鄂爾多斯鑫威時代廣場商業(yè)定位策劃報告-展示頁
2024-08-18 19:40本頁面
【正文】 念。鄂爾多斯鑫威時代廣場 — 定位調(diào)整構(gòu)想 — 壹：重新定義鑫威時代廣場 貳：寫字樓定位探討 目 錄 隨著項目的逐步進展，項目的一些情況逐漸清晰，在上次匯報之后，我們對項目重新進行了思考，并與我司以前操作的項目進行對比，對項目進行了重新的定位！ 在定位之前先看看我們擁有的資源 資源一： 3萬多 平米高檔商場 近 3萬 平米高檔寫字樓 近 3萬 平米高檔酒店 12萬 的總體量，復(fù)合型 城市綜合體 的業(yè)態(tài)搭配！ 資源二：項目所在鄂克托街已經(jīng)初步具備商業(yè)聚集區(qū)的 潛力 ！方正廣場、方圓一廈、天佐 新都匯等項目均已開業(yè)經(jīng)營！ 資源三：限購政策逐步深化至 3線城市 ，鄂爾多斯這樣的高價地區(qū) 被限購 的可能性極大！大量的投資將不得不從住宅中轉(zhuǎn)向商業(yè)、辦公等 非限購業(yè)態(tài) ！將會助推這些業(yè)態(tài)短期內(nèi)價量雙升！ 壹 — 商業(yè)部分定位調(diào)整 根據(jù)上次溝通，貴我雙方將項目銷售均價制定在 左右，根據(jù)投資回報原則 10年回本租金將達到 300元 /平米 左右。 新的業(yè)態(tài)建議 在第一次匯報的時候，我們就探討了普通購物的可行性，結(jié)論是 未來在招商、運營上會面臨很多的競爭對手，我們周邊的人流與商 氣還處于待發(fā)展?fàn)顟B(tài)，百貨類購物無疑是死路一條。香港、北京、上海甚至巴黎、紐約、米蘭都是他們的購物天堂。 那么我們能不能將目光從這些億萬富翁上移開呢？有一群人，他們或經(jīng)營著自己的小生意，或給那些大富翁打工，年收入在 30100萬之間。除了商品本身的因素，這主要是通過在地價較低的城市外環(huán)選址，采用簡潔的設(shè)備和簡單的銷售方式等降低成本來實現(xiàn)的。品牌純正，質(zhì)量上乘，奧特萊斯的商品都是國際國內(nèi)著名品牌的下架、過季與斷碼商品，甚至有品牌廠商采用過去的面料和款式專門為奧特萊斯生產(chǎn)商品。這樣在滿足消費這多方面需求和愛好的同時，也有助于延長消費者在店內(nèi)的停留時間。物業(yè)管理實行統(tǒng)一管理，包括維修、保潔、保安、停車場的管理、公共設(shè)施的維護、公用商業(yè)用具管理等。 奧特萊斯業(yè)態(tài)進入中國市場是在 20xx年，北京“燕莎奧特萊斯”。 由于燕莎奧特萊斯的成功帶來的示范效應(yīng)，之后京城及全國各地引發(fā)了奧特萊斯開發(fā)熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國有各種類型的奧特萊斯店、名品折扣店近 200余家，單在北京以“奧特萊斯”命名的商場就有 11家之多，各類折扣店更是不計其數(shù)。 現(xiàn)行均價 /平米、前三年返租總和為 7700元 /平米。 租金推演探討 上面我們得出了銷售價格為 /平米， 5年返租為 16653元 /平米，其中我們通過銷售已經(jīng)提前回款7700元 /平米，按第 3年年租金為 240元 /平米，年租金遞增 5%計算。 結(jié)論：本方案可行！ 貳 — 寫字樓定位建議 寫字樓 編號 項目名稱 棟數(shù) 層數(shù) 總建面（㎡） 層面積（㎡） 項目位置 銷售均價（元） 層差（元） 公開時間 銷售方式 去化情況 1 鑫通中央大
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