【正文】 查結(jié)果顯示： 2021 年我市常住人口為 724． 28 萬人，其中 65 歲及以上的人口為 62． 5 萬人，占 8． 62％，平均每 11 人中就有一名老年人。 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局 不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 2021 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。說明自建住房是目前我 國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟適用房 %和 %,購買 原公有住房的戶分別為 %和 %。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元， 借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年公寓 ，投資總額在 160億到 200 億元。可以預(yù)見，老年公寓 必將逐步被老年人極其子女 所接受。 總結(jié)： 如果說 億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè) 的必要 條件 、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由， 那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè) 的希望。 上世紀的九十年代初，在當(dāng)時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊預(yù)訂的場面時有 發(fā)生。 河南省政府更是認識到全國人口第一大省 老齡化形勢的嚴峻性， 出臺的政策更具有可執(zhí)行性： 養(yǎng)老服 務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥； 十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠 ；財政可給一次性開辦補助 。 5 在 2021 年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對此十分重視。 ? 國家 、省、市各級政府 鼓勵進行老年公寓的建設(shè) 面對我國進入老齡 化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。 ? 家庭因素催生老年 住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。 ? 老年人養(yǎng)老逐步向 集中養(yǎng)老 轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。 ? “老年公寓” 市場潛力巨大 4 2021 年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另 據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。 1 銀色港灣 老年公寓可行性報告 二 00 七年十 月 2 目 錄 一、項目提出的依據(jù) 二、老年公寓 目標客戶需求及應(yīng)對分析 三、 老年公寓 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、 老年公寓 風(fēng)險分析 六、 風(fēng)險規(guī)避與控制措施 七、項目實施 八 、 結(jié)論 一、 項目提出的依據(jù) 3 （一） 政策依據(jù) 《河南 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的 通知》（豫政辦 [2021]105 號） 河南省民政廳等部門《 關(guān)于 加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知 》 （豫民福 [1998]19號 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā) [2021]19 號） 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā) [2021]6 號） 財政部 和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅 [2021]97 號 《中華人民共和國土地管理法》 （二） 老年公寓 市場機遇 ? 我國已進入老齡化社會階段 按照國際標準，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時，即為 老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國總?cè)丝诘?%，而且這個數(shù)字每年都在以 3%的速度增長。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預(yù)測，到 2025 年，老年人將占全國總?cè)丝?；到 2040 年，老年人將占全國總?cè)丝诘?%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。由此可見“老年人市場”是一個潛力很 大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年 住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家 庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上 的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題 ，老年 公寓呼聲高漲，呼之欲出。 1998年起各級政府 就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設(shè)。向非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的捐贈 繳所得稅前扣除 … ? 老年 住宅在京、滬兩地倍受熱寵 最早的老年公寓就出現(xiàn)在 北京和上海 。九十年代中期，北京的一些機構(gòu) 在吸取上海老年公寓的成功 經(jīng)驗后， 結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓， 取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題 及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變 的趨勢看，實施老年公寓建設(shè)應(yīng)該 說是一種機遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時，水到渠成。 （三 ）老年人公寓 現(xiàn)狀分析 ? 國內(nèi)老年 公寓 的現(xiàn)狀 6 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42021多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 ? 國內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2021 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占 %?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過%。 B、自行建房居住