　其一根據(jù)?土地理法?第62條及其他條款的規(guī)定農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有能享有宅基地使用權的必須是集體經(jīng)濟組織的成員且一戶只能享有一處?！∑涠?土地理法?第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立?！　∑淙?999年在?加強土地轉(zhuǎn)讓理嚴禁炒賣土地?第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城居民也不得批準城居民占用農(nóng)民集體土地建住宅有關部門不得為建筑和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。理由是：　　其一,1963年3月20日?對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的?第二項規(guī)定：“社員有買賣房屋的權利。〞這一規(guī)定明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權利并且房屋買賣完成后宅基地的使用權也隨之轉(zhuǎn)移?！《⑥r(nóng)村房屋買賣合同效力認定的沖突解決　筆者認為農(nóng)村房屋買賣合同有效。?合同法?第五十二條第五項規(guī)定違犯法律、行政法規(guī)強迫性規(guī)定的合同無效?！、姘?土地理法?第663條結合起來分析?土地理法?的立法本意是制止農(nóng)村集體土地使用權單獨轉(zhuǎn)讓但在農(nóng)村房屋所有權發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下其項下的宅基地使用權轉(zhuǎn)讓并不制止只是出賣之后不可再申請宅基地而已。假設將農(nóng)村房屋的處分權予以限制那么很難稱之謂對其房屋享有所有權了。說明現(xiàn)行法律并不否認農(nóng)村宅基地使用權隨房屋所有權的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。假設說農(nóng)村宅基地使用權在原始獲得階段是與集體經(jīng)濟組織成員權利嚴相連的話那么隨著一些法律的變化其權利享受主體的身份將不是一成不變的而是可以發(fā)生變動的?！、檗r(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后新的房屋所有權人同時成為宅基地使用權的享有者其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農(nóng)村宅基地使用權享受主體發(fā)生了變動?！【C上所述根據(jù)法無明文不為禁的原那么農(nóng)村房屋買賣合同有效。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權轉(zhuǎn)讓的宅基地使用權同時轉(zhuǎn)讓。由此可見草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采用地隨房走。因為宅基地一旦劃撥給村民使用集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。對耕地的保護是采取嚴格的政策而宅基地與耕地性質(zhì)不同經(jīng)過合法報批宅基地上已建造了建筑物或附著物一般不會再恢復到耕地性質(zhì)允許農(nóng)村村民房屋與對耕地的保護政策并無抵觸。別人涂改宅基地使用證書是的而且有可能構成犯罪。因為從登記制度的設定目的來看登記的作用在于即世人周知該權利的存在。2. 假設你打算在購置農(nóng)村房屋以后進展翻建你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建不能擴建到附近耕地面積范圍。農(nóng)村房屋的所有權人可以用來證明自己對房屋享有所有權的證書一般是當?shù)貐^(qū)、(自治)、或人民土地理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。從另一個角度看也不存在將房屋建立在其別人享有使用權的宅基地之上的可能性所以這個證書同時也能證明被該證錄的人享有宅基地之上的房屋所有權。農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權證的。根據(jù)?合同法?和?民法通那么?有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對所購房屋的所有權所以購置人能否獲得產(chǎn)權證或宅基地使用證書并不重要。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題但都離不開買賣合同的有效性問題。由于房屋是建筑在土地上的為土地的附著物具有不可別離性因此房屋的所有權通過買賣而轉(zhuǎn)讓時該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。產(chǎn)權主體有問題合同無效。非所有權人出賣別人房屋的其買賣行為一般無效 。出賣共有房屋時須提交共有人同意的證明書。進犯優(yōu)先購置權合同無效。房屋所有人出賣租賃房屋的應當在出賣之前的合理限內(nèi)承租人承租人享有以同等條件優(yōu)先購置的權利。轉(zhuǎn)讓合同無效。?加強土地轉(zhuǎn)讓理嚴禁炒賣土地的?(以下簡稱國辦發(fā)1999〕39)但該是針對當時一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、轉(zhuǎn)讓土地使用權等問題特別是出現(xiàn)了以開發(fā)“果園〞、“莊園〞為名炒賣土地、集資的情況所作出的政策性規(guī)定該的目的在于加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓理嚴禁占用農(nóng)民集體土地進展房地產(chǎn)開發(fā)。制止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。購置者中有的是本村或外村村民有的是外來打工者還有的那么是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。一種認為假設購房者能獲得宅基地使用權買賣合同不存在其他行為那么應認定合同有效。爭議產(chǎn)生的原因在于：?土地理法?下稱?土地法?〕規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地的不予批準。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權。同樣根據(jù)?土地法?的規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地假設房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織成員之間進展也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過規(guī)定的?！　r(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度緣于對農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定。從八十年代以來屢次行調(diào)對耕地的保護。１９９３年１１月１日施行的?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建立理?規(guī)定：農(nóng)村村民建房的應先向村集體經(jīng)濟組織或者村民會提出建房申請經(jīng)村民會議討通過后假設是需要使用耕地的經(jīng)鄉(xiāng)級人民審核、級人民建立行政主部門審查同意再向級人民土地理部門申請用地經(jīng)級人民批準后由級人民土地理部門劃撥土地；假設是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地也應由鄉(xiāng)級人民根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準。因此有人認為既然宅基地申請有嚴格的規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題應從嚴掌握。假設這種觀點成立村民售房的權利將無從行使。集體組織成員又有三種詳細情況：一是本身已