【正文】 。 以夫妻名義享受優(yōu)惠而取得的公房，離婚后房屋歸誰所有？以夫妻名義享受購房補(bǔ)貼，且優(yōu)惠購得的公房在夫妻關(guān)系存續(xù)期間為雙方共同居住、使用，即使房屋權(quán)屬的最終取得在雙方離婚后，則該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方出售共同財(cái)產(chǎn)的所得應(yīng)由兩人共有。如共有產(chǎn)權(quán)人未全部到場簽署居間協(xié)議，而簽署了居間協(xié)議，該協(xié)議只能算部分有效。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自出售未經(jīng)其他共有人同意的房產(chǎn)的行為無效。如果一方出資購買房屋后，將產(chǎn)權(quán)登記為自己和他人所共有，雙方又長期共同管理使用該房屋的，可視為出資方贈(zèng)與他方，產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，出資方反悔的，不予支持；如出資方因某種原因在所有權(quán)證上登記了他人的姓名，但既無贈(zèng)與他方的表示，又長期不讓他方知道的，多年后，他方知道并主張產(chǎn)權(quán)的，一般不予支持。但如果一方在申請登記時(shí)放棄房屋權(quán)利的，應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸登記一方所有，并由登記方退還放棄登記一方的購房款。但房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。一般情況下，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。 共同出資買房卻無證據(jù)證明的，能被確認(rèn)為房屋的共同所有人嗎？共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請登記，以房屋登記簿上記載的所有者為房屋的共同所有人。但是如果雙方對樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)歸誰享有沒有約定，該如何處理呢？目前尚無明確規(guī)定。（2）如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過業(yè)主委員會同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會降低本小區(qū)的整體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。（1）如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主委員會所有，由業(yè)主委員會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。同時(shí)違約金還具有補(bǔ)償性，國家可根據(jù)實(shí)際情況要求對違約金數(shù)額支付后不能免除支付方的合同履行義務(wù)。當(dāng)事人可以在合同中約定違約金數(shù)額也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額的計(jì)算方法。 開發(fā)商逾期交房的，違約金如何計(jì)算？房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。正常的市場價(jià)格波動(dòng)不屬于不可抗力，實(shí)務(wù)中可以約定哪些事情不屬于不可抗力。不可抗力必然影響到合同的正常履行，因此，其必須發(fā)生在合同依法成立后至合同正常履行結(jié)束之前，如果在合同成立之前或當(dāng)事人遲延履行之后發(fā)生不可抗力，不能援引不可抗力條款免責(zé)。《合同法》同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人一方以不可抗力為免責(zé)抗辯理由時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)向?qū)Ψ疆?dāng)事人提供發(fā)生不可抗力的證明。” 開發(fā)商遲延交房，可否以“不可抗力”而主張免責(zé)？根據(jù)《合同法》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！蓖瑫r(shí)，對現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放；不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，本條第一款、第三款有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這樣，既容易操作，也可以避免糾紛?！　〗?jīng)對我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際做法和存在的問題進(jìn)行調(diào)查研究，并借鑒國外的通常做法，立法部門認(rèn)為，屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)，如電梯等公用設(shè)施、綠地等公用場所。（3）開發(fā)商是否把車位、車庫攤?cè)顺杀荆蜕唐贩夸N售價(jià)格的高低沒有必然聯(lián)系，而且，也很難證明車庫、車位的價(jià)值是否包括在建筑成本之中；目前對價(jià)格管理部門是否應(yīng)當(dāng)公開開發(fā)商的建筑成本仍有不同意見。主要理由是：（1）從我國目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對車位、車庫的歸屬，在商品房買賣合同中都有約定；從其他國家和地區(qū)看，車位、車庫一般也歸業(yè)主個(gè)人所有。主要理由是：（1）車位、車庫已經(jīng)攤?cè)私ㄖ杀荆_發(fā)商將其再次買賣或者出租，侵害了業(yè)主的利益；（2）在房屋銷售過程中，開發(fā)商處于強(qiáng)勢，如果車位、車庫的所有權(quán)以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對業(yè)主不利。這個(gè)問題涉及廣大業(yè)主的切身利益，社會普遍關(guān)注。因?yàn)檫@樣的車位和共有道路一樣，只有明確規(guī)定屬于業(yè)主共有，才能保證每一個(gè)業(yè)主都享有使用公共道路停放車輛的權(quán)利，同時(shí)要在行使該權(quán)利的同時(shí)保證其他共有人也就是其他業(yè)主對共有道路的權(quán)利不受影響。3．占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所共有占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，是指對于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地等不確定的共有部分用于停放汽車的車位。這樣規(guī)定體現(xiàn)了對當(dāng)事人意思自治的尊重，同時(shí)，通過合同約定的方式，可以將規(guī)劃好的車位、車庫明確歸于具體的業(yè)主個(gè)人所有，從而保證規(guī)劃好的車位、車庫所有權(quán)明晰，使用方便?！苯ㄖ^(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)按如下分配使用：1．首先滿足業(yè)主的需要建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，是開發(fā)商在申辦房屋開發(fā)手續(xù)時(shí)，由開發(fā)商提出，規(guī)劃部門批準(zhǔn)用于建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主停放汽車的地方，故在建成后應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主停放車輛的需要，不得改作他用，更不得為了某種經(jīng)營的需要而用于停放車輛以外的出租等用途。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位，屬于業(yè)主共有。房屋買賣知識問答律師答疑——房屋綜合 買賣雙方就停車位權(quán)屬發(fā)生糾紛，如何確權(quán)？建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由買賣雙方通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。2．當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，是指對于建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)通過合同的方式進(jìn)行約定，既可以出售、附贈(zèng)，也可以用以出租。通過出售、附贈(zèng)合同轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，即歸某特定的業(yè)主所有，通過出租的方式予以租用的所有權(quán)仍歸全體業(yè)主所共有，但在租用期內(nèi)歸特定的業(yè)主所使用，其出租的費(fèi)用應(yīng)用于特定的管理開支。對于這部分車位，上述規(guī)定確定只能由全體業(yè)主所“共有”，即只能用于出租，任何業(yè)主都可通過訂立合同予以租用，取得使用權(quán)，而不能將其所有權(quán)出售于某一特定的業(yè)主。立法背景分析：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，爭議較大的是車位、車庫的所有權(quán)歸屬問題。在征求意見過程中，主要有兩種意見，一種意見認(rèn)為，車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。另一種意見認(rèn)為，車位、車庫的歸屬，業(yè)主與開發(fā)商有約定的，按照約定；沒