【正文】 以在這個(gè)小區(qū)自由出入，誰進(jìn)出小區(qū)必須接受盤查，包括回家的業(yè)主。第２８計(jì) 上屋抽梯我們公司競(jìng)標(biāo)接管小區(qū)時(shí)是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時(shí)候不這么說小區(qū)能給我們嗎？現(xiàn)在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發(fā)，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？第２９計(jì) 樹上開花這一季度收費(fèi)率達(dá)到了８０％，不錯(cuò)，不過客服部就別指望拿獎(jiǎng)金拿提成了，管理好那是因?yàn)楣靖邔拥念I(lǐng)導(dǎo)得法，有獎(jiǎng)金也得讓領(lǐng)導(dǎo)們分。第２５計(jì) 偷梁換柱不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業(yè)主說這是真的還是假的，業(yè)主不問你別多嘴。新建小區(qū)好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時(shí)期內(nèi)嗎?？傊?，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會(huì)有人替你擔(dān)責(zé)任。這多好，通情達(dá)理的業(yè)主從我們手里拿錢還會(huì)對(duì)我們說聲謝謝，我們也預(yù)收了費(fèi)用。第２０計(jì) 混水摸魚業(yè)主因?yàn)榉课葙|(zhì)量索賠，好，我們支持嘛，不過開發(fā)商、建筑商劃過來的錢得經(jīng)我們的手給業(yè)主。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區(qū)業(yè)主自己種的，其他業(yè)主就會(huì)心理不平衡：在公共區(qū)域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業(yè)主們自己就會(huì)悄悄地把樹補(bǔ)種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區(qū)就桃李滿園了！（待續(xù)）第１８計(jì) 擒賊擒王揀一個(gè)對(duì)我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費(fèi)最久的治他一下，他把欠費(fèi)補(bǔ)齊了，別人還會(huì)不交嗎？第１９計(jì) 釜底抽薪最煩的就是業(yè)主們攪和在一起鬧事，什么物業(yè)費(fèi)高、設(shè)施不完善，提不完的意見。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業(yè)主反感的事情可以說是領(lǐng)導(dǎo)的意思，老總往哪兒推呀！第１６計(jì) 欲擒故縱領(lǐng)導(dǎo)都要抓權(quán)，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對(duì)某項(xiàng)工作的渴望，你得先推薦在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上比較差的主兒去抓這項(xiàng)工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。第１４計(jì) 借尸還魂業(yè)主說咱們是“草臺(tái)班子”，什么叫草臺(tái)班子？咱們公司這些老總、副總、部門經(jīng)理以前都是國(guó)家大企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)干部，如果沒有我們，企業(yè)怎么能破產(chǎn)；如果企業(yè)不破產(chǎn)，那企業(yè)所在的這片土地怎么能賣給開發(fā)商；如果這塊地不賣給開發(fā)商，那么這個(gè)小區(qū)從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個(gè)企業(yè)變成居民區(qū)，因?yàn)槲覀儗?duì)開發(fā)商的杰出貢獻(xiàn)，我們也從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變身為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，這有什么不對(duì)的？第１５計(jì) 調(diào)虎離山業(yè)主代表找到總經(jīng)理室反映問題，好像來者不善。第１２計(jì) 順手牽羊光撤那個(gè)副總是不夠的，連跟他有關(guān)系的黨羽親信也一同拿掉。第１１計(jì) 李代桃僵保安隊(duì)伍混亂、管理不善，為平民憤當(dāng)然不能讓保安部長(zhǎng)承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)樵摬块L(zhǎng)是總經(jīng)理的司機(jī)兼任的。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統(tǒng)一口徑，就說我們到先進(jìn)小區(qū)考察，學(xué)習(xí)人家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)去了！第９計(jì) 隔岸觀火業(yè)主家房漏了？先查查他物業(yè)費(fèi)交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應(yīng)他馬上就去解決，半小時(shí)后等他再催的時(shí)候告訴他還有幾戶報(bào)修，我們得先給交過費(fèi)的業(yè)主服務(wù)，有耐心就讓他等吧！第１０計(jì) 笑里藏刀看見欠費(fèi)的業(yè)主我們老遠(yuǎn)就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當(dāng)知己。第１７計(jì) 拋磚引玉小區(qū)草坪上死了幾棵樹，要補(bǔ)種又得投資?？头拷?jīng)理應(yīng)該馬上出面，把這些人請(qǐng)到會(huì)議室，對(duì)，就是會(huì)議室，會(huì)議室離樓梯口遠(yuǎn)，總經(jīng)理可以悄悄地撤離。第１３計(jì) 打草驚蛇周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會(huì)在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時(shí)候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時(shí)候發(fā)現(xiàn)一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費(fèi)比業(yè)主還積極，不能全得罪光了嘛。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。在這個(gè)時(shí)候就可以提醒他該交物業(yè)費(fèi)了。這有什么，我們收著拾破爛的管理費(fèi)呢！當(dāng)然這事兒不能跟業(yè)主講，那么可以告訴業(yè)主：咱們這個(gè)小區(qū)是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對(duì)業(yè)主素質(zhì)的把關(guān)，所以有個(gè)別收破爛發(fā)財(cái)?shù)囊渤蔀樵蹅冞@兒的業(yè)主了，積習(xí)難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點(diǎn)兒廢品我們?cè)趺锤缮?？