【正文】 轉30戶，%，流轉土地24畝，%。一、村土地流轉現(xiàn)狀到年底，全村土地經(jīng)營權流轉604畝，%，流轉土地農(nóng)戶183戶，%。外出務工收入55萬元，年農(nóng)民人均純收入2806元。全村轄6個村民小組，484戶，人口1607人，勞動力743人，外出務工224人，其中：鄉(xiāng)外縣內(nèi)52人，縣外省內(nèi)110人，省外278人。但從長遠來看，只要我們發(fā)現(xiàn)問題，即使解決問題，前途一片光明。但在實施過程中，也遇到了一些麻煩。根據(jù)相關制度的精神，流轉后的土地用途并未改變，仍以農(nóng)作物為主要產(chǎn)物，這是由于我國是一個人多地少的國家，糧食問題仍然突出，為例逐步解決這個問題，在繼續(xù)進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的前提下，土地流轉更多的考慮的是產(chǎn)出，也就是效率問題。目前，土地流轉制度使得農(nóng)村的部分土地得到了有效利用。六、積極開展流轉服務，培育良好的流轉市場環(huán)境七、健全糾紛調處機制，及時有效解決流轉糾紛八、加強領導，確保農(nóng)村土地流轉管理和服務工作全面推進結語 公議公報說，全會提出，到2020年，農(nóng)村改革發(fā)展基本目標任務是：農(nóng)村經(jīng)濟體制更加健全，城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化體制機制基本建立；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設取得顯著進展，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力明顯提高，國家糧食安全和主要農(nóng)產(chǎn)品供給得到有效保障；農(nóng)民人均純收入比2008年翻一番，消費水平大幅提升，絕對貧困現(xiàn)象基本消除；農(nóng)村基層組織建設進一步加強，村民自治制度更加完善，農(nóng)民民主權利得到切實保障；城鄉(xiāng)基本公共服務均等化明顯推進，農(nóng)村文化進一步繁榮，農(nóng)民基本文化權益得到更好落實，農(nóng)村人人享有接受良好教育的機會，農(nóng)村基本生活保障、基本醫(yī)療衛(wèi)生制度更加健全，農(nóng)村社會管理體系進一步完善；資源節(jié)約型、環(huán)境友好型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系基本形成，農(nóng)村人居和生態(tài)環(huán)境明顯改善，可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強。三、全面落實好農(nóng)民土地承包經(jīng)營權，為土地承包經(jīng)營權流轉創(chuàng)造前提四、依法規(guī)范流轉行為，切實解決好土地承包經(jīng)營權流轉中的突出問題。如何讓土地流轉更加完善一、充分認識做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務工作的重要性。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。第一百二十八條 土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流轉土地承包經(jīng)營權（見第二十一條）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（自2005年9月1日起實施）司法解釋以《農(nóng)村土地承包法》為基礎，進一步明確了土地流轉中發(fā)生的糾紛處理事宜，確認了發(fā)包方強迫承包方流轉土地的合同無效；發(fā)包方阻礙承包方流轉土地承包經(jīng)營權的，承包方有權請求法院排除妨礙、賠償損失（見第十二條）。第三十三條 土地承包經(jīng)營權流轉應當遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權流轉；（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權?！比缓瓦M一步區(qū)分了家庭承包和其它方式的承包，對二者的流轉問題作了不同的規(guī)定。并在低六十三條進一步明確：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。自1988年以后，歷次憲法修正案關于土地使用權可以轉讓的規(guī)定均未有任何改變?！闭咴诹⒎ㄉ系谝淮蚊鞔_了農(nóng)村土地流轉的合法地位?！薄吨泄仓醒腙P于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）1988年憲法修正案“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。我們的確不能忽視：土地流轉程序不規(guī)范，制約著土地流轉的健康發(fā)展；管理組織不健全，阻礙了土地流轉的順利進展；政策措施不配套，難以調動經(jīng)營者參與土地流轉的積極性。