【正文】 于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。（五）老年公寓發(fā)展趨勢216。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。216。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足、管理水平低下目前鄭州市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門外，造成了高的空床率。216。在人口老齡化快速發(fā)展的同時，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴大。 老年人口高齡化日趨明顯人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：2006年我市常住人口為724．28萬人，其中65歲及以上的人口為62．5萬人，占8．62％，平均每11人中就有一名老年人。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。216。 國內(nèi)老年公寓的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題?？梢灶A(yù)見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受?？偨Y(jié)：、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有發(fā)生。向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈繳所得稅前扣除…216。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。216。 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。216。 “老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到2025年，%；到2040年，%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。第一篇：老年公寓可行性報告204183288銀色港灣老年公寓可行性報告鄭州老年公寓 二00七年十月目錄一、項目提出的依據(jù)二、老年公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對分析三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風(fēng)險分析六、風(fēng)險規(guī)避與控制措施七、項目實施八、結(jié)論一、項目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)《河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（豫政辦[2006]105號）河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（豫民福[1998]19號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號《中華人民共和國土地管理法》（二）老年公寓市場機遇216。 我國已進入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。216。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。216。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設(shè)面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。4 在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。河南省政府更是認(rèn)識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴(yán)峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助。 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析216。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。 國內(nèi)老年人的居住模式A、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%，%?？h購買商品房、%。B、自行建房居住個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費 6 形式。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。216。（四）鄭州市老年公寓現(xiàn)狀216。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個百分點。 戶型設(shè)計不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，7 房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上體現(xiàn)人性化關(guān)懷。216。整體規(guī)劃設(shè)計落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農(nóng)民工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。總之，目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念216。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。216。216。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個方面9（1）老年社會的來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。專家預(yù)計我國到21世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人將達(dá)到4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，%。隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。（2）老年人收入水平隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。(3)老年人福利水平隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利 10 水平將會大大提高。(4)老年人居住狀況2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，%的戶是合住房，有 %住房少于 2間，%的老年人居住在7層以上的樓房（%,%）。%的老年人對目前的住房狀況表示滿意，%的人不太滿意。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太?。黄浯问且驗榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。這一現(xiàn)狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。 老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分：(1)社會居住觀念的改變中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮：①為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴(yán)；②老年建筑的特殊功能能為老人提供居住安全的保障；③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧，解除了子女們的后顧之憂；④社區(qū)活動可以豐富父母的生活。（二）老年住宅目標(biāo)客戶消費特征分析老年住宅目標(biāo)客戶群的消費有如下特點：1)老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。2)老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。當(dāng)然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應(yīng)會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務(wù)性消費為主。三、老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務(wù)為一體。 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。216。216。只有那種大規(guī)模的老年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。四、社區(qū)規(guī)劃我們對項目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū)—進修生