第８?jì) 暗度陳倉(cāng)你說這些業(yè)主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關(guān)心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。第6計(jì)聲東擊西我們要經(jīng)常與業(yè)主溝通：“您對(duì)我們的工作有什么意見？您覺得我們還應(yīng)該在哪方面改進(jìn)？”業(yè)主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業(yè)主大吐苦水，說一說工作難度，求得業(yè)主的理解和支持。鑒于你們忙于新的項(xiàng)目抽不出時(shí)間，干脆你們直接把錢打到我們物業(yè)公司，我們負(fù)責(zé)組織施工，對(duì)廣大業(yè)主也好有個(gè)交待。不過等天晴了業(yè)主們倒很少會(huì)有人再?gòu)埩_維修的事兒了，所以業(yè)主報(bào)修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！第5計(jì)趁火打劫業(yè)主向開發(fā)商、建筑公司投訴房屋質(zhì)量不好對(duì)我們來說不是壞事，我們也應(yīng)該積極呼吁： “鬧事的業(yè)主只是一小部分，而房屋的質(zhì)量問題是普遍存在的。第4計(jì)以逸待勞這一批樓建得實(shí)在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。法規(guī)不允許？當(dāng)然不允許！但你不會(huì)不說是欠費(fèi)停電嗎？就說是設(shè)備故障，反正他錢不交來設(shè)備就老有故障。第一篇：物業(yè)經(jīng)理必讀之三十六計(jì)物業(yè)經(jīng)理必讀之三十六計(jì)第1計(jì)瞞天過海作為物業(yè)管理人員，對(duì)業(yè)主說實(shí)話沒錯(cuò)兒，但什么實(shí)話都說就大錯(cuò)特錯(cuò)了。第2計(jì)圍魏救趙不交暖氣費(fèi)可以適當(dāng)?shù)赝Ｋ?，不交物業(yè)費(fèi)可以有節(jié)制地停他電。第3計(jì)借刀殺人業(yè)主不交停車費(fèi)我們當(dāng)然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會(huì)砸。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會(huì)漏，到時(shí)候業(yè)主不光投訴窗戶問題，還會(huì)投訴你們把人家地板踩臟了。要平息眾怒就要追加對(duì)本小區(qū)的投入?！碑?dāng)然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。如果業(yè)主提不出什么意見，那好，就快把物業(yè)費(fèi)交了吧！第7計(jì)無中生有業(yè)主反映小區(qū)里有拾破爛的出沒。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統(tǒng)一口徑，就說我們到先進(jìn)小區(qū)考察，學(xué)習(xí)人家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)去了！第９計(jì) 隔岸觀火業(yè)主家房漏了？先查查他物業(yè)費(fèi)交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應(yīng)他馬上就去解決，半小時(shí)后等他再催的時(shí)候告訴他還有幾戶報(bào)修，我們得先給交過費(fèi)的業(yè)主服務(wù)，有耐心就讓他等吧！第１０計(jì) 笑里藏刀看見欠費(fèi)的業(yè)主我們老遠(yuǎn)就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當(dāng)知己。第１１計(jì) 李代桃僵保安隊(duì)伍混亂、管理不善，為平民憤當(dāng)然不能讓保安部長(zhǎng)承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)樵摬块L(zhǎng)是總經(jīng)理的司機(jī)兼任的。第１２計(jì) 順手牽羊光撤那個(gè)副總是不夠的，連跟他有關(guān)系的黨羽親信也一同拿掉。第１４計(jì) 借尸還魂業(yè)主說咱們是“草臺(tái)班子”，什么叫草臺(tái)班子？咱們公司這些老總、副總、部門經(jīng)理以前都是國(guó)家大企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)干部，如果沒有我們，企業(yè)怎么能破產(chǎn)；如果企業(yè)不破產(chǎn)，那企業(yè)所在的這片土地怎么能賣給開發(fā)商；如果這塊地不賣給開發(fā)商，那么這個(gè)小區(qū)從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個(gè)企業(yè)變成居民區(qū)，因?yàn)槲覀儗?duì)開發(fā)商的杰出貢獻(xiàn)，我們也從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)變身為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，這有什么不對(duì)的？第１５計(jì) 調(diào)虎離山業(yè)主代表找到總經(jīng)理室反映問題，好像來者不善?？傊荒茏屗麄儼牙峡偠挛堇?，別人干了讓業(yè)主反感的事情可以說是領(lǐng)導(dǎo)的意思，老總往哪兒推呀！第１６計(jì) 欲擒故縱領(lǐng)導(dǎo)都要抓權(quán)，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對(duì)某項(xiàng)工作的渴望，你得先推薦在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上比較差的主兒去抓這項(xiàng)工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區(qū)業(yè)主自己種的，其他業(yè)主就會(huì)心理不平衡：在公共區(qū)域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業(yè)主們自己就會(huì)悄悄地把樹補(bǔ)種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區(qū)就桃李滿園了?。ùm(xù)）第８計(jì) 暗度陳倉(cāng)你說這些業(yè)主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關(guān)心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。在這個(gè)時(shí)候就可以提醒他該交物業(yè)費(fèi)了。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。第１３計(jì) 打草驚蛇周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會(huì)在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時(shí)候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時(shí)候發(fā)現(xiàn)一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費(fèi)比業(yè)主還積極，不能全得罪光了嘛。客服部經(jīng)理應(yīng)該馬上出面，把這些人請(qǐng)到會(huì)議室，對(duì)，就是會(huì)議室，會(huì)議室離樓梯口遠(yuǎn)，總經(jīng)理可以悄悄地撤離。第１７計(jì) 拋磚引玉小區(qū)草坪上死了幾棵樹，要補(bǔ)