目前出現(xiàn)了一些問題:承包人或政府在收了地后，沒有按照合同所協(xié)議的全部給予租金，只付給一部分的租金，到時候能不能得到剩余的的租金，還沒有保障。由于百姓對中央提出的加強土地流轉的新政策與精神了解不具體，在現(xiàn)實的運行中，就出現(xiàn)改變土地所有權性質的問題。在與老百姓的訪談過程中，我們發(fā)現(xiàn)在確定土地流轉關系時，%的以口頭協(xié)議為準，他們認為采取書面協(xié)議或者第三方證明是沒有必要的，因為都是鄰里關系，不存在欺騙的問題。久而久之，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營會在全國涌現(xiàn)，提高農(nóng)業(yè)的效率并且降低種田的成本。農(nóng)地使用權的流轉使農(nóng)民獲得了一筆比較可觀的租金，農(nóng)民獲得了比自己經(jīng)營還要高的轉讓費。同時，隨著“公司＋合作社＋基地＋農(nóng)戶”等一系列行之有效的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的推廣，各類農(nóng)業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)行業(yè)協(xié)會也如雨后春筍般的建立起來，農(nóng)業(yè)組織化程度也大大提高。（四）推進農(nóng)地流轉，是促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的客觀需要農(nóng)地流轉不但較好地解決了農(nóng)戶從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的要求，而且還滿足了有技術特長、有資金實力、有經(jīng)營能力的專業(yè)大戶、工商業(yè)主、經(jīng)營能人集約經(jīng)營農(nóng)地的愿望。（三）推進農(nóng)地流轉，是提升農(nóng)業(yè)科技水平的重要舉措農(nóng)地使用權的流轉，為科技興農(nóng)戰(zhàn)略的深入實施創(chuàng)造了條件，使一大批先進、適用的農(nóng)業(yè)新技術、新成果、新品種得以推廣應用，走完了農(nóng)業(yè)科技推廣到田的“最后一公里”，使農(nóng)產(chǎn)品品牌優(yōu)勢進一步凸顯，科技含量進一步提升，知名度和市場競爭力也得到進一步增強。（二）推進農(nóng)地流轉，是解決農(nóng)業(yè)投入不足的有效途徑挨家挨戶地分散經(jīng)營不可能對農(nóng)業(yè)有大的投入，農(nóng)地的大量流轉，既需要進行大規(guī)模的農(nóng)地整理，又需要大量的農(nóng)業(yè)基礎設施建設投入。意義：（一）推進農(nóng)地流轉，是加快農(nóng)業(yè)結構調整的現(xiàn)實需要一家一戶分散的小規(guī)模經(jīng)營，很難進行農(nóng)業(yè)結構的區(qū)域化調整，農(nóng)民種什么、養(yǎng)什么，具有很強的盲目性和被動性，在很大程度上依靠政府指導，由此也帶來了一系列問題。地產(chǎn)公司自會對城市郊區(qū)的宅基地擇肥而噬；經(jīng)營農(nóng)業(yè)的公司以及各處的種田能手也會俟機而動，在遠離城市的農(nóng)村取得成片農(nóng)地使用權的加快流轉，有力地推進了農(nóng)業(yè)結構調整，推進了農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制創(chuàng)新，推進了農(nóng)業(yè)科技進步，較好地解決了農(nóng)業(yè)小規(guī)模、分散經(jīng)營的各種弊端，促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。如此，部份農(nóng)民同政府之間一觸即發(fā)的尖銳矛盾勢必急劇緩解。宅基地和耕地不久就會具有隨行就市的市價。其二，近年在各地頻頻爆發(fā)的農(nóng)民與政府之間的群體性暴力抗爭事件，多數(shù)由于政府勾結地產(chǎn)商對農(nóng)民土地強取豪奪所致。土地流轉的成果與正面意義其一，盤活農(nóng)村生產(chǎn)、生活資料中的資本要素，激活農(nóng)村經(jīng)濟、商業(yè)活動，數(shù)年以后，農(nóng)村局面丕變，自是意料中事。為解決農(nóng)地撂荒問題，實行規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，各個地方的農(nóng)民自發(fā)地通過互換、轉包、轉讓等方式進行農(nóng)地使用權的流轉。第一篇：土地流轉現(xiàn)狀的調查報告土地流轉現(xiàn)狀的調查報告前言20世紀90年代以來，家庭承包責任制所處的微觀基礎和面臨的宏觀環(huán)境都發(fā)生了較大的變化。特別是由于農(nóng)產(chǎn)品價格低迷，農(nóng)業(yè)比較效益低下，越來越多的農(nóng)民外出務工經(jīng)商，許多地區(qū)出現(xiàn)了農(nóng)地撂荒的現(xiàn)象，并且撂荒面積呈日益擴大的趨勢。那么，目前農(nóng)村土地流轉制度實施現(xiàn)狀又是怎樣的？土地流轉的形式有哪些？它的成果與缺陷以及利弊？對于不足的方面，我們又應該怎樣解決呢？為此，我組成員于7月14日至16日三天對北京市延慶縣3個村子進行了調查，現(xiàn)將情況告知如下：土地流轉的概述土地流轉指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(使用權)轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權?？梢灶A估，大、中、小城市郊區(qū)將首先改善經(jīng)濟狀況。如今農(nóng)民獲準自愿轉讓宅基地和耕地的權益，必然分享對土地定價的權力。土地市價昭彰，在人耳目，地方政府抑或地產(chǎn)公司難以上下其手，或者動輒巧借名目，強行征用，或者只手遮天，恃勢以低價強買土地。其三，宅基地和耕地的使用權和經(jīng)營權已經(jīng)獲準“流轉”，為下階段的農(nóng)村經(jīng)濟活動奠定了基礎。農(nóng)地使用權流轉已經(jīng)成為推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的一個核心環(huán)節(jié)，成為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一場革命。大面積農(nóng)地使用權流轉后，農(nóng)業(yè)經(jīng)營的主體發(fā)生變化，農(nóng)地主要向專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)村專業(yè)合作組織等集中，由他們按照市場原則組織生產(chǎn)，使農(nóng)地資源從低效益的糧棉油生產(chǎn)轉向高效益的名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)，對農(nóng)業(yè)結構調整起到了積極的促進作用。隨著農(nóng)地使用權流轉的深入實施，農(nóng)地主要由具有較高經(jīng)營水平和經(jīng)濟實力的大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)等主體經(jīng)營，從而使得對農(nóng)業(yè)的投入不斷增加。同時，依托農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品基地，各類專業(yè)技術人才的引進步伐不斷加快，從而有效地提高了農(nóng)業(yè)科技水平。通過農(nóng)地流轉，使承包經(jīng)營權向大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)集聚，形成連片專業(yè)規(guī)模經(jīng)營，克服了小規(guī)模家庭經(jīng)營的局限性，從而有序地引導農(nóng)戶與市場接軌，走向專業(yè)化、商品化、現(xiàn)代化。（五）推進農(nóng)地流轉，是加速農(nóng)村勞動力轉移的必然要求農(nóng)地使用權的流轉，使農(nóng)村勞動力持續(xù)穩(wěn)定地向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉移提供了可能，越來越多的農(nóng)民轉讓農(nóng)地使用權，實現(xiàn)了就業(yè)轉移，拓寬了農(nóng)民增收渠道。同時，農(nóng)地流轉后，不少農(nóng)民轉化為產(chǎn)業(yè)工人，使眾多農(nóng)民不出家門就找到了就業(yè)渠道，獲得了轉讓費和勞動工資的雙份收入種植農(nóng)作物的權利。土地流轉的問題由于中國社會是一個重視人情的社會，特別是在鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間，根本不注意程序問題。而且，%參與土地流轉的百姓一般進行私下交易，不上報登記，在交易的過程中，不定租入或租出土地的期限。雖然《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》已于2005年1月7日經(jīng)農(nóng)業(yè)部第2次常務會議審議通過，予以公布，自2005年3月1日起施行，并且2008年黨的十七屆三中全會有提出了農(nóng)村土地改革的若干政策，其中就提到了關于農(nóng)村土地流轉問題，但是中國國情卻是“上有政策，下有對策”，地方政府在土地流轉政策的實行上仍有缺憾。土地的質量是不一樣的，但是國家的補助是一樣的，稍顯不公平，而且給的錢少；有些土地被強制性地安排種樹，種的樹長期沒有人去管理，長勢不好，到期后自己也不能根據(jù)實際的情況去種有優(yōu)勢的樹木；很多計劃都是村委會決定，農(nóng)民根本不知情，連合同的內(nèi)容的不了解；事先談好的利用耕地建造學校，但是由于手續(xù)的問題，學校沒有建成，而土地也荒廢了；政府的宣傳少，村委會部位農(nóng)民干實事，雖然給大隊干部做了培訓，可是沒有深入到村民的家里，農(nóng)民很少受到實益；沒有有關部門對土地租賃的價格制定一定的價格標準，即使租賃人給予的價格很低，只能接受；土地大片荒廢的現(xiàn)象很嚴重，相關部門也沒有采取有力的措施來解決問題。我國現(xiàn)行的土地流轉政策及有關的法律、法規(guī)十七屆三中全會關于土地流轉的決定“加強土地承包經(jīng)營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經(jīng)營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。土地承包經(jīng)營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權益。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。而在此之前，1982奶奶制定的憲法不管是土地的所有權韓式使用權都是禁止流轉的。1988年《土地管理法》第一修正順應1988年憲法修正案的新規(guī)定，同年修訂的《土地管理法》第二條也增加了“土地的使用權可以依法轉讓”的條文?！薄掇r(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包法》先是在總則中規(guī)定：“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權流轉。第三十二條 通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。第四十九條 通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書的，其土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。家庭承包方式的承包方不得將土地承包經(jīng)營權進行抵押或者抵償債務的，否則法院將認定合同無效（見第十五條）?！段餀喾ā罚ㄗ?007年10月1日起實施）《物權法》關于土地流轉的內(nèi)容安排在“土地承包經(jīng)營權一章”中，這說明所謂的“土地流轉”專指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉，并不包括農(nóng)村建設用地、宅基地使用權的流轉問題，其具體內(nèi)容完全與《農(nóng)村土地承包法》相一致。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。二、把握總體要求和原則，正確指導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權規(guī)范有序流轉。五、以實施流轉合同制和備案制為重點，建立健全規(guī)范化的流轉管理工作制度和規(guī)程。在此，我們不得不重視土地流轉這一土地改革形式。流轉面積得以擴大，土地布局走向合理化。如何用最少的地取得最多的收益一直是我們努力的目標，也是土地流轉的意義所在。流轉范圍并不廣泛，農(nóng)民的積極性也不是很高。成員：陳東影，何雪艷，張春偉，邱湘雯，鐘鄒聰，張瑜第二篇：土地流轉現(xiàn)狀社會調查報告村位于中部，325省道穿境而過，距鎮(zhèn)政府3公里，距大峽谷旅游區(qū)7公里。全村農(nóng)用地總面積7427畝，其中：耕地1778畝，園地2697畝，林地2952畝。主導產(chǎn)業(yè)為茶葉、蔬菜、旅游和生豬養(yǎng)殖，年農(nóng)村集體經(jīng)濟總收入為763萬元。其中：大宗土地經(jīng)營權流轉四起，流轉土地農(nóng)戶153戶，%，流轉土地面積580畝,%。土地經(jīng)營權流轉的形式主要為為轉包、轉讓、出租、互換，土地經(jīng)營權流轉后的用途為農(nóng)業(yè)用地。從 年至2011年村委會班子成員根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和國家出臺的農(nóng)村土地流轉政策，解放思想，結合村情，以增加農(nóng)民收入為目的，抓住機遇，深入到戶宣講土地流轉政策。大宗土地經(jīng)營權流轉四起，流轉土地580畝，%。土地經(jīng)營權流轉，土地規(guī)模經(jīng)營效益增加。一是大宗土地的流轉，使土地的投入加大。年，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示園入住該村，租地210畝，并對流轉的土地進行水、電、路、溝的綜合整治，并根據(jù)全縣經(jīng)濟發(fā)展的要求，引進高農(nóng)公司、赤誠生物、縣農(nóng)科所等七家企事業(yè)單位入住展示園，進行花卉、優(yōu)質茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多萬元，產(chǎn)值近1000萬元。土地流轉戶土地收益穩(wěn)定。土地流轉戶務工收入增加。年土地流轉戶在展示園務工收入戶平達17000元。土地經(jīng)營權流轉，土地規(guī)模經(jīng)營為當?shù)剞r(